出名者死亡或破產或喪失行為能力時，借名登記有什麼影響？如何預防出名人繼承人擅行處置借名財產？

28 May, 2025

問題摘要：

借名登記法律關係的本質極為特殊，處於法定所有權與實質所有權的緊張拉鋸之間。雖然法律傾向承認借名人實質的權益，但因借名登記之存在常無正式書面契約，亦難從登記名義判斷實質權利歸屬，是以法院在審理此類案件時，往往著重於具體事實之綜合判斷與舉證能力之高低。出名人一旦死亡、破產或喪失行為能力，契約關係即告終止，借名人若無預為保全，將面臨返還請求的諸多困難。實務上若希望有效保障借名人權益，建議除訂立書面契約外，亦可考慮同時辦理預告登記或設定最高限額抵押權，於法律上加強自我保護，減少風險發生時舉證不利所致的損失。借名登記若不設防，將形同將自己的財產交由他人主宰，日後爭訟不休的代價，極可能遠超於當初簽下一紙書面合約的微小成本。借名登記雖是基於親情、信任所為，但若未加防範，將極易淪為法律糾紛的導火線。為避免出名人死亡後繼承人擅自處置財產，不僅應明確訂立契約，更應藉由預告登記、抵押權設立等具體法律手段，強化自身權益保障，並保留完整的出資與使用證據。唯有提前布署、法律上妥善設防，方能確保自身出資之財產不被錯誤繼承、轉讓或剝奪。

律師回答：

所謂「借名登記」，指的是一種特殊的法律關係，當事人雙方約定將出資購買的不動產，以他方名義登記，但仍由出資人實際管理、使用及處分。這種關係多數基於親情或信任，例如父母為協助子女貸款買房，或兄弟姊妹間為繼承規劃、節稅考量而暫時將財產登記在他人名下。然而一旦感情生變，借名人與出名人之間的信任基礎動搖，常常會引發所有權歸屬的訴訟爭端。從法律觀點而言，借名登記雖不是民法明文規定的契約類型，卻被實務認定為「無名契約」，其性質類似委任關係，可依民法第529條類推適用委任契約之相關規定。

具體而言，借名登記雖非贈與，亦非信託，但在形式上與兩者容易混淆。贈與是指無償將財產轉給他人且由對方接受，此時財產即歸受贈人所有，原出資人不得再主張返還，除非符合民法第416條規定之撤銷條件；信託則需訂立信託契約，且由受託人管理財產並為受益人之利益使用，具備高度制度性。相較之下，借名登記的關鍵在於，雖登記名義人是出名人，但真正的實質所有權、使用與處分仍掌握在出資人手中，並以信任為基礎，性質與委任契約較為接近。民法第549條規定，委任契約得隨時終止，而民法第541條第2項亦明定，如受任人以自己名義為委任人取得權利，應將該權利返還予委任人，因此借名人可在終止借名關係後請求將不動產移轉登記回自身名下。

借名登記契約乃建立在當事人間高度信賴基礎上的法律關係，其性質類似委任契約，因此具有強烈的人身依附性，若出名者發生死亡、破產或喪失行為能力等情形時，依民法原則，該契約關係即告消滅。原因在於借名登記契約雖非典型契約，實務上常視為無名契約並類推適用委任契約規定，委任契約本身即具有可隨時終止及基於信賴而成立的特性，借名登記亦復如是。當出名者失去行為能力或身亡時，其無法再繼續履行出名的法律行為角色，亦無法再為借名者提供名義登記之協助，是以整體契約之基礎已不存在，契約因而當然消滅(民法第550條)。

進一步以不當得利理論探討借名登記契約消滅後的返還問題，則須考慮給付關係之結構。不當得利的成立前提之一即為「無法律上原因而受利益」，其中的「法律上原因」常表現為契約或其他正當基礎。於三人間不當得利關係中，返還義務應由何人負擔，則應依給付所實施之對象及其關係為判斷基準。若出名者乃因便宜行事或無償提供其名義予借名人登記財產，則法律上可認定出名者並無應受保護之利益，且該名義之登記無對價支出，自無交易安全之保障必要。故此時借名人即便未與出名者成立典型的有償契約，亦可直接向出名人請求返還該不動產或其價金，不致損及法律秩序之安定性。相對地，若借名登記契約另有約定對價或報酬，則應尊重契約自治原則，讓出名者得以對抗返還請求權，並主張其抗辯權利。

實務與學說對於出名者未經借名人同意而擅自處分借名登記財產時，其處分行為的效力，則有兩種對立見解：

一為「無權處分說」，認為出名者處分違反借名契約，其對該財產僅有名義之支配，並不具有實質處分權，故應視為無權處分，依土地法第43條規定，處分有效與否取決於受讓人是否為善意第三人，若係惡意，即不得主張取得所有權。

另一見解則認為，出名者雖與借名人另有約定，但其於不動產登記簿上為權利名義人，第三人基於信賴登記之公示原則取得該不動產，即使該處分違約，對外仍具有效力。惟為保障借名人，若處分相對人明知或可得而知該不動產係借名登記，仍可依無權處分之規範予以限制。

以給付不當得利的概念觀之，不當得利的法律關係應發生在何當事人間，係以「給付」存在於何當事人間決定。所以，在三人給付不當得利之案例中，當事人不能誇跨越給付關係而向第三人直接主張權利，為給付之當事人得否向第三人請求返還端視該第三人有無值得保護的利益。具體而言，須以受給付人與該第三人間之原因關係是否為有償，進而判斷該第三人若需負返還義務是否侵害其利益致無法維護交易安全為判準。反之，若該原因關係是無償或僅係因便宜之理由而登記於第三人名義下〈借名登記），則可直接向該第三人請求返還。（楊芳賢，解除契約後對受領給付之第三人請求回復原狀之法律依據，台灣本土法學雜誌第七六期，第六三頁；反對見解則認為借名登記契約亦可為有償契約，故為擔保報酬之獲償，保全出名者對於借名者基於原因關係的抗辯權，不應使不當得利請求權人直接向出名者請求返還。延伸閱讀：廖家宏，論消極信託與借名登記—實務相關見解的綜合評釋，法令月刊第五七卷第十一期，25～26頁。）

出名者若未得借名者之同意，而對該財產為處分時之效力為何，有不同見解：

認為係無權處分，需處分相對人為善意信賴土地登記之第三人，方得依土地法第43條主張權利。出名者在名義上，既為標的物所有人，一般人僅得依據該名義，從形式上認定權利之歸屬，故出名者就該標的物為處分，縱其處分違反借名契約之約定，仍應以有權處分看待為原則。但相對人為惡意時，則應依據無權處分規定處理，以兼顧借名者之利益。此說為詹森林教授所採。

至於借名登記契約遭出名人違反，其法律責任亦屬多元。出名人擅自處分借名財產，除構成債務不履行外，亦同時構成侵權行為（民法第184條第1項前段）與不當得利。其理由為，出名人明知其所登記之不動產非其實質財產，仍故意違反契約擅自轉讓，屬同時侵害借名人基於契約與所有權之法益。若出名人因處分不動產取得價金，則借名人可請求其將所得利益返還。特別的是，若出名人所得之價金已高於不動產本身市價時，依不當得利請求權人仍可就實際所得價金全額為請求標的，而不僅限於原不動產市價，實務見解已明確肯認該返還範圍。

如何預防出名人繼承人擅行處置借名財產？

借名登記常見於親友、家人或伴侶之間的財產處理方式，尤其在無法或不願將財產直接登記於出資人名下時，以信任基礎借用他人名義登記財產。然而，借名登記因不反映實際所有權人，往往導致未來產生權屬爭議，尤其當出名人死亡後，繼承人基於名義上的權利主張繼承財產並擅行處分，極可能造成借名人或其繼承人無法取回原屬自身之財產。因此，為預防出名人繼承人擅自處理借名財產，借名人應於借名關係成立當下即採取一系列有效保全措施。

首先，訂立書面契約是最基本也最關鍵的一步。書面借名登記契約應詳細載明雙方關係、出資人為誰、出名登記之原因、登記財產的管理、使用、處分權歸屬，並約定於契約終止或特定條件發生時（如出名人死亡），出名人或其繼承人應無條件配合辦理財產返還與過戶。該契約最好經由公證人辦理公證，使其具備更高的證明力與法律效力，降低未來舉證困難的風險。

其次，借名人可考慮於不動產上辦理「預告登記」或「設定最高限額抵押權」。預告登記係指在不動產尚未實際變動登記前，為保全特定人未來得行使之請求權（如返還請求權），向地政機關聲請登記，以限制該不動產所有權人的處分能力。依《土地法》第79條之1規定，若登記名義人（即出名人）同意，出資人可聲請就不動產設定預告登記，未來即便出名人死亡，繼承人亦須先清償或解除預告登記，方得合法處分該不動產。這種方式可有效對抗出名人之繼承人擅自出售、抵押或移轉不動產。

若無法取得出名人簽署預告登記同意書，借名人亦可與出名人另訂設定抵押權契約，由借名人取得對該不動產的擔保權利，透過「最高限額抵押權」登記於地政機關，使該不動產受限於債權擔保。根據《民法》第881條之1的規定，最高限額抵押權可就未來一定範圍內的不特定債權加以擔保，出名人或其繼承人不得隨意處分該不動產，否則將遭遇債權人行使抵押權的追索。此舉不僅提升借名人權利保障，也具備法律上強制執行的效力。

第三，留存完整的出資與管理證明文件亦屬必要。包括購屋款項匯款紀錄、借貸契約、裝修費用、地價稅、房屋稅、水電費繳納單據，若不動產有出租行為，還應保留租約與租金匯款資料。這些都是日後法院判斷是否為借名登記的重要證據，尤其在書面契約欠缺時，更仰賴實質行為與付款紀錄建立權利關係。

最後，為避免法律爭議進一步擴大，建議借名人可於出名人死亡前先行辦理過戶或返還移轉登記，若無法即時完成者，亦可透過遺囑、契約附帶條件、或民事公證方式預作安排。尤其應避免與出名人維持模糊不清的財產共管狀態，以免未來面對繼承人主張名下登記財產屬其應繼遺產時，難以釐清真正的財產歸屬。

若出名者違反借名登記契約之約定而逕自處分該財產時，對於借名者應負何種責任？

最高法院85年度台上字第3043號判決認為同時構成債務不履行以及侵權行為（民法第184條第一項前段）。認為尚構成不當得利。此外，就依不當得利所得請求之金額而言，若出名者處分系爭財產所獲得之對價高於該財產之市價時，尚且得以該對價為請求範圍。