房地所有權移轉方式為何？
28 May, 2025
問題摘要：
房地所有權的移轉實務上應同時完成登記與交付兩階段。登記使產權得以對抗第三人，交付則讓買受人取得實質使用與收益的權利。屋內物品如隨屋贈與或作為從物交付者，亦應納入契約明定，以利後續履行與法律主張。買賣契約應詳列所有轉讓內容、產權狀態及交付條件，搭配法律專業審核與點交程序，方能達到交易安全與雙方保障。買房是重大法律行為，唯有完整理解產權移轉之法理基礎與實務操作，始能有效避險與安居樂業。
律師回答：
關於這個問題，所有權移轉是指將某一物的所有權由原所有人轉移至他人，使受讓人依法成為該物的新所有人。依據我國民法，所有權移轉的方式，會因標的物是動產或不動產而有所不同。若標的為動產，除非法律另有明文規定，原則上必須透過交付占有才能完成所有權移轉。
動產與不動產之所有權移轉方式在實體與程序層面具有明顯差異，動產以交付為核心、不需登記，不動產則以登記為成立效力之關鍵，尤其在依法律行為取得所有權的情況下，更須嚴格依循登記程序。登記制度不僅確保物權變動的穩定與可公示性，也透過信賴保護原則賦予善意第三人以保障，避免不動產交易因瑕疵登記而發生不確定性風險。所有權移轉既涉及財產權之移動與歸屬，也關係法律行為的效力、登記的程序、善意信賴的保護與原權利人的救濟空間，因此在實務操作上，無論是簽訂契約、辦理交付、申請登記或判斷權利效力時，皆應細緻審查事實與程序之完整性，方能確保物權移轉的合法與有效。
房地所有權的移轉是指房屋及土地所有權自原所有人移轉至他人名下的法律行為，依照台灣現行法制，這類不動產權利的移轉以登記為成立要件，也就是說，僅有簽訂買賣契約並不足以完成所有權的移轉，必須辦理所有權登記過戶，該所有權變動才具有法律上的對抗效力。依據民法第758條規定，不動產物權之設定、移轉、變更或消滅，非經登記，不生效力。
至於不動產所有權的移轉，因其價值較高、法律關係複雜，故我國採取「登記生效主義」。也就是說，若因法律行為（如買賣、贈與、交換等）而取得不動產所有權者，必須辦理所有權移轉登記，始能發生物權變動的法律效力。民法第758條明確規定，依法律行為所為的不動產物權之取得、設定、喪失與變更，非經登記，不生效力，並進一步要求該項法律行為須以書面為之。亦即，在不動產買賣中，即使雙方已簽署契約並支付價金，若尚未辦妥所有權移轉登記，買受人仍無法對抗第三人或取得正式的所有權地位，此制度旨在透過登記制度保障物權的公信性與交易的安全性。
動產，依民法第761條規定，動產物權之讓與，若未交付，則不生移轉效力，亦即僅有讓與合意而未交付者，不足以成立物權變動。惟若受讓人於讓與時已先行占有該動產，則讓與合意即可立即發生物權移轉效力，無需再重行交付。此外，實務上為便利交易，法律亦容許以「占有改定」或「指示交付」等替代方式為交付，如讓與人繼續保管動產但已轉為代受讓人占有時，即可視為交付完成，達成讓與效力。若第三人原先占有該動產，讓與人亦可將其對第三人之返還請求權讓與給受讓人，即構成指示交付，完成間接交付行為。
然而，若是不動產所有權係因繼承、強制執行、徵收或法院判決等非屬法律行為之原因所取得者，則所有權於發生原因時即告成立，登記僅為對外對抗及處分權行使的要件，並非成立要件。依據民法第759條之規定，基於上述原因取得不動產所有權者，雖在尚未辦理登記之前已取得物權，但仍須經登記，始得處分該物權，例如出售、設定抵押權等。換言之，登記對非法律行為所取得的物權而言，不影響其權利成立，但影響其行使效力。舉例而言，繼承人於被繼承人死亡時即取得遺產中的不動產所有權，但若未辦理繼承登記，則不得對抗第三人或處分該
因此，房地買賣在締約後仍須完成移轉登記，登記完成之日起，受讓人始取得該不動產的所有權，並可依法對抗第三人。雖然登記為物權移轉之生效要件，但「交付」亦為實際掌握標的物並享有其使用收益權利的前提。依物權法理論，占有具有事實支配及法律保護功能，因此點交亦是房地買賣中不可忽略的一環。買受人完成登記後若尚未取得現實占有，對不動產的使用、出租、維修、進出等仍然受限，因此實務上買賣契約除規定辦理過戶登記日外，亦常明訂「點交日」，使買受人得於該日實際接收不動產，達成佔有移轉並可享有利益收取。
點交亦涉及屋內附屬物的移轉，相較於屋內裝潢屬於不動產之一部分，尤以家具、家電、窗簾、燈具等屋內物品為獨立物。依民法第66條之物權制度相關原則，所謂「主物處分，其從物隨之」，從物係指經常共同行使而非主物不可分者，主物處分時，從物原則上亦隨之移轉。因此，若屋內物品經雙方約定為隨屋贈與或附屬物者，即視為主物之一部分，隨所有權一併移轉。
但若某些家具、家電並無在契約內列明附贈，則仍屬賣方所有，買方不得主張權利，故買賣契約中詳細載明屋內附屬物品項目，可避免日後交屋時之糾紛。
實務上，不動產買賣契約往往附有「交屋清單」或「贈與清單」，記載隨屋贈與的動產明細，其法律性質為附隨買賣契約所成立的贈與契約。雖贈與契約原則上可撤回，但若為附屬於買賣主契約並已交付，則撤回不生效力，重點是最好是聲明不負瑕疵擔保責任。
另如買賣契約中訂有「以現況交屋」之約定，賣方仍有誠信義務對於屋況實際狀態如實說明，不得故意隱瞞房屋之重大瑕疵。若點交後發現如漏水、結構裂縫等重大瑕疵，買方仍得依民法第354條主張瑕疵擔保，請求減價或解除契約。除移轉登記與交付外，產權清楚與否亦關乎法律風險，實務上常見如未完成繼承登記、設定他項權利（如抵押權、地上權、租賃登記）、區段徵收尚未完成、共有持分處分爭議等問題，皆須於簽約及登記前透過謄本查詢、地政士協助審閱等方式詳細調查，確保不動產交易合法、清楚、穩定。若買受人未辦妥產權過戶即交付價金並點交標的物，則其實質已失去法律保障，一旦賣方另將該物處分予第三人，或標的遭法院查封，買受人因未登記即不得對抗第三人，風險甚鉅。因此，實務上多以信託專戶、履約保證或第三方代管為付款方式，待完成過戶登記與點交後再撥款給賣方，以降低交易糾紛與財產風險。
此外，民法第759-1條進一步強化不動產登記制度之公信力，其第1項規定，對於經登記之不動產物權，推定登記權利人為適法所有人，即推定其為真正的物權人。第2項則規定，善意第三人若基於對不動產登記的信賴，與登記名義人為法律行為並完成物權變動登記，即使原登記並不正確或無權，其取得效力仍不受影響。這項制度旨在保護基於登記外觀所產生的交易安全，避免交易相對人需費心查證登記背後的實質法律關係。舉例而言，若甲冒名登記某地為己所有，乙查得登記後與甲簽訂買賣契約並完成所有權移轉登記，乙為善意第三人，則即使甲原非所有人，乙仍可取得所有權，原所有人亦無法排除乙的物權。
-房地-不動產物權-所有權
(相關法條=民法第354條=民法第356條=民法第359條=)
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