母親早年將不動產借名登記給「未成年子女」，要得回來嗎？
28 May, 2025
問題摘要：
母親若早年將房產借名登記於未成年子女名下，是否能在子女成年後成功主張返還，端視是否能提出子女成年後承認借名關係的具體證據，例如有協助辦理不動產相關事宜或承認登記僅為名義上的安排。若無上述證據，即使出資事實明確，也可能被認定為贈與或其他非可返還之法律行為。為防範此類法律風險，建議於登記前即擬妥契約、留存證據，必要時尋求法律協助，保障自身合法權益。
律師回答：
關於這個問題，所謂「借名登記」，指的是一種特殊的法律關係，當事人雙方約定將出資購買的不動產，以他方名義登記，但仍由出資人實際管理、使用及處分。這種關係多數基於親情或信任，例如父母為協助子女貸款買房，或兄弟姊妹間為繼承規劃、節稅考量而暫時將財產登記在他人名下。然而一旦感情生變，借名人與出名人之間的信任基礎動搖，常常會引發所有權歸屬的訴訟爭端。從法律觀點而言，借名登記雖不是民法明文規定的契約類型，卻被實務認定為「無名契約」，其性質類似委任關係，可依民法第529條類推適用委任契約之相關規定。
具體而言，借名登記雖非贈與，亦非信託，但在形式上與兩者容易混淆。贈與是指無償將財產轉給他人且由對方接受，此時財產即歸受贈人所有，原出資人不得再主張返還，除非符合民法第416條規定之撤銷條件；信託則需訂立信託契約，且由受託人管理財產並為受益人之利益使用，具備高度制度性。相較之下，借名登記的關鍵在於，雖登記名義人是出名人，但真正的實質所有權、使用與處分仍掌握在出資人手中，並以信任為基礎，性質與委任契約較為接近。民法第549條規定，委任契約得隨時終止，而民法第541條第2項亦明定，如受任人以自己名義為委任人取得權利，應將該權利返還予委任人，因此借名人可在終止借名關係後請求將不動產移轉登記回自身名下。
母親早年將不動產以「借名登記」方式登記在未成年子女名下，是否能在日後主張返還該不動產，實務上常因家庭內部親情與法律規範產生衝突與爭議。首先須釐清何謂「借名登記」，此概念係指財產實質上屬於出資人所有，但為因應某種目的，如避稅、貸款或其他考量，將所有權名義登記於他人名下，而登記人並不享有真正的實質權利，財產仍由出資人管理、使用與處分。此種情形若當事人雙方存有合意，即構成一種法律上之「借名登記契約」，性質上屬無名契約，並可類推適用民法委任契約之相關規定。然若登記於未成年子女名下，則涉及民法第106條前段所定之「雙方代理」問題，可能導致該契約效力未定，產生返還請求上的困難。
依據民法第106條前段規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」若父母以法定代理人身分將其出資購得之不動產，登記於未成年子女名下，法律上即屬代理人同時代表自己與被代理人為法律行為，此種行為如未經法院許可或本人（即子女）成年後之承認，即屬效力未定之法律行為。當子女成年後，若未明確表示承認此一借名登記契約，實務上即可能導致出資人日後主張返還所有權之訴求被法院駁回。
父或母為避免財產被強制執行，將不動產登記於當時尚未成年的子女名下，嗣後主張借名登記關係存在，請求子女返還所有權，惟於舉證過程中，無法證明子女成年後對於借名事實有明確承認或實際履行借名契約義務（例如協助貸款、配合辦理出租、允諾過戶等），因此法院不予認定借名關係成立，原告即屬敗訴。此即凸顯出，若欠缺子女成年後之明確承認或作為，單憑親子關係或主觀出資意圖難以構成可受法院支持的法律關係。
此外，登記在未成年子女名下之財產，因具名義所有權，在法律上仍可產生對抗第三人之效力，倘若子女成年後擅自處分或將該不動產用作貸款擔保，甚至將其出售予第三人，而該第三人為善意並完成登記，即使實質上由母親出資，亦可能喪失取回的法律可能性，屬於風險極高之財產處理方式。特別是在當事人之間無訂立書面借名契約，亦未辦理預告登記或其他擔保措施下，於日後發生親情破裂、繼承爭議或訴訟時，實質所有權人常因欠缺證據而無法舉證勝訴。
按民法第106條前段：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」，父母與未成年子女成立借名登記關係，有法院見解認為違反雙方代理之規定而為效力未定，若實質所有權人未能舉證子女於成年後有「承認」借名登記關係之情形（如承認借名事實、配合貸款、配合出租等），將有可能敗訴（參台灣高等法院107年度上字第16號判決）。
因此，若希望在未來可成功主張借名登記關係並請求返還所有權，實務上建議應於借名關係發生時即訂立書面借名契約，詳細載明出資來源、管理使用方式、所有權歸屬以及未來移轉機制，並盡可能取得子女之同意及簽名，即便子女尚未成年，亦可於其成年後再予補簽或重訂契約，以明確其承認意旨。其次，亦可考慮以預告登記、最高限額抵押權等方式，對不動產加以保全限制，防止未來名義人或其繼承人擅自處分。
最後，出資人應注意，在處理不動產歸屬問題時，若事先未妥善規劃，法院在審理時仍須依據雙方是否具有借名合意、實際管理與使用事實、稅費負擔紀錄、裝修與貸款繳納證明等綜合判斷是否成立借名登記契約。換言之，「所有權登記不等於所有權歸屬」，但若無法證明出資人與登記人間有法律上的「借名合意」，主張返還即困難重重。
-房地-房地借名
(相關法條=民法第106條=民法第416條=民法第529條=民法第541條=民法第550條)
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