借名登記與親情，受金錢考驗的人性？還是訂立書面及設定抵押權或預告登記比較好？
28 May, 2025
問題摘要：
借名登記固然在親情、信任或避稅等考量下常被採用，但其潛藏的法律風險不容小覷。最穩妥的方式，應是在借名時簽訂明確的書面契約，並輔以預告登記或設定最高限額抵押權等方式加強保全，方能有效保障出資人權益，避免日後因信任破裂而陷入漫長、難解的訴訟。正如實務所言：「法律無法保障愛情與親情」，而權利若未被妥善書面化，終將化為空言。借名登記若欲安心，請在親情之外，也為自己留下保障的法律痕跡。
律師回答：
關於這個問題，所謂「借名登記」，指的是一種特殊的法律關係，當事人雙方約定將出資購買的不動產，以他方名義登記，但仍由出資人實際管理、使用及處分。這種關係多數基於親情或信任，例如父母為協助子女貸款買房，或兄弟姊妹間為繼承規劃、節稅考量而暫時將財產登記在他人名下。然而一旦感情生變，借名人與出名人之間的信任基礎動搖，常常會引發所有權歸屬的訴訟爭端。從法律觀點而言，借名登記雖不是民法明文規定的契約類型，卻被實務認定為「無名契約」，其性質類似委任關係，可依民法第529條類推適用委任契約之相關規定。
具體而言，借名登記雖非贈與，亦非信託，但在形式上與兩者容易混淆。贈與是指無償將財產轉給他人且由對方接受，此時財產即歸受贈人所有，原出資人不得再主張返還，除非符合民法第416條規定之撤銷條件；信託則需訂立信託契約，且由受託人管理財產並為受益人之利益使用，具備高度制度性。相較之下，借名登記的關鍵在於，雖登記名義人是出名人，但真正的實質所有權、使用與處分仍掌握在出資人手中，並以信任為基礎，性質與委任契約較為接近。民法第549條規定，委任契約得隨時終止，而民法第541條第2項亦明定，如受任人以自己名義為委任人取得權利，應將該權利返還予委任人，因此借名人可在終止借名關係後請求將不動產移轉登記回自身名下。
然而，在實務操作上，借名登記若無書面契約作為佐證，舉證成為最大挑戰。法院對此仍需借助一系列間接證據來判斷是否存在借名關係，例如出資證明（轉帳紀錄、付款憑證）、財產管理（地價稅單、水電費、租金收據等）、裝修費用、代書證詞、居住使用事實及第三人證言等，從這些客觀事實綜合判斷雙方是否成立借名登記契約。正如臺中地方法院及臺中高分院曾審理一案中，一審以證據不足認定為贈與，二審則因新增證據（如出資證明、登記代書證詞、兄弟姊妹分產資料等）推翻原判，改認為為借名登記，並命登記名義人返還不動產所有權。
同樣是將不動產登記在名下，借名登記與信託最大的差異則在於借名登記是兩方成立重視信任關係類似委任之借名契約，僅借用的名字，但仍由自己管理、使用、處分。萬一、真的吵得不可開交，兩方水火不容，在被掃地出門之前，可以先主張終止借名登記契約，借名效力消滅，保有不動產所有權的原因即不存在，便可依據民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同」之規定，請求把不動產之所有權移轉登記予。
因此，在有親情背景的借名登記中，為避免將來發生爭議，最佳做法是簽訂正式書面借名登記契約，明確記載雙方的約定內容，包括登記原因、財產的出資與管理方式、借名期限及終止條件等，並可視情況到法院或民間公證人處辦理公證。若擔心出名人將來惡意出售該不動產，更可考慮辦理「預告登記」，或設定抵押權作為債權保障，以維護出資人權益。尤其面對善意第三人購屋問題，依民法及土地法之規定，法院通常保障登記名義人的處分行為，借名人如無預告登記或設定抵押，極可能落入「登記在別人名下，卻無法追回」的困境。
最後需提醒的是，法律雖可解決財產歸屬問題，卻無法挽回破裂的親情。借名登記本質上仍是基於親屬間的高度信賴關係所作之安排，應謹慎處理，寧可事先講清楚、寫清楚，也不要事後為此對簿公堂。當無法避免訴訟時，切記蒐集出資、管理、繳費等事實證據，並提出合理法律主張，才能有效主張自身的實質權利，避免因無法舉證而敗訴。借名登記，信任最重要，但契約與保障機制更不可少，畢竟感情可以破裂，財產卻可能永遠失去。
預告登記是一種重要的法律制度，主要是為保全當事人在未來得以主張的權利。簡單來說，就是當某人對他人的房屋或土地具有某種請求權，為避免在實現權利之前該不動產被移轉或設抵押，法律賦予請求權人可以請求所有權人配合辦理預告登記。預告登記完成後，登記名義人（即不動產所有權人）雖然名義上仍持有不動產的所有權，但其對該不動產的處分權將受到嚴格限制。土地法第79-1條第1項規定，聲請預告登記的類型包含：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；二、土地權利內容或次序變更之請求權；三、附條件或期限之請求權。此制度一旦啟動，未經請求權人同意，登記名義人將無法再自由出售、贈與該不動產，亦不能辦理抵押權設定，進而避免「被賣掉」、「被典當」的風險。實務上最常見的情形，就是債權人基於買賣契約、借名登記契約或其他約定，主張擁有該不動產的請求權，進而聲請預告登記來保全自己未來的主張。
針對借名登記這類高風險的法律關係，實務上也有一種進階做法，就是在辦理借名登記時，同步為出資人設立「最高限額抵押權」，或辦理預告登記，以加強保全效果。民法第881-1條第1項的規定，最高限額抵押權是指債務人或第三人提供其不動產為擔保，讓債權人在一定範圍內就不特定的債權享有擔保效力。例如，出資人與名義人約定，若未來名義人違約或拒絕返還不動產，出資人可請求損害賠償，而該損害賠償金就可以透過事先設定的抵押權加以執行。此種抵押權的存在，可以有效遏止名義人未來擅自轉讓或處分不動產，也讓出資人在發生爭議時更容易透過法院強制執行取回實質所有權。
現實生活中因借名登記引發的糾紛時有所聞。舉例而言，為救兒子生意失敗被查封的房子，支付近500萬元買回房地，卻基於對出家為比丘尼長女的信任，而將房子登記在其名下。日後長女卻拒絕歸還房屋，一審法院因黎母無書面契約而判其敗訴。所幸在二審時，黎母除提出付款證明與代書證詞外，還補充對其他子女的贈與情形、長女過去售屋情況及財產分配不公等事實，使法院最終採信其主張，認定為借名登記關係，判決長女應將房地返還。
從該案例可見，實務上法院對於是否成立借名登記契約，主要還是回歸到證據。也就是說，即便雙方當初未簽訂書面契約，只要借名人能提出實質證據，例如出資、實際使用管理、繳稅、繳貸款、繳水電、裝修憑證、租金匯入紀錄等，仍有機會被法院認定為借名登記。反之，如果沒有明確證據，一旦名義人否認借名關係，借名人很容易陷入敗訴風險。這也是為什麼不動產實務中強烈建議借名人務必保留完整的出資證明與管理記錄，並簽立正式契約，必要時甚至可辦理公證、預告登記或設定抵押權，以保障自身的權益。
此外，借名登記關係究竟是「無償贈與」、「信託」還是「借名」，也常為訴訟重點。贈與，係指無償將財產讓與他人並被接受，依民法第416條第1項，若非因受贈人有不當行為，贈與一旦完成便不易撤銷。而信託則涉及更複雜的法律架構，由委託人與受託人間設立正式契約，並以特定目的為前提對財產進行管理或處分。但借名登記則不同，其重點在於名義人「不享有實質權利」，僅提供名字登記，所有實質使用及處分皆為出資人負責，且法律上通常視為無名契約，並類推適用民法關於委任的相關規定。
實務上也有見解認為，借名登記關係消滅後，借名人若欲取回不動產，可依民法第179條規定主張不當得利返還請求權，或依據最高法院判例見解，直接主張返還所有權。即便借名人死亡，其繼承人仍得繼承此項返還請求權。
-房地-房地借名-舉證
(相關法條=民法第179條=民法第416條=民法第529條=民法第541條=民法第549條=民法第881-1條=土地法第79-1條)
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