「借名登記」契約關係如何舉證證明？

28 May, 2025

問題摘要：

「借名登記」契約若要在法律上被認定為成立，必須證明當事人間對「財產由一方持有所有權名義，但實際由他方管理與使用」具有一致合意。舉證可透過持有權狀、稅捐繳納、實際使用管理、第三人書面證明等方式，若能整體展現該財產實際由借名人控制與使用之狀況，則即便無正式書面契約，法院仍有可能判定借名登記關係成立，使借名人得以主張實質財產權利。在無書面契約的借名登記情形下，只要能透過一系列客觀事證建立出資、使用、管理、繳費、貸款繳納、裝修費用負擔等事實，仍可構成對借名登記契約存在的舉證，並取得法院支持。借名人若希望保障自身權益，實務上應妥善保存相關付款憑證、銀行轉帳資料、不動產使用情形、裝修及管理記錄，甚至可要求出名人出具書面聲明，以強化舉證基礎。

律師回答：

關於這個問題，「借名登記」契約是指當事人約定，由一方將其自身財產，以他人名義登記，但實際上仍由原財產所有人即借名人來管理、使用及處分該財產，而登記名義人即出名人則僅為形式上的登記人。此種契約關係的成立，多半建立於雙方互信的基礎上，其法律性質雖非民法中明文規定的典型契約類型，但在實務上通常被認為與「委任契約」性質相近，屬於「無名契約」或「非典型契約」之一種。若其內容未違反強制、禁止規定或公序良俗，則依民法原則仍應認其具有法律效力，並可類推適用有關委任契約之相關規定。

所謂「借名登記」，係指當事人雙方約定，由一方將自己出資取得的財產，以他方的名義辦理登記，但實際上該財產仍由出資人自行管理、使用及處分，而登記名義人則僅提供其姓名作為登記用途，並不享有該財產的實質權利。此類契約的基礎在於雙方信任關係，並涉及出名者提供其名義所形成的一種特殊勞務關係。由於其性質不屬於法律明文規定的典型契約類型，實務上通常將其視為「無名契約」，並比照「委任契約」的規範來適用民法相關規定。借名登記契約與委任契約相似，其法律關係若不違反強制規定、禁止規定或公序良俗，即應賦予其法律效力，並可依據民法第529條，適用委任契約的相關條文。

根據民法第549條第1項規定，委任契約的任何一方均可隨時終止契約，而民法第541條第2項亦規定，受任人若以自己名義為委任人取得權利，應將該權利移轉回委任人。這些規定亦可類推適用於借名登記契約的情況，當借名人選擇終止契約時，即可請求出名人返還名下登記的財產，並辦理所有權移轉登記。

然因借名登記契約性質特殊，其並不如一般契約那樣有書面或明確條款，多數係基於口頭約定與信賴關係，並透過實際財產使用或管理情形呈現，故在發生糾紛時，借名人主張其對該登記財產擁有實質所有權時，舉證難度頗高。若一方當事人主張其與出名人之間存在借名登記契約關係，則該主張之當事人應負舉證責任，證明雙方曾經就「將財產登記於他人名下、仍由自己管理處分」達成一致意思表示，且此合意關係確實存在。

實務上法院對於借名登記契約的認定，多數是依賴間接證據及整體事實綜合判斷。例如：借名人是否持有該不動產之所有權狀、是否繳納稅捐（水電費、地價稅等）、是否實際管理該不動產（如出租收租）、是否承擔房屋裝修費用、是否為申請有線電視、寬頻、保全設備等服務之人，或是否有出名人書面承認該財產實為借名人所有等情形。這些皆可作為證明雙方間借名登記契約存在的「事實線索」。

舉例來說，原告雖無直接提出書面契約證明其與登記名義人之間存在借名登記契約，但法院仍根據一連串事實認定其主張屬實。原告持有該不動產所有權狀，相關房地稅捐由其繳納，且實際管理該不動產、收取租金，相關水電費、裝修、網路及有線電視等申辦亦由原告親自處理，並由出名人及其他證人書立書面證明該房地為原告所有。法院據此判斷，儘管無明確書面契約，惟綜合各項事實與證據仍可認定雙方間有借名登記契約關係，並據此確認原告為實質所有人。

由此可知，若欲主張「借名登記」契約之存在，舉證方式包括但不限於以下幾點：（一）不動產所有權狀由借名人保管；（二）相關稅捐（如地價稅、房屋稅）、水電費、管理費等持續由借名人繳納；（三）不動產出租事宜由借名人主導，並收取租金；（四）房屋裝修、設施設備添購、申辦有線電視、網路等均為借名人實施與付款；（五）有其他人如登記名義人或第三人出具書面證明原實質所有人為借名人等。這些均為法院判斷雙方間是否存在借名登記契約的重要依據。

另外，需注意的是，借名登記雖在實務上常見，但仍可能涉及法律風險。例如若該契約係為規避稅賦、規避查封、逃避債權等目的，可能被認為違反公序良俗而無效；此外，如出名人對外主張所有權，借名人將面臨極高風險，故實務上若有借名登記情形，宜保留完整之收據、付款證明及第三方書證，避免爭議時難以證明。

「借名登記」契約，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號判決參照）。原告主張上開二房地之所有權狀皆由其持有，稅捐、水費、電費由其繳納，亦由其出租他人，租金亦係匯入其銀行帳戶內，系爭新生北路房地之裝修付費憑證、有線電視、寬頻派工單，及系爭中山北路房地之裝修付費憑證、電器保證書、有線電視申請書與繳費單據，亦均係其裝修及申請並繳納費用，何金蘭、吳哲銘及訴外人金林蘭（下稱金林蘭）皆曾立書面表明上開二房地均為原告所有，均可證明上開二房地確實係原告借名登記在何金蘭名下之事實，業據提出與所述相符之二開二房地所有權狀、地價稅單、原告106年至108年銀行存款明細、房地租約節錄本、裝修付費憑證、有線電視申請書、寬頻派工單、電器保證書、繳費單及何金蘭、金林蘭及吳哲銘各書立之書面等件（均為影本）為證…，依上開原告提出之證據以觀，其與何金蘭雖無就上開二房地有借名登記契約之直接證據，但由原告保管上開二房地之所有權狀，房地稅捐由其繳納，由其出租與他人收取租金，與上開二房地之裝修付費、有線電視申請、寬頻派工、繳費，及何金蘭、金林蘭、吳哲銘亦分別書立書面證明上開二房地為原告所有等間接證據，堪可認定原告主張其與何金蘭就上開二房地成立借名登記契約關係為真實。(臺灣臺北地方法院110年度重訴字第236號判決)

原告確係出資人，並實際掌控該不動產的使用與經營，顯示其為實質的權利人。至於借名登記之性質，法院認定雙方確實存在一種委任性質的借名契約關係，並且在原告已表達終止該契約關係後，出名人即喪失其名下財產的實質控制權與所有權主張。

法院認定原告有權依據民法第541條第2項規定，請求被告協助辦理不動產所有權的移轉登記。借名登記契約一旦經合法終止，原出資人即享有請求登記返還之權利。被告若無法提出反駁證據證明自己亦有出資或對該不動產具有實質控制與利益，則其對該登記財產不具所有權，應配合移轉登記予實質出資人。