你我都知道的借名登記

28 May, 2025

問題摘要：

借名登記契約屬民法上的無名契約，實務上類推適用委任契約規定，並可依照契約終止後請求返還財產或損害賠償。然而舉證困難、風險高，實務上應特別留意舉證方式與證據蒐集，並建議採書面契約及公證方式，以利日後保護自身財產權益，避免家庭成員或朋友間信任破裂後演變成訴訟紛爭。

律師回答：

在現代社會中，借名登記的法律糾紛屢見不鮮，「這房子從頭到尾都是我出的錢，我只是借他的名字登記而已，想不到他竟然偷賣給別人！」、「爸爸生前說好這棟房子先登記在大哥名下，等爸爸百年之後，大哥要將房子平均分給其他三兄弟，可是最後被大哥獨吞。」這些熟悉的對白，正反映借名登記制度所帶來的法律與親情上的衝突。

所謂「借名登記」，係指雙方當事人約定，一方（借名人）出資購置財產但不以自己名義登記，而登記於他人（出名人）名下，實際上該財產仍由出資人管理、使用及處分，出名人僅出借名義而不享有實質權利。此種契約的核心建立在雙方的信任及一種特殊的勞務關係，實務上認為其具有委任契約的性質，屬無名契約，可類推適用民法委任契約之規定。最高法院99年度台上字第1662號判決明確指出，借名登記契約雖非民法明文規範的典型契約，惟其內容未違反強制、禁止規定或公序良俗者，即具法律效力，得依民法第529條等委任相關條文準用。

民法第549條第1項，委任契約任一方均可隨時終止；民法第541條第2項進一步規定，如受任人以自己名義取得之權利，應移轉返還予委任人，實務上亦類推適用至借名登記契約中，亦即當借名人欲終止借名關係時，有權請求出名人將名下財產返還並辦理移轉登記。這種制度設計雖保障借名人之權益，但最大的問題在於舉證困難，借名人若主張借名關係成立，應負完全舉證責任。最高法院100年度台上字第1972號判決亦指出，雙方必須有將財產登記於他人名下，並由出資人管理、使用、處分的共同意思表示，始能認定借名契約之成立。

實務中，法院多仰賴一系列客觀證據來認定是否構成借名登記。例如，出資購屋者是否持有所有權狀、是否繳納地價稅、房屋稅、水電瓦斯等生活費用，是否由其收取租金、裝修費用是否由其支出，乃至於是否有居住使用等情形均為重要佐證。以臺灣新北地方法院107年度重訴字第527號判決為例，法院即認定借名人出資購屋並實際管理房產，雖登記在他人名下，但雙方有借名登記關係，其終止契約後依法請求返還名下登記財產，法院予以支持。

此外，實務上亦見父母基於節稅考量或家庭規劃，將不動產登記在特定子女名下，期望日後分配給其他手足，惟事後子女未遵循原約定，引發繼承糾紛，常成為兄弟鬩牆之爭。又如夫妻一方主張財產借名於配偶，另一方則稱為贈與行為，雙方各執一詞，最終仍需由法院綜合判斷各項事證而定。

由於借名登記制度係以名實分離為前提，法律保障善意第三人，即如買受人在交易時對於名下財產存在實質所有人毫無所悉，即使買受的是「借名財產」，在無惡意且符合不動產登記的要件下，仍得主張有效取得所有權。對借名人而言，若無書面契約，又無充分客觀證據，即使事實上出資、管理，仍可能因無法舉證而陷入不利處境。

因此，借名登記雖屬民法上得以成立的無名契約，但風險甚鉅。為保障自身權益，建議借名人在成立借名關係時即簽署借名登記契約書或聲明書，明確約定雙方之權利義務，並辦理公證；若未簽書面契約，亦應保留所有購屋付款證明、地價稅單、水電費帳單、租金收據、匯款紀錄等作為事後可能訴訟的佐證資料。實務上有學說主張，借名登記契約關係存續期間，倘若出名人出賣不動產予第三人，且該第三人為善意，借名人恐無法主張權利返還，除非能事前設定信託或設立登記備註，否則難以對抗第三人取得之所有權。

請求返還借名財產的依據，實務上有認為是基於不當得利返還請求權（最高法院102年度台上字第2399號民事判決），也有認為是本於借名關係消滅後的民法第541條之返還請求權（最高法院104年度台上字第847號民事裁定）。而且這個請求的權利在借名人死亡後，還可以由他的繼承人所繼承而行使。如果該財產因為可歸責於出名人的事由，以致無法返還時，借名人也可以向出名人請求損害賠償。

主張有借名登記關係存在事實之人，應負舉證責任，這就是實務上最困難之處。建議各位讀者，辦理不動產移轉前，費個心訂定借名登記的契約書或承諾書，必要時到法院或民間公證人處辦理公證，或者保有不動產所有權狀、繳納地價稅或房屋稅之收據等，若該不動產有出租行為，也可保存租金匯款記錄，這些都是很有利的證據喔。

在無書面契約的借名登記情形下，只要能透過一系列客觀事證建立出資、使用、管理、繳費、貸款繳納、裝修費用負擔等事實，仍可構成對借名登記契約存在的舉證，並取得法院支持。借名人若希望保障自身權益，實務上應妥善保存相關付款憑證、銀行轉帳資料、不動產使用情形、裝修及管理記錄，甚至可要求出名人出具書面聲明，以強化舉證基礎。

按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號判決參照）。再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分別著有規定。

…經查，原告主張其購買系爭房地，僅係為申辦貸款而與被告間有借名登記之委任關係，將系爭房地2分之1所有權借用被告名義登記，但系爭房地由原告管理使用，且系爭房地之貸款均由原告繳交，嗣該借名委任關係經原告於105年11月間委由楊智凱赴美向被告表示終止借名登記契約之意思表示，已生終止之效力等情…，且有遠雄公司購屋證明單、中國信託商業銀行借據暨約定書、原告帳戶存摺、兆豐國際商業銀行及國泰世華銀行匯款申請書、遠雄公司統一發票、客戶繳款資料、交屋驗收單、系爭房地所有權狀在卷可查…，堪認原告確有出資購買系爭房地並為實質管理使用，另與被告間有借名登記契約，而將系爭房地所有權2分之1借用被告名義登記，原告於105年11月間委由楊智凱赴美向被告表示終止借名登記契約之意思表示，已生終止之效力，則原告於系爭借名登記契約終止後，類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將其如附表所示不動產所有權移轉登記予原告，自屬有據。

(臺灣新北地方法院107年度重訴字第527號判決)

證明借名登記關係的存在是保障借名人權益的關鍵。最直接的方法是在建立借名登記關係時簽訂書面契約，以明確雙方的權利與義務。如果未能提供書面契約，借名人可以依據其他間接證據進行舉證。例如：

出資證明：提供自己支付購買財產款項的證據，如匯款紀錄或付款憑證。

財產管理證據：展示自己保管財產所有權狀、買賣契約、繳納稅費的憑證等。

使用與維護證據：出示水電費、管理費、修繕支出等相關單據。

收益記錄：提供領取財產孳息或租金的憑證。

實際控制事實：如參與財產交易的證人證言、實際居住或使用財產的照片或文件。