成立房地借名登記及終止借名要求返還有什麼要注意的事？

28 May, 2025

問題摘要：

動產借名登記契約是我國實務中普遍存在的法律關係，其核心基礎在於當事人間的信賴關係與合意，並可比照民法中委任契約的規定處理。契約一經成立並不違法，即具有效力，出資人在必要時可以依法終止借名關係並請求返還財產。借名登記雖在我國法律實務中屬合法可成立之契約關係，但由於其非屬法律所明文規定的典型契約，加上形式上權利登記在他人名下，一旦發生爭議時往往涉及高額財產且舉證不易，因此當事人於契約成立當下即應審慎準備佐證資料，包括出資憑證、稅費單據與銀行匯款紀錄等，並應力求與出名人訂立明確書面契約或聲明書，詳細記載雙方的權利義務與返還條件，以保障自身權益。如能如此規劃，不僅可有效避免日後紛爭發生，更能於訴訟中站穩腳步，獲得法院支持，維護正當財產權益。借名登記契約雖為信任關係所生，但在法律的世界裡，信任仍須有證據作後盾，才能轉化為實質保障。

律師回答：

關於這個問題，不動產借名登記契約在我國法律實務中十分常見，尤其親屬、朋友或伴侶間為節稅、貸款、信用條件或其他私人原因而選擇不將不動產登記在自己名下，而是借用他人名義辦理登記，這就是所謂的「借名登記」。隨著社會變遷與繼承、感情糾紛等糾葛日益複雜，有關借名登記所引發的法律爭議亦逐年增加。為防止這類爭議發生，並在日後如需終止借名登記關係時能順利返還不動產，當事人於契約成立時即應妥善安排證明文件與契約內容。依照實務與學說的主流見解，「借名登記契約」是指一方出資購買財產，卻以他方名義辦理登記，登記人僅提供其名義而並無實際所有權，此種法律關係的成立仰賴雙方的信賴基礎，其法律性質被認定為「無名契約」，並比照「委任契約」加以適用，若契約內容不違反法律強制、禁止規定或公序良俗，應認其具有法律效力，依民法第529條準用委任契約相關規定。

由於委任契約依民法第549條可隨時終止，因此借名人可以在決定終止借名關係後，依法請求出名人將該不動產返還並辦理移轉登記。至於如何認定借名登記契約存在，並在發生糾紛時確保自己的財產不致遭受損害，實務上須注意兩大重點。其一，是應妥善保存證明出資與管理使用的相關文件，例如買賣契約、付款單據、匯款記錄、繳納地價稅、房屋稅、貸款還款資料等，這些資料可在發生爭議時作為舉證之用。其二，是最好能由出名人出具聲明書，或與其簽立明確的書面借名登記契約，詳細記載雙方間借名目的、權利義務及返還條件，避免日後對契約性質產生爭議。

何謂不動產借名登記契約？

即使出資人提出大量繳稅憑證、管理記錄，但若無明確書面契約或聲明書，一旦出名人或其繼承人否認借名事實，法院可能難以認定雙方間確有借名登記契約關係，導致出資人無法取得登記財產的所有權。主張借名登記之人應就契約的存在負舉證責任，即便無法提出直接證據，仍可依間接證據、日常管理事實或雙方信件、證人證詞來佐證。借名登記契約因性質特殊，法院可根據經驗法則與邏輯推論接受間接證據作為事實推認之基礎。

所謂「借名登記契約」，實務上通常是指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」，依法院實務上近年來的見解，均承認其效力（最高法院91年台上1871號、同院92台上10 54號、同院94台上362號判決可資參照）。「借名」常運用於不動產登記，此即「不動產借名登記契約」。

只要借名登記契約內容合法，其成立即可產生法律約束力。因此，為保障自身權益，不動產出資人不應輕忽書面紀錄的重要性。從契約成立當下即留存完整書面憑據，並記載雙方出資情形、使用權限、管理責任與未來如何返還財產的具體方式，皆可大幅減少將來因舉證困難而敗訴的風險。

由於借名登記其成立主要側重於「借名者」與「出名者」二人間之信任關係，其間的契約性質，應與「委任契約」同視，亦即如其內容不違反法律的強制、禁止規定或公序良俗者，當然即賦予「無名契約」的法律上效力（民法第71條、第72條），並依民法第529條規定，適用民法中「委任」之相關規定，此可參考最高法院99年度台上字第1662號及同院98年度台上字第990號判例意旨。

成立不動產借名登記契約時，應注意哪些要點？

成立不動產借名登記契約時，最需要關注的重點在於如何妥善留存證據以證明雙方間的法律關係屬於「借名登記」而非贈與或其他形式，否則一旦日後出現爭議，借名人可能因無法舉證而無法成功主張財產權。

所謂「借名登記」係指當事人一方將出資取得的不動產，以他人名義辦理登記，而實際仍由出資人自行管理、使用及處分。此種法律關係主要建立在雙方之間的高度信任，並非法律所明文規定的典型契約，因此在性質上屬於「無名契約」，但實務上多依民法委任契約的相關條文來處理與判斷其效力。為防止未來因證據不足而發生法律糾紛，借名登記契約在成立時，應特別注意兩大要點，其一為保存各項可資佐證的書面資料，其二則是簽訂明確書面契約或聲明書。

首先，保存完整的證明文件是基本中之基本，諸如買賣契約、出資證明（包括匯款單據、支票影本、現金簽收單據）、每期繳納地價稅與房屋稅之收據、不動產所有權狀之正本或影本保管紀錄，以及貸款支付之銀行匯款單據等，均屬可貴的佐證資料。這些資料不但可用以證明出資人對該不動產有實際出資及管理之事實，更能有效反駁出名人或其繼承人日後主張該不動產為贈與或自有財產之抗辯。

再者，簽訂一份內容清楚明確的借名登記契約或請出名人出具書面聲明書，更是保障自身權益的關鍵作法。由於借名登記關係側重於雙方合意，因此即使借名人擁有所有出資證明，若無法證明雙方間有借名合意，仍有可能被法院認定為贈與關係。主張借名登記之人，對借名登記契約的成立，應自負舉證責任，尤其在對方或其繼承人否認借名事實時，若無書面契約或聲明書，將陷入極大舉證困境。尤其當事人死亡後，其繼承人未必願意承認原借名登記事實，此時若無書面證明，極易導致借名人請求返還時遭法院判決敗訴。

由於「借名登記」側重於借名者與出名者間的合意，故而縱然有出資證明，但也可能事後遭出名者主張係贈與或其他事由。況且，關於不動產登記當事人名義的原因甚多，故而主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任」（此有最高法院107年度台上字第629號民事判決可參）。因此，為免於舉證困難或出名者之繼承人不承認該借名登記，宜請出名者出具不動產借名登記的「聲明書」或借名者與出明者間簽立書面的「借名登記契約」。

此外，我國民事訴訟法並不以「直接證據」為舉證唯一形式，若無法提出契約書等直接書面證據，也可以透過一連串間接事實組合進行推論。針對借名登記契約的舉證責任，應容許當事人以間接事實作為佐證，只要這些事實與借名登記之法律要件間，具備「經驗法則」與「邏輯法則」下的高度因果關聯，即可視為足以推認借名關係之成立。換句話說，倘若借名人能提出自己一直居住該不動產、繳納稅金、負責房屋修繕與貸款繳納等事證，縱使欠缺書面借名契約，也能成為法院採信之依據。惟需提醒的是，間接證據雖可補充直接證據之不足，但法院對此之認定具有一定自由心證，為避免認定風險，仍以事前訂立書面契約或聲明書最為穩妥。

因借名登記關係常有因直接證據缺乏，而陷入難以舉證的困境，而我國民事訴訟法對證據的要求並不以「直接證據」為限，故對於借名登記契約的舉證，最高法院98年度台上字第1048號民事判決要旨就借名登記存在之事實，放寬借名登記契約成立之舉證責任範圍，如無法舉證主張借名登記所須具備之特別要件（例如雙方間之合意）時，如能舉證證明間接事實，且該事實與要件間，依「經驗法則」及「論理法則」已足推認其因果關係者也可以，不以「直接證據」為必要，依民事舉證責任的原則即可認定借名登記契約關係成立。

終止借名契約的請求返還，應注意事項？

終止借名契約後，若借名人或其繼承人希望請求返還不動產，需審慎評估與規劃，以免因法律程序或時效問題影響權利行使。在我國法律實務上，「借名登記契約」通常被視為一種無名契約，因其係基於借名人與出名人間的高度信任關係所成立，性質與民法所定之委任契約相似。因此，當雙方發生爭執或借名人欲終止契約並請求返還登記標的時，應注意兩大核心法律問題，分別是請求權的消滅時效以及具備返還請求權之行使主體的認定。首先談請求權消滅時效。依據民法第549條及第550條之規定，委任契約得由任何一方隨時終止，且當事人之一方若死亡、破產或喪失行為能力，該契約亦將當然消滅。借名登記契約既與委任性質類似，自可比照適用此一原則。亦即，一旦借名人或出名人表達終止契約，或其中一方死亡時，借名法律關係隨即告終。

此時，借名人或其繼承人即可向出名人或其繼承人請求返還該登記標的物。惟請求返還的權利並非永遠有效，依民法第125條：「請求權，因十五年間不行使而消滅。」請求權之消滅時效起算點，依照最高法院63年台上字第1885號判例，係自該請求權可行使時起算，亦即當權利人無法律上障礙可主張其權利時，即應開始計算時效，至於事實上的障礙（例如被出名人拒絕返還或關係人不配合）並不影響時效起算。

換言之，若借名人於契約終止後未於15年內請求返還該不動產，即使證據充分，也有可能因時效消滅而失去勝訴機會。其次，關於誰有資格主張返還不動產的問題，亦即請求返還之「權利行使人」的認定。實務上最常見的情形，是借名人於生前未主張返還，而死亡後由繼承人繼承其返還請求權。若該不動產為借名人出資，並僅因信任而登記於他人名下，借名人死亡時，該不動產即應屬其遺產，由其繼承人依民法第1138條按繼承順位取得繼承權。此時，該不動產之返還請求權也成為可繼承之財產權，得由全體繼承人共同主張。由於繼承人係對遺產共有，依民法第828條準用第821條規定，針對借名登記的不動產，繼承人得以全體之名義，就全部不動產行使本於所有權的請求權。

但須注意的是，請求之行使僅限於「共有人全體之利益」，不得為單一共有人之私利。換言之，若僅部分繼承人未取得其他繼承人之同意，逕行以其名義請求返還，恐將遭法院駁回。故實務上為避免程序障礙，通常建議繼承人應先就繼承分配及行使返還請求權達成共識，或於訴訟前由其他共有人提供授權，方可有效主張返還請求。

對於借名關係的舉證，不必須提出書面契約，只要能依邏輯法則及經驗法則，以間接事實（如管理、繳費、裝修、出租收益等）形成證據鏈，也可以認定借名契約存在並判令返還。最後提醒，若出名人或其繼承人主張該筆不動產為贈與，則舉證責任將由出名人一方負擔，必須提出明確贈與之意思表示，否則法院仍可據借名人提出之反證採信其主張。

因此，在實際操作上，無論是借名人還是其繼承人，務必於借名關係終止後及早啟動請求程序，並蒐集妥適之證據，以利順利主張所有權返還。總而言之，終止借名登記契約後，如需請求返還不動產，應掌握兩項重點：

其一，必須於15年消滅時效內提出請求，避免權利失效；其二，若借名人已死亡，由繼承人以全體之名義主張權利，並備妥各類可資佐證的間接或直接證據，以順利獲得法院支持，成功請求返還登記於他人名下的借名財產。如此方能在法律程序上站穩腳步，保障自身或被繼承人的財產權益。