興建中的建物，如何強制執行？

28 May, 2025

問題摘要：

興建中的建築物是否得為強制執行之標的，端視其完工程度是否已達不動產之社會通念標準。已具遮風避雨及可供經濟使用者，視為不動產，依不動產強制執行程序辦理；否則，應依動產程序進行拍賣或移轉，惟實務中尚須考量施工進度、登記狀況、所有權歸屬與是否涉及其他第三人權益。興建中建物與其建造執照於執行拍賣階段之處理，應依實際工程進度、建造執照效力、拍定範圍與原起造人與土地權利歸屬等因素綜合判斷。於未申報開工階段，拍定人可直接據以變更起造人；已申報開工但未構築實體建物者，亦得變更但應另處理假設設施；已完成建物結構體者，原則上拍定即得承受一切所有權與起造人身分。惟因其中涉及眾多權屬、責任與法令交錯問題，建議拍定人於參與拍賣前即委託專業律師與技師評估，並於拍定後即洽建管機關確認變更起造人、接續施工與法定責任相關程序，俾保障自身法律地位與開發利益。

律師回答：

關於這個問題，興建中的建物在法律上仍屬具財產上價值之標的，若債務人對外負有金錢債務未清償，債權人可依法聲請對其進行強制執行。惟執行程序之適用，須視該建築物是否已達成不動產的程度而定，亦即應判斷該建築物是否已達「依社會通念足以遮風避雨」並可「達到經濟上使用目的」，若已具備上述要件，即應視為不動產，以不動產強制執行程序進行；反之，若尚未達該等程度，則視為動產，以動產執行程序處理，並以最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議為依據，作為判斷標準之一。此一區別對於實務操作具有關鍵意義，因為不動產與動產之執行程序在查封、拍賣、點交及權利義務轉移等方面規定均有所不同。

根據強制執行法之規定，若建築物已足以遮風避雨，社會上一般亦可視為已具使用功能，即可視為不動產。按不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之，強制執行法第75條第1項定有明文，其中之拍賣係換價程序，目的在使査封標的物金錢化，以實現債權人之債權。此時，債權人得依強制執行法第75條以下條文聲請執行法院查封該建築物並進行拍賣。執行法院可命鑑定人就該不動產（包含其完工程度與市值）進行評估，並訂定拍賣底價。

拍賣程序完成後，買受人經繳清價金並由法院囑託辦理權利移轉登記，即完成所有權移轉。此程序上仍須依據地政機關對不動產登記之認定標準處理，並視個案中是否已辦理建物第一次登記。若尚未辦理登記，但建物已具遮風避雨之功能，法院得以具體事實認定其已達不動產性質，即使尚未登記，也可列為不動產執行標的。

反之，若該興建中建物僅為鋼骨結構、基礎施工或尚在基礎階段，尚未封頂或無法阻絕風雨，顯難認為已可作經濟用途，則依法仍屬動產，應依強制執行法第47條以下動產執行規定處理。法院可查封該未完工建築物之構造體與設備（如鋼筋、模板、機具等），並由法院指派之執行人進行拍賣。此類執行在實務上較為複雜，須釐清建物是否可與土地分離，是否附有第三人合法占有、施工承攬權或其他債權人設有優先權，拍賣前亦須辦理公告並視是否有其他利害關係人提出異議。

查封動產由執行人員實施占有(強制執行法第47條前段)，因動產物權之變動以移轉占有為公示方法，執行法院自須占有動產，始可限制債務人之處分權及維護交易安全。實務上對於無登記之動產是否屬於債務人所有，通常係以外觀上足以認定是債務人占有者，即認定為債務人所有。例如，對於同一戶內之動產強制執行，則以債權人提出之戶籍謄本中所載戶長作為動產占有人，如債權人對於非戶長之債務人為執行，則須提出債務人進行交易之憑證為認定標準。

另在拍賣興建中建物時，若建物與土地屬同一人所有，則處分上較為簡單，可一併拍賣；若建物與土地權利人不同，法院於處理上需釐清建物與土地之權利關係，包含建物是否構成地上權行使之內容、是否涉占有非法、是否構成違建等，影響拍賣後受買人能否取得使用與登記之完整性。若為合法建物，則買受人可依規定請求土地使用與辦理登記；若屬違章建築或構造物，則應依建築法及地方政府規定處理，並於公告與鑑價時特別載明。

在拍賣前，執行法院也可先進行現場查封並釐清建物目前之施工狀況，是否有施工停擺、是否已領建造或使照、是否仍在契約履約中等。法院並可調閱建築執照、施工許可、建造執照與工程進度資料，作為是否認定其已構成不動產之依據。此外，如債務人所興建之建物係與第三人合建，須注意合建契約是否設有買賣或優先取得權，第三人是否已享有債權抵押或查封登記，並考慮實質權益人是否須通知參與執行程序，避免將非債務人之財產納入查封範圍，進而引發排除執行之訴訟。

拍賣對於建照的影響為可？

建築工程尚未申報開工者，其所持有之建造執照本質上僅係主管建築機關針對其建築行為所為之一種行政許可，並不等同於私法上之物權或其他法律上可讓與移轉之權利，故其效力仍須以申請人於土地上實際具備建築之權利為前提。若原起造人與土地所有權人為同一人，且其土地所有權已因法院強制執行拍賣程序而喪失，則其對於該土地已無權利基礎可供行使，原持有之建造執照亦不得再據為主張建築行為之依據。此時，拍定人基於拍定所取得之土地所有權，自得依土地所有權人地位請求主管機關變更建造執照之起造人身分，且若原建造執照並未逾期失效，拍定人得單憑法院核發之土地權利移轉證明書向建管機關申請變更原起造人為自己，無需再經原權利人之同意或協力，即可續辦後續建築相關行政程序，此在保障拍定人權益並落實土地使用實益上具重要意義。

至若建築工程已完成開工申報，然僅實施整地、開挖、安全設施等階段之假設工程，尚未興建實體結構體部分者，於判斷上仍屬於建築初始階段。若建造執照仍於有效期間，拍定人基於土地拍定取得之所有權，自得比照前述方式持法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人。惟此時在該土地上已設置之圍籬、工寮、擋土牆等臨時設施，如其財產權非屬土地或建築物一部分，或未明確列入拍賣標的者，則不當然隨土地所有權移轉而歸屬拍定人所有。拍定人如欲使用或清除，應就其實體所有權另與設施之原占有人或設置人洽商處理，否則可能構成侵權使用，影響後續施工進度，甚或引發法律糾紛，故應特別留意拍賣公告對拍賣標的物範圍之記載與限制，並可洽承辦法官或查閱查封清冊詳加確認。

如建築工程已申報開工，並且已完成一定程度之建築結構體（如基礎、梁柱等），即已具備建築物實體，則拍賣上通常視為與土地結合之不動產一併處分。若土地及該未完工建築物為同一拍賣標的，且原起造人即為土地及建物所有人，其於拍賣完成後即已喪失一切對該標的之所有權，無再主張繼續建造或干涉使用收益之權利。拍定人依其取得之所有權，自得主張為其土地及未完工建物之新權利人，並進行後續建築程序，包含起造人之變更、施工監督之銜接、承造契約之重新訂定等。尤其實務上拍賣所得價金常涉及抵押權人之分配利益，若建物未被列入拍賣範圍，恐影響抵押物價值，故拍賣標的範圍應審慎確認，若有疑義，宜由法院依法認定或請求補正拍賣公告。

若拍定人完成起造人變更，對後續工程安全、法定責任亦應承擔相關義務。依建築法第26條第2項規定，起造人、設計人、監造人或承造人，如有侵害他人財產或肇致危險、傷害之行為，應依法負責。拍定人若成為新起造人後，若與原起造人或承造人之間因設計、監造瑕疵、工程責任等產生爭議，其性質為私法上之契約或侵權糾紛，應循司法途徑解決。例如，若原設計人未妥善完成設計圖說，或原承造人施作工程不符建築法規，致使拍定人無法繼續施工或需追加修正設計，則拍定人可依具體事證對該原責任人主張損害賠償責任，惟須注意保全工程紀錄與監造資料以供舉證。

建築工程尚未申報開工者：建造執照僅為申請建築行為之許可，為一行政處分，並非法律上之權利，是否得予許可，憑藉其是否有在土地上建築之權利，原起造人與土地所有權人相同時，即原起造人為土地所有權人，其土地所有權既因拍賣而喪失，就該土地已無任何權利可供行使。拍定人得主張其所有權而為使用收益處分。如建造執照未逾期失其效力，則拍定人得單憑法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人。建築工程已申報開工，但僅施作整地、開挖、安全設施等假設工程，尚未構築結構體者：如其建造執照未逾期失其效力，拍定人得單憑法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人。至其土地上已施設之圍籬、工寮及擋土等假設工程如未併同拍賣，拍定人於變更起造人後，有關土地上已設施之圍籬、工寮及擋土等假設工程應由新起造人洽其所有權人處理之。建築工程已申報開工，並已構築建築物結構體（如基礎或梁柱結構）者：倘土地與地上建物併同拍賣且原起造人即為所權人，其所有權（包括土地及未完工建物）既因拍賣而喪失，該土地已無任何權利可供行使，縱建造行為未完工，原起造人亦無請求繼續建造之權利，拍定人得主張其所有權而為使用收益處分。如建造執照未逾期失其效力，則拍定人得單憑法院土地權利移轉證明書（包括土地及未完工建物）辦理變更起造人。至土地與其尚未完工建物是否併同拍賣，如有疑義得洽詢承辦法官依法認定之。建築法第二十六條第二項規定：「建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責任。」，拍定人變更起造人後，新起造人與原起造人間如有爭執，因屬私權糾紛，應循司法途徑解決。

(內政部營建署93年7月28日台內營字第0930085435號)

實務上，法院對興建中建物是否屬不動產之認定，並非單依完工程度或物理外觀，而是從功能、可使用性、法律文件、社會通念等多方綜合判斷。若法院已認為該建物可供人居住或使用，並具有經濟價值，即便尚未完工，仍可依不動產處理，並於執行筆錄中詳載判斷理由。