佔地不還舉證，如何透過借名登記討回？
28 May, 2025
問題摘要：
借名登記的風險主要來自於所有權的法律認定問題，在法律上，名義登記人被視為真正的所有權人，除非借名登記人能夠提供充足證據，否則無法輕易取回不動產。因此，預防借名登記糾紛最有效的方法，就是事前簽訂明確的契約，確保雙方權利義務清楚，以免日後發生爭議時難以舉證。此外，若已經發生糾紛，應採取積極的法律行動，包括寄發存證信函、尋求調解或提起訴訟，並充分準備證據，以確保自身權益不受侵害。透過正確的法律程序，借名登記人仍有機會取回土地或房屋，但過程中需審慎處理舉證問題，並準備應對可能衍生的額外財務負擔，以確保最終結果符合自身權益。
律師回答：
當事人未成年時，其居住的房屋及土地基於年齡限制無法登記在自己名下，於是經由親戚代為保管，以親戚名義辦理所有權登記，並由親戚口頭承諾，待當事人年滿二十歲後，會無條件將土地及房屋過戶回當事人名下。然而，當當事人成年後要求返還土地，親戚卻主張需獲得補償才願意辦理移轉，這種情況即涉及所謂的「借名登記」法律問題。實務上，借名登記在不動產交易中非常常見，尤其在年齡未符、避稅、信任親友等情形下更為普遍，但此類行為若未簽訂書面契約，往往日後產生權屬爭議，甚至親情破裂、訴訟纏身。
法律上所稱「借名登記」，即是雙方當事人合意，由出資人將自己所購得的財產登記在他人名下，然實際上該財產仍由出資人管理、使用及處分，出名人僅提供名義供登記之用，並不享有該財產之實質所有權。此一關係雖非民法明文規定的典型契約，實務及學理上普遍認為應視為一種「無名契約」，其法律性質類似於「委任契約」，並可依《民法》第529條規定，準用委任契約的相關規定。最高法院亦在多起判決中肯定此種法律關係的存在與效力，如99年度台上字第1662號判決即指出，只要不違反法律的強制、禁止規定或公序良俗者，即應賦予法律上的效力。
土地或房屋所有權借名登記的情況在現實生活中相當常見，當雙方未簽訂契約時，法律上可將其視為「類似委任的無名契約」，此法律關係與一般委任契約相同。然而，若有一方主張對該土地或房屋擁有所有權，則必須負舉證責任。舉證的過程中，當事人需提出能證明實際所有權歸屬的證據，否則在法律上可能會產生極大的風險。若借名登記人想取回所有權，建議應先寄發存證信函，正式要求名義登記人辦理所有權移轉登記，若對方置之不理，則可向法院提出請求，透過訴訟程序要求辦理所有權移轉登記。然而，進入訴訟階段後，當事人必須提出具體證據，證明土地或房屋的實際出資人，以及當初登記在親戚或他人名下的原因，例如當時的購買過程、款項支付記錄，或因法律規避需求而暫時將名義登記於他人名下的證據。
借名登記在法律上是指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百二十九條規定，適用民法委任之相關規定(最高法院99年台上字第1662號判決)
土地或房屋所有權借名登記的情況非常多見，當雙方未立契約時，可視為「類似委任的無名契約」，法律關係與委任契約完全相同，但主張土地所有權者須負責舉證。建議可以先寄存證信函，要求親戚辦理過戶，若他不理會，再向法院請求所有權移轉登記，但進入訴訟程序後，必須舉證說明土地是誰買的？什麼理由必須登記在親戚名下？儘可能找到相關的人事物來為作證。
當事人如今已年滿18歲，有權主張終止借名登記契約，並要求出名人將登記的土地及房屋所有權辦理移轉登記，回復其實質所有權的狀態。然而，基於法律程序的考量，建議當事人首先寄發「存證信函」給親戚，明確表示自己為該不動產的出資人與實際管理人，並主張原為借名登記，現已屆時應將土地及房屋返還，請求親戚配合辦理過戶手續。寄發存證信函除作為正式請求的依據，也能作為日後訴訟中證明曾主張返還的證據，有助於主張消滅時效尚未起算，維護自身請求權。
若對方親戚對於返還請求置之不理或拒絕辦理過戶，當事人即須依法提起民事訴訟，請求確認土地為其實質所有並命登記名義人辦理所有權移轉登記。在訴訟過程中，當事人需承擔舉證責任，證明雙方間確實存在借名登記關係。此類舉證可包括當初購買土地的出資證明，例如匯款紀錄、借款證明、銀行轉帳資料、裝修支出、稅捐繳納單據、不動產管理或使用情況、所有權狀保管者為當事人等；若有第三人見證雙方曾有返還承諾或承認為借名關係者，也可請求其出庭作證，或提出書面聲明作為補強證據。即便無書面契約，法院亦可依據間接證據與經驗法則綜合判斷是否成立借名登記契約，這在最高法院的多數判決中已有明確肯認。
簽契約免生糾紛
親戚要求「補償」才能移轉所有權，從法律角度來看，若當事人能證明該不動產確實為其出資購買，且親戚當初僅為登記之用，親戚即不得主張其為所有權人，也不得片面要求補償，否則構成無權占有或不當得利，當事人得依法請求返還。此外，借名登記人一旦終止契約或契約消滅（如一方死亡），借名財產即應返還原出資者或其繼承人，該不動產在法律上仍屬於借名人或其繼承人遺產的一部分，並應由其全體繼承人共同主張返還。
因為土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，民法第759條之1第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」意思是說即使登記情況與實際情形不符，對於其他人而言，仍然是以登記狀態來認定權利的歸屬，以確保交易的安全
在現實生活中，借名登記的情形屢見不鮮，特別是在家庭成員之間，因信任、稅務、貸款限制或年齡因素等原因，常會出現土地或房屋以他人名義登記的狀況。然而，這種基於信任關係的安排若未留下書面契約，往往在日後產生重大爭議，甚至讓真正出資人無法順利取回屬於自己的不動產。因此，若要主張自己才是實質所有權人，就必須善用證據來證明當初雙方確有借名登記的合意與行為。當事人可以透過知情的親友作證，說明購屋過程與實際出資人身分，也可以蒐集當初購買不動產時的匯款紀錄、不動產買賣合約、付款憑證、稅費繳納證明等書面資料。此外，若名義登記人曾私下承認只是協助保管、或曾表示願意於特定時間點移轉所有權，則可以透過錄音、通訊軟體紀錄等方式保全這些證據，這些都能有效強化借名登記主張的可信度。更進一步，如果名義登記人要求補償其代持期間所支出的費用，例如地價稅、房屋稅、不動產維護費或貸款利息等，則其請求本身也可以作為借名事實的間接證據，因為一個真正的所有權人通常不會向他人請求補償持有自己財產的費用。
按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。民法第550條定有明文。借名登記契約，係以當事人間之信任關係為基礎，其性質與委任關係類似，自可類推適用上開規定，倘無因委任事務之性質不能消滅者，應認借名登記契約關係因當事人一方死亡而消滅。(最高法院109年台上字第721號民事判決)
從法律關係上來說，借名登記雖然在我國民法中並無明文規範，但實務上已普遍承認其為一種「無名契約」，其法律性質類似於「委任契約」，適用《民法》第529條以下關於委任之規定。也就是說，這種法律關係的成立建立在借名人與出名人之間的高度信賴基礎之上，若一方主張終止契約，則契約關係即告消滅，借名人可依法請求出名人將登記的不動產移轉返還。法院在審理這類案件時，會依據民事舉證責任原則，要求主張借名關係的一方提出相應的證據支持，而這些證據不必限於書面契約，只要有合理事證能證明借名登記的存在，如匯款單、租金收入帳戶紀錄、買賣流程的安排人等，也可以認定契約存在。一旦法院認定借名關係成立，即使不動產登記在他人名下，也會判決實質所有權人有權請求登記移轉，但同時也可能酌情要求實質所有權人補償名義人期間內支出的合理費用。
此外，若房屋出售時發生爭議，未登記的出資人可依民法第179條主張不當得利，請求返還其出資部分。根據不當得利法理，無法律上原因而受利益並使他人受損者，應返還其所得。因此，若登記名義人主張房屋完全歸其所有，而未登記的出資人已支付房屋款項、裝潢費或貸款，則未登記的出資人可請求登記人返還其出資部分，或在房屋出售後分配相應款項。
正因如此，借名登記不應掉以輕心，雖然初期為求方便或基於信任可能忽略法律程序，但一旦關係破裂或親人身故，繼承人對借名事實未必知情或願意承認，屆時若無完整證據，借名人或其繼承人將陷入舉證困難，權利極有可能無法獲得法律保障。因此，在借名登記成立之初，應簽署書面契約或聲明書，清楚約定所有權歸屬、返還條件、支出負擔與處理機制，並留存相關付款、管理、使用等資料。即便無法簽訂正式契約，也應取得對方具名的借名聲明，或錄下雙方協議內容，這些紀錄在未來爭議時可作為強有力的證據。
當雙方進入訴訟程序，借名人還應針對下列幾個面向準備相關證明：一、財務證據，包括付款紀錄、貸款資料、稅單繳費人為自己；二、使用證據，例如由自己長期居住、出租管理並收取租金；三、第三人證明，如代書、房仲或家族成員可證明是借名登記；四、言詞或書面承認，例如對方曾口頭或書面表示願意日後辦理返還移轉。舉證上不需所有證據都具備，只要證明力達到民事訴訟所要求的高度蓋然性，即可獲得法院支持。
房屋產權的爭議在實務上屢見不鮮，因此，為避免未來的糾紛，建議合買房屋時，雙方應事先簽訂書面契約，明確記載出資比例、貸款負擔方式、所有權分配及未來的處分條件等。此外，若採取借名登記方式，也應以書面契約約定房屋的真正所有權歸屬，並保留購屋相關的付款證明，如匯款紀錄、購屋契約、貸款還款紀錄等，以便日後發生爭議時，能夠提出具體證據主張權益。最穩妥的方式仍是雙方共同登記房屋所有權，以確保法律上的產權歸屬清楚，避免因單方登記造成未來的糾紛與舉證困難。
若當事人已經發生借名登記糾紛，則應盡快採取法律行動，透過存證信函要求辦理過戶，若無法達成協議，則應準備足夠證據，透過法院訴訟請求所有權移轉登記。在舉證方面，應盡量提供包括購買紀錄、銀行匯款證明、雙方通訊紀錄、證人證言等有力證據，以提高勝訴機率。此外，也應考慮與名義登記人協商，若能透過私下談判解決，將可避免冗長且耗費大量成本的訴訟程序。
-房地-房地借名
(相關法條=土地法第43條=民法第529條=民法第550條=民法第759-1條)
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