成立不動產借名登記關係超過十五年，實質所有權人是否會因罹於時效而無法追討索回該不動產？
28 May, 2025
問題摘要：
借名登記作為一種深植於社會人際信賴之法律制度，雖然在形式上違背所有權表面登記原則，卻被我國實務加以承認與保障。當借名人基於信任讓財產登記在他人名下時，日後若發生爭議或關係破裂，應當知悉其權利主張之法律依據、時效限制與舉證責任等風險。為保障自身權利，借名人宜於契約成立時即簽署書面借名契約，或請出名人出具聲明書，並妥善保存各項可供證明之資料。若契約已終止或借名人過世，繼承人應盡快確認遺產範圍並展開權利主張程序，並依照法律規定在時效期間內行使返還請求權，如此方可有效保障自身合法財產權益，避免發生實質權利卻因程序瑕疵而無法取回財產的遺憾。
律師回答：
關於這個問題，所謂「借名登記」，是一種存在於我國法律實務中的特殊契約關係，其本質並不屬於民法所列舉的典型契約之一，而是一種無名契約。實務上認定這類契約與民法中的委任契約性質相近，通常發生於當事人雙方基於信任關係，約定由一方出資購置不動產，卻登記在另一方名下，真正的使用與處分權仍掌握在出資者手中。
這樣的安排在家庭成員間常見，例如父母為協助子女貸款而以子女名義購屋，或兄弟姊妹為節稅、繼承或贈與安排所設，然一旦親情轉淡或信任破裂，極易導致所有權歸屬的訴訟爭端。民法第529條的規定，無名契約若與委任契約性質相符，得準用其相關法律規定，因此借名登記契約亦應適用民法第549條，即委任契約任一方可隨時終止。又依民法第541條第2項之規定，若受任人以自己名義為委任人取得權利時，應將該權利返還於委任人，是以借名人於終止借名契約後，自可依法請求出名人將不動產過戶返還。進一步來說，雖然法律明定請求返還的權利存在，但為避免請求權時效消滅之風險，借名人應知悉相關時效規範。
依民法第125條：「請求權因十五年間不行使而消滅。」換言之，若借名人於借名契約終止後，未於十五年內主張返還，可能面臨權利滅失的法律後果。不過，最高法院63年台上字第1885號判例，請求權消滅時效自權利人可主張權利之時起算，而此處所謂「可行使」係指無法律上障礙者，而不包含事實上障礙，例如親屬情感顧慮、受名人拒絕協助辦理移轉等因素。因此，只要法律上無阻礙，即應開始起算十五年時效。
在實務上，法院認為借名契約得以一方終止，或雙方之一死亡、破產、喪失行為能力時消滅，亦即此類事件發生後，借名人或其繼承人應於合理期間內主張返還，否則日後欲主張請求返還之權利，恐因時效消滅而遭駁回。尤其當出名人死亡後，其繼承人可能並不知悉或不願承認借名事實，屆時若無書面契約、出資證明、繳稅憑證、物業管理紀錄等有利證據佐證，借名人或其繼承人將面臨舉證困難。
另一方面，若借名人死亡，其繼承人可主張請求返還借名登記標的物，其權利來源乃承繼於被繼承人的契約請求權，該不動產亦應視為遺產，由繼承人公同共有。依民法第828條準用第821條，各共有人可對外就全部標的物行使請求權，但須以全體共有人之利益為前提，因此實務上通常需由全體繼承人共同主張，或取得他繼承人之同意及授權，否則個別繼承人可能因資格瑕疵被法院駁回其訴求。
依照民法第128條之規定，時效是從權利人可請求時開始起算，借名登記關係存續中，時效尚未開始起算；原則上應待當事人終止借名登記關係或當事人一方死亡，借名關係消滅後時效才開始起算，時效未必消滅。
終止借名契約後，若借名人或其繼承人希望請求返還不動產，需審慎評估與規劃，以免因法律程序或時效問題影響權利行使。
在我國法律實務上，「借名登記契約」通常被視為一種無名契約，因其係基於借名人與出名人間的高度信任關係所成立，性質與民法所定之委任契約相似。因此，當雙方發生爭執或借名人欲終止契約並請求返還登記標的時，應注意兩大核心法律問題，分別是請求權的消滅時效以及具備返還請求權之行使主體的認定。
首先談請求權消滅時效。依據民法第549條及第550條之規定，委任契約得由任何一方隨時終止，且當事人之一方若死亡、破產或喪失行為能力，該契約亦將當然消滅。借名登記契約既與委任性質類似，自可比照適用此一原則。亦即，一旦借名人或出名人表達終止契約，或其中一方死亡時，借名法律關係隨即告終。
多數判決已不再限縮舉證方式，承認間接證據如匯款單、房屋稅、地價稅單據、裝修發票、租金匯入紀錄等，亦可作為佐證借名關係成立之事實，只要能夠依據論理法則與經驗法則，合於一般社會生活常情，即足以形成法院自由心證。
此時，借名人或其繼承人即可向出名人或其繼承人請求返還該登記標的物。惟請求返還的權利並非永遠有效，依民法第125條：「請求權，因十五年間不行使而消滅。」請求權之消滅時效起算點，依照最高法院63年台上字第1885號判例，係自該請求權可行使時起算，亦即當權利人無法律上障礙可主張其權利時，即應開始計算時效，至於事實上的障礙（例如被出名人拒絕返還或關係人不配合）並不影響時效起算。
-房地-房地借名
(相關法條=民法第125條=民法第529條=民法第541條=民法第549條=民法第550條=民法第821條=民法第828條=)
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