附合物？從物是什麼？買賣房屋附合物或從物發生問題，可以主張瑕疵擔保嗎？

28 May, 2025

問題摘要：

附合物與從物的法律概念不僅為民法體系中物權關係的基礎，在不動產買賣契約中更直接影響瑕疵擔保責任之成立與否，尤其在涉及違建問題時，若未經事前揭露與約定，賣方仍難以主張免責，而買方則得依民法規定主張其權利，故雙方在簽約過程中應加倍謹慎，務求書面條款明確，以降低未來爭訟風險。

律師回答：

在房屋買賣實務中，房屋附合物或從物建常成為交易雙方爭執的重點，而違建本身的性質涉及民法上「附合物」與「從物」的概念，進一步影響買賣範圍與瑕疵擔保責任的適用。依民法第811條規定，動產因附合成為不動產的重要成分者，其所有權隨不動產而歸屬於不動產所有人。換言之，若一項建物或構造物已與土地或主建物合併成為一體，構造上與使用上皆缺乏獨立性，則視為不動產的附屬部分，為其附合物。

按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」民法第811條定有明文。次按，所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物，依前揭規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權之範圍因而擴張（最高法院100年度臺上字第4號民事判決意旨參照）。

以違建為例，若其係建於主建物之頂樓、陽台或廚廁、裝潢，與主體建物連通使用，且無法獨立存在，則為附合物，其所有權隨主建物一併移轉，視為買賣標的之一部分。

至於「從物」，係依民法第68條規定，指非主物之成分，常助主物效用，並同屬於一人者，例如汽車與備胎、眼鏡與眼鏡盒、房屋與冷氣機、電梯機具、頂樓加蓋房屋等，雖於構造上或使用上可獨立，惟在交易或使用上常被視為一體，故主物之處分，除當事人另有約定或交易習慣有異，通常及於從物。

在不動產交易中，違建亦可能為形式上獨立的建物（如頂樓鐵皮屋、停車位等），但於買賣契約中未單獨記載登記資訊，而隨主建物一同出售，此類情形亦有構成從物之可能，亦即若違建非買賣標的主體，但依雙方意思表示或交易習慣，仍認為其應包括於買賣範圍內者，即應隨主物移轉（有記載當然成為一部分）。

違建是否構成附合物或從物，不僅影響所有權移轉，也關係到買方是否得主張瑕疵擔保責任。

依民法第354條及第359條規定，出賣人應擔保出賣物於危險移轉時無減損其價值或效用之瑕疵，否則買受人得主張減少價金或解除契約。然而若買受人在訂約前已知悉該瑕疵，依同條規定，出賣人不負擔保責任，亦即出賣人得以買受人已知悉為抗辯事由，主張免除瑕疵擔保責任。

在此，關鍵即為「知悉」之認定。實務上，若契約中明確記載違建存在，並約定該附合物或從物部分「買方知悉且同意免責」，或載明「違建部分不在買賣範圍內，無償附送，買方不得主張任何權利」等條款，即可有效主張出賣人不負擔保責任。反之，若未有明確記載，而買方係於交屋後始發現違建部分遭主管機關開罰或限期拆除，則出賣人仍有可能需負擔保責任。

舉例而言，某建物出售時未說明頂樓加蓋為違建，買受人交屋後遭檢舉被命限期拆除，此時該頂樓是否構成「瑕疵」之範圍，端視買受人是否可得而知，及出賣人有無特別擔保，若其構造與主建物連通且無使用獨立性，即屬附合物，自為買賣範圍之一部分，除非特別排除責任，出賣人即須負責。若為形式獨立之構造物，雖可視為從物，既未記載於買賣契約之內，縱有瑕疵，由於不影響買價，是否屬於瑕疵擔保範圍，實有疑問。

違建之認定與處理涉及附合物與從物的法律界定，前者為結構上無法分離且效用上依附主建物者，後者為可獨立存在但依交易慣例應一併移轉之輔助物品。

於房屋買賣時，若違建屬附合物或從物，理論上均一併處分，惟附合物與買賣標的物相同，若未事前揭露或說明，則在違建發生法律風險時，如被認定為違章建築而遭拆除、限期補照或產生使用限制等，買受人即得依民法瑕疵擔保規定主張減價或解除契約。

從物本是一同處分，除非列入買賣契約之列，縱有問題，依民法第362條規定：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除。」第 363 條：「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。」

換言之，縱認縱物有嚴重之瑕疵，不得因為從物而對於主物主張解除契約，至於，是否可主張損害賠償或減少價金，端視當時價金計算是否有包括從物，或僅計算主物部分，如從未包括從物，則縱有瑕疵難認損害。

然若出賣人能證明買受人於交易前已知悉該違建存在，或雙方於契約明定該部分屬「無償贈與」、「贈與不負擔保責任」或「非買賣範圍」，則可作為免責抗辯依據，故在買賣契約簽訂時應特別注意瑕疵告知、狀況揭露與責任切割的明確性，以避免事後爭議。

對於賣方而言，應預先調查建物合法性並適時說明；對於買方而言，亦應詳細查閱權狀、建築登記資料與現場勘查，對於不具登記資料的附建構造，應主動詢問與納入契約條文記載，並確保雙方對該部分之處分與責任分配有共識，始能保障自身權益。