如何查明土地是否有設定地上權或其他限制？
28 May, 2025
問題摘要：
法定不動產物權設定必須登記始生效力，而相關登記內容即反映於土地登記謄本中。民眾欲查詢某筆土地是否有設定地上權，謄本即為最直接且具法律效力的證據來源。而隨著政府推動資料數位化，土地及地價登記資料得以網路方式取得，民眾可依實際需要選擇適當類別的謄本申請方式，無論是為不動產交易、法律爭議、貸款設定或繼承處分，土地登記謄本均是不可或缺的重要依據。建物謄本與土地謄本不僅是買賣房地產時必備文件，更是判斷產權清楚與否的法律工具。尤其他項權利部的內容，直接影響該不動產是否有債權負擔、能否自由移轉或設定權利，與房價、融資條件、未來增值潛力息息相關。
律師回答：
關於這個問題，地上權、租賃、抵押權等不動產權利關係日益複雜，對於買房、租屋甚至貸款的民眾而言，建物謄本與土地謄本即成為理解產權狀態、保障交易安全的核心文件。
由於傳統的房屋權狀僅記載申請時的產權資訊，若有任何後續的權利變動，例如新設抵押、變更所有權人等，都不會立即反映在原有權狀上，因此民眾應依最新謄本資料為準，確認不動產狀況，避免買到有負擔、遭查封或涉及權利爭議的房產。
建物謄本與土地謄本不僅是買賣房地產時必備文件，更是判斷產權清楚與否的法律工具。尤其他項權利部的內容，直接影響該不動產是否有債權負擔、能否自由移轉或設定權利，與房價、融資條件、未來增值潛力息息相關。
民眾無論在購屋、承租或繼承過程中，都應學會詳讀謄本，以保障自身權益，亦可進一步與律師、代書或地政士確認解釋，以免因資訊誤判產生不必要的法律風險。謄本的取得程序日益便利，建議日後如遇到不動產交易、財產信託、遺產分配等情形，應主動申請最新謄本核對權利狀態，才是確保財產安全的上策。
一般所說的地籍謄本，其實泛指土地謄本與建物謄本，兩者皆為地政機關所保管的土地登記資料之副本。每筆土地與建築物都會依照土地登記規則進行登記，而其登載內容則透過謄本形式提供民眾閱覽與申請。
其中，土地謄本與建物謄本皆由「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」三大區塊構成，各自承載不同資訊。
標示部主要登載該筆土地或建物的基本資訊，如地段地號、面積、使用分區、建築完成日期等資料，能幫助民眾了解標的物的基本型態與法定用途。
所有權部則詳列該筆土地或建築物的所有權人姓名、身分證號碼、地址、權利範圍、權狀字號及相關變動紀錄，是識別產權、判斷是否屬共有人持分、以及是否有其他共同所有權人存在的重要依據。
而他項權利部則是謄本中最需注意的區域，紀錄該筆不動產上是否設定抵押權、地上權、預告登記、假扣押、查封或其他債務擔保負擔，並詳列權利人名稱、擔保金額、登記順序等資訊。若謄本上出現一胎或二胎抵押，或是被查封、禁止處分，便表示該筆不動產正受到限制，可能不宜交易或須特別小心處理。
如地上權的設定屬於物權的一種，因此當地上權成立後，會顯示在土地登記簿上，任何人若想確認某筆土地是否設有地上權，可向地政機關調閱該筆土地的土地登記謄本。
由於自92年11月11日起，全國實施地籍資料網路化連線作業，民眾可利用網路系統自行下載列印土地謄本，或親至各地政事務所或便民工作站提出申請。
若該土地登記簿屬人工作業版本，仍須親赴原管轄之地政事務所洽辦。至於透過網路下載土地謄本者，只需依照系統指示步驟操作即可完成申請；若至地政事務所臨櫃辦理，則須填寫「土地登記謄本申請書」並繳交相應費用。
此外，土地登記規則第24條明定，申請閱覽、抄寫、複印或攝影土地登記申請書及其附件者，須為原申請人、代理人、登記名義人，或與原申請案件有利害關係並提出證明文件者方得申請。
內政部為了兼顧不動產交易的資訊透明及個人資料隱私保護，自104年2月2日起修正土地登記規則第24條之1等相關條文。登記資料區分為三類內容範疇：第一類揭示全部登記資料；第二類隱匿部分個資；第三類則隱匿更多細節資訊。此外，倘登記名義人或具申請權者欲委託代理人辦理，亦準用登記規則第37條之規定。
修法後，有關謄本揭露的隱私問題，現行地政實務已設有「第一類」、「第二類」、「第三類」謄本區分。屬於第二類土地登記謄本之申請，將不再揭露所有權人之完整姓名資訊，改以去識別化的方式處理。例如僅顯示姓氏、部分身分證統一編號，但仍保留完整或部分地址資訊（若登記名義人申請隱匿者則顯示部分地址），以利兼顧土地利用整合與個人隱私之保護。
土地登記謄本根據申請人身份與資訊揭露範圍可分為三類，第一類謄本限由登記名義人本人、其法定代理人或其他依法得申請者提出申請，且需使用自然人憑證或工商憑證登入申請系統。第一類謄本內容包含登記名義人之完整登記資料與地價資訊，而共有人部分則仍以第二類謄本方式顯示。第二類謄本則開放予所有民眾申請，申請資格不受限制，惟其資料內容會隱去部分登記名義人資訊，包括出生日期、部分姓名、統一編號、債務人名稱及債務額比例、設定義務人等，惟涉及限制登記或非自然人之姓名及編號者則不在此限。至於第三類謄本則為法律上具有通知義務者或涉及權利義務得喪變更之利害關係人所能申請，其內容僅顯示更為簡略的資訊，對統一編號及出生日期均予以隱匿。
申請前應先準備土地或建物的地段地號或建號，如不清楚可由門牌查詢，但須另繳查詢費。申請時亦需檢附身分證明文件，代理人辦理則須附委任書與雙方證件。申請人若不具利害關係，原則上僅能申請第二類謄本。謄本資料雖為靜態登記資料，仍可作為法律上爭議的初步憑據。舉例來說，若某筆土地所有權人登記為A，惟現場卻由B長期占有使用，B若主張地上權時效取得，則可透過申請地上權登記並附四鄰證明、占有事實等文件，由地政機關公告、審查後進行登記，反映於土地謄本他項權利部中。而對於房屋買賣、租賃、貸款時，也必須查明是否有抵押權、預告登記或查封等他項權利存在，以確認該物件之法律清白。
-房地-不動產物權-地籍謄本
(相關法條=土地登記規則第24條=土地登記規則第24-1條)
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