不動產所有權之性質與權能在實務上義務？

28 May, 2025

問題摘要：

不動產所有權在法律上為最強的物權，其性質與三大權能構成了實務上財產利用、交易安全、權益保護與政策推動的核心架構。無論在契約設計、法律爭訟、資產規劃或都市發展上，所有權的理解與運用都是每位法律工作者及不動產當事人必須熟悉與謹慎面對的重要課題。

律師回答：

關於這個問題，不動產所有權是民法上最完整的財產權利之一，其性質與權能對實務運作具有極為重要的意義。在法律上，所有權的定義係指「依法對物享有使用、收益及處分之權」（民法第767條），此為所有權的三大權能。而不動產所有權的特殊性質，在於其需登記生效、具對世性、可設限縮，並涉及多層次的公私法規制。以下從性質與權能兩方面說明其實務上的意義：

所有權作為民法上最完整的物權，是人民重要的財產權之一，特別是在不動產領域中更具實質意義。我國民法第66條第1項規定，不動產包括土地及其定著物，為國民經濟與私人生活的核心財產型態，而動產則為不動產以外之物（民法第67條）。憲法第15條，人民的財產權應受國家保障，而所有權正是財產權的核心形式，因此有必要對其性質與權能加以明確認識。

不動產為重要之財產，人民之「財產權」依法予以保障（《憲法》第15條）。「所有權制度」為近代各國所承認，其性質及權能如何，有瞭解之必要。

(謝在全著：民法物權論（上），頁151，民國99年9月修訂五版，自刊本。)

所有權的意義

首先談到所有權的意義，其係典型的物權，乃指於法令限制之範圍內，對物為全面支配的權利(王澤鑑著：民法物權（第一冊）通則、所有權，頁151，2001年4月修正版，王慕華發行)。

所有權的意義在於對某一物於法律允許的範圍內享有全面支配的權利，此為典型的「完全物權」，有別於抵押權、地上權等「限制物權」。民法第765條明定，所有人得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉，顯示所有權擁有四項基本權能，也就是占有、使用、收益與處分，並可主張物上請求權以對抗他人妨害。

不動產所有權的權能

使用權能：所有人得依其意思使用不動產，如自住、出租、耕作或作為營業場所。但實務上仍受都市計畫法、建築法、土地使用分區等公法限制，不得任意變更用途或從事違章行為。

收益權能：所有人得收取不動產之天然或法定孳息，例如租金、農產品或設置基地台等收益。收益權之實現，在買賣契約中常與點交時間密切相關，並於財產權爭議、夫妻財產分配或遺產繼承中發生關鍵作用。

處分權能：所有人得處分不動產，包括出售、贈與、設定抵押權、租賃或設定地上權等。此為財產交易與擔保權設計的基礎，實務上如處分限制條款、預告登記或法院查封等皆涉及處分權限制與優先權排除。

所有權社會化

在近代民法發展過程中，所有權的「絕對性」原則逐漸受到修正，演變為「所有權社會化」的概念。也就是說，雖然所有權賦予個人對財產最廣泛的支配權，但其行使仍必須受到法律的約束與社會公共利益的限制。例如，土地所有人對土地的使用，需符合土地法、建築法、都市計畫法與區域計畫法等相關規定，如土地使用分區、強制使用、建築高度限制等。因此，所有權雖為私法自治的象徵，但實際上已納入公共法秩序之中，其行使須與國家政策及社會公益相協調。

所有權具有社會性：所有權受法令限制，負有義務，以維護社會公益。

(王澤鑑著：民法物權（第一冊）通則、所有權，頁153p)

目前所有權已由「絕對性原則」，變成是附有條件而可以限制的權利；此乃因所有權基於人性雖宜人個人擁有，但為增進人類的共同需要與幸福而存在，故其行使必須與國家社會的公共利益相一致，即為「所有權的社會化」。

(謝在全著：民法物權論（上），頁152。)

在所有權社會化觀念下，所有人對自己所有的使用、收益、處分，應受「法令」之限制，就以土地之使用上的限制為例，在《土地法》、《建築法》、《都市計畫法》、《區域計畫法》規範下，土地利用之限制如：荒地、空地的強制使用、土地使用分區管制的限制、建築限制…等。

溫豐文撰：「論所有權社會化」乙文，載物權法之新思維與新為（陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集），頁67~68，2016年8月出版。

不動產所有權的性質

絕對性：所有權具有對世效力，所有人對其不動產享有全面的支配權，任何人不得非法侵害。在實務上，若他人侵占、損壞不動產，所有人可主張返還請求、排除侵害或防止損害之訴訟，並具有法律優先地位。

排他性：所有權人有排除他人使用或收益的權利。例如，若非經所有人同意，任何人不得擅自進入、使用該土地或建築物，實務上亦可據此對無權占有人請求遷讓或主張不當得利返還。

永久性：所有權不因時間經過而消滅，僅因法律行為（如買賣、贈與）或法定原因（如徵收、法院判決）而移轉。在繼承與長期不動產投資上，皆反映其永久性價值。

登記生效性：不動產所有權之得喪、變更或設定以登記為生效要件，這在買賣、繼承、抵押、共有分割等實務中構成實體權利發生的依據，並與登記簿為準發生公示效力。

就所有權的性質而言，首先是其「整體性」或稱「完整性」，指所有權人對標的物享有占有、管理、利用、收益與處分等全面的權利，無須倚賴他人即可單獨行使。

所有權可以成立限制物權，例如：將土地設定「「普通地上權」，或將土地供擔保設定「抵押權」，此時因其上暫時存有一限制抵權，導致所有權人行使其所有權時會受到限制，然一旦該限制被除去後，則所有權又恢復到圓滿的狀態，此即所有權的彈力性。

(鄭冠宇著：民法物權，頁183，2010年8月一版一刷，新學林出版股份有限公司出版。)

其次是「彈力性」，意指即便所有權因設定地上權、抵押權等限制物權而受限，仍不妨礙所有權之存續，一旦限制原因消滅，所有權即恢復其原有的完整狀態。例如抵押權清償後，原所有權人即可完全回復對不動產之自由支配。再者，所有權具有「永久性」，亦即不同於地上權、典權等限制物權可能設有限期，所有權原則上無存續期限，除非因拋棄、徵收或其他法律原因而消滅，否則得永久持有。最後，所有權具有「社會性」，其行使不得侵害他人權利或公共利益，此特質強調所有權並非絕對自由，而須服從於合理的法律限制與社會責任。

再者，談到所有權的權能，其有「積極權能」與「消極權能」之分，現分述之如下：

積極權能：其包括占有、使用、收益及處分等權能；前述的「使用」指不變更物之性質，而對物加以利用，即可為保存、利用與改良的行為。由前述的收益包括「天然孳息」與「法定孳息」。至於處分則包括「事實上處分」及「法律上處分」；前者指對物為事實上的管理支配及變更，後者則指就所有物為負擔或處分之法律行為。

(鄭冠宇著：民法物權，頁187。)

至於消極權能，則係指所有人可依民法第767條行使物上請求權，當其所有物被他人無權占有、侵奪或妨害時，得請求返還、排除或防止妨害，具備防衛與排他性質。這種請求權可針對任何無權人發動，無須先證明契約或其他法律關係，僅需證明自己為所有權人並遭受不法干涉，即可依法主張，強化所有權對抗外力干預的實效性

實務意義的具體展現

交易安全與對價保障：透過登記確認所有人身分，確保買賣、繼承或設定擔保等法律行為合法有效，並使權利可對抗第三人，為不動產市場與信託機制之運作核心。

權利爭訟的核心依據：在不動產共有、界址糾紛、強制執行、排除侵害訴訟等案件中，所有權的性質與權能是法院判斷的主要依據，亦是實務中提起訴訟、行使權利的前提。

物上擔保運作的基礎：如銀行放款要求設定抵押，實務上須確認所有權登記、產權清晰與是否涉及共有，若所有人無處分權（如為繼承未辦登記）將導致擔保無效。

政策與公共利益限制：所有權雖為憲法保障的財產權，但仍受公共利益限制，都市更新、土地徵收、危老重建等制度即在特定條件下限制處分權與使用權。

信賴與誠信原則的整合應用：買賣雙方多信賴地籍資料與所有權登記內容，若有虛偽記載或惡意隱匿，將牽涉瑕疵擔保、詐害行為撤銷與不當得利返還等爭訟。