未完工房屋移轉方式為何？
28 May, 2025
問題摘要：
未完工房屋的移轉方式須依其法律性質而定。若尚未成為定著物，即屬動產，則可由當事人以買賣、讓與等契約為基礎進行轉讓，惟不能依不動產登記制度辦理移轉；若已具遮蔽與基本可用功能，足達經濟使用之目的，則屬定著物，為不動產，可主張所有權，但若尚未完成保存登記，則仍受登記程序之限制。若為違章建築，雖無法登記，亦不影響其為定著物、不動產之性質，但其移轉僅能以事實上處分為主，缺乏登記對抗力，買方需特別注意風險。是否已完工並非唯一判準，實務重點仍在於建築物本身是否已具有獨立使用的功能與經濟價值，因此，評估未完工房屋能否移轉及應採何種方式，應從建物現況、結構完成度、是否能獨立使用與是否可登記等面向綜合判斷之。
律師回答：
未完工房屋的移轉問題，關鍵在於其法律上性質的認定。法律上對於不動產與動產的界線劃分，直接影響到未完工房屋是否可以依不動產之方式辦理移轉登記，抑或僅能以動產買賣或讓與事實上使用權的方式處理。
關於不動產物權的變動，民法採登記生效主義，亦即透過法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權者，非經登記，不生效力。民法第758條明確規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」此條文確立了兩項基本原則：其一，不動產物權變動須以書面法律行為為前提；其二，即使當事人已合意變動不動產物權，但在登記完成之前，此等權利變動對外不生法律效力，亦即不得對抗第三人。登記生效制度的核心目的，在於保護交易安全、確保不動產法律關係的公開性與可得知性，避免物權關係隱密或混亂，使善意第三人無從查知。實務上，雖有買賣契約或贈與契約等法律行為成立，惟倘未辦理不動產登記，買受人或受贈人對外即無從主張其已取得所有權或其他物權，因此，契約的締結僅產生債權效力，而非即生物權變動效果。未登記前即便當事人已完成價金給付或交付使用，仍不得主張所有權變更。
另一方面，民法第759條則針對非因法律行為取得不動產物權之情形做出補充規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」此即所謂登記對抗主義，意指特定法定事由下，雖未登記，物權已依法律直接發生變動或取得，但在未登記前，該物權人不得處分該權利。亦即，登記雖非成立條件，但為實現處分權與對抗第三人之必要條件。
民法第66條，不動產包括土地及其定著物。所謂定著物，是指附著於土地，具有獨立性、固定性、永久性三項特質的物體，具有這三項特質者，即可被視為土地的定著物，也因此被歸類為不動產。若尚不具備這些特質，則不是土地的一部分，就可能被視為動產。
凡屋項尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物；惟所謂可達「經濟上使用之目的」，係指該建物得獨立為交易及使用之客體而言，民法第66條定有明文。
民法第67條規定：「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物。」民法對於動產並未作正面的立法解釋，僅從反面規定。據此規定，不僅可移動之物在性質上均為動產，其不易移動似非土地之「定著物」者，也屬於動產。此外法律上各種得支配控制之自然力，在性質上亦屬動產。
實務見解對於未完工建築的認定則更進一步強調使用目的與外觀結構。建築物雖尚未完成內部裝潢、水電設備、甚至未辦理使用執照與第一次保存登記，只要其結構已能提供遮蔽、使用的功能，便已可視為土地的定著物，而具備不動產的法律性質。此即說明，完工與否並非以形式或登記完成為唯一標準，而應重視建物本身是否已達實質可用的程度。
土地跟定著物之間怎麼區分？定著物跟動產之間怎麼區分？
一般認為，所謂定著物指的是「繼續密切固著於土地，不易移動其所在，依社會交易觀念認為非土地的構成部分，而有獨立的使用價值者。」定著物與動產的區別在於是否「繼續、固定密切附著於土地」所以臨時工寮、預售展示中心不是定著物，路邊的簡易檳榔攤、貨櫃屋也不是定著物。因為運木材、甘蔗、礦石所鋪設的輕便軌道呢？要看是否為臨時鋪設或將持續一段時間。司法院大法官釋字第93號解釋文認為：「輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。」
在未完工房屋的判斷上，實務與學說常引用一個核心概念：「該建物是否足以達到經濟上使用之目的？」所以溫室、魚塭、高架道路、橋樑因為有獨立價值，是定著物。馬路、水井、水溝、地下道、植物則為土地之構成部分。另外，不動產之出產物，尚未分離者為該不動產之部分（民法第66條第2項），庭園裡種的落羽松，雖然一棵十幾萬，但它不是獨立的物，只是土地的一部分。
雖然房屋尚未全部完工，但若其結構已具備實際可利用之條件，例如已有屋頂、牆壁、門窗，能遮風避雨，則可認為已可達到某種程度上的經濟使用價值，即屬於定著物。民法第67條進一步定義動產為前條所稱不動產以外之物，亦即未達到土地定著物標準者，即為動產。這種反向的定義說明法律上對於動產並無正面界定，而係以排除不動產為主要認定方式。以此為基礎，不僅移動性高的物體屬於動產，甚至部分看似固定但仍未具不動產標準者，如臨時工寮、預售屋展示中心、貨櫃屋、路邊攤位等，也皆被視為動產。
未完工房屋若堪避風雨而可達一定經濟上使用目的，實務認為雖可以當作定著物，房子蓋到有屋頂、門窗，可以遮風避雨，即便還沒裝潢、水電還沒牽好、還沒申請使用執照，還沒做保存登記，但它都已經是不動產。
此時尚未取得使用執照，不能完成第一次保存登記，法律上等同於違章建築，但若符合前述要件，仍無礙其為定著物，起造人原始取得所有權，雖然無法移轉（因為根本沒辦法登記），但可出售（頂讓）「事實上處分權」。此猶如高速公路兩旁的T霸（兩側廣告物）顯然非土地之出產物，而且因為具有獨立之經濟價值，是獨立之物，且因其非為臨時性之設施，應屬定著物。其屬性上應為不動產，而非土地之一部分。
因此，在未完工建築已成為定著物的前提下，雖然未登記，不影響其為不動產之性質，則若要進行移轉，仍可能面臨登記障礙。例如違章建築，因不符建築法規，無法完成合法保存登記，自然難以依不動產移轉登記之方式辦理，但起造人基於事實上支配，仍得主張其原始所有權。此時，雖然不能辦理不動產登記移轉，但可將實際使用支配權讓與他人，形式上可能稱之為「頂讓」，實質上則為事實上處分，買受人取得的為使用、收益乃至於可能之拆除重建的實際利益，惟欠缺登記對抗第三人之效力。
定著物與土地之關係亦須釐清，並非所有附著於土地之物都成為土地構成部分。舉例而言，水井、排水溝、馬路、植物等，常被視為土地的構成部分，不再具有獨立物的地位；而橋樑、高架道路、魚塭、溫室等，因其可獨立使用、具經濟價值、非臨時性設施，自屬定著物，是土地上的不動產。至於有些設施如高速公路旁之T霸（廣告塔），雖與土地非密不可分，但因其非土地出產物，且有獨立價值與固定性，亦屬定著物。
定著物與動產的區分標準，在於是否具有「繼續性、固定性、密切附著於土地」的性質。臨時性建物，例如工地工寮、預售中心、貨櫃、檳榔攤等，即便放置於土地上，也因無永久性與固定性，不構成定著物，自屬動產。而有些設備，如鋪設在山區供甘蔗、木材運送之輕便軌道，則需個案判斷。若為臨時鋪設，則為動產；若屬長期固定設置並達到經濟目的，則可視為不動產。
-房地-不動產物權-定著物
(相關法條=民法第66條=民法第67條=民法第68條=民法第758條=民法第759條=)
瀏覽次數：2
