法定地上權與意定地上權存續期間是否有不同？

28 May, 2025

問題摘要：

法定地上權與意定地上權在存續期間之設計與法律效果上，確有顯著不同。意定地上權得約定一定年限，未約定時，法律得裁定存續期間，並非隨地上物滅失而終止；而法定地上權則以建物之存續為前提，建物滅失即為終止之實質原因，法院於實務中亦多依此標準判斷地上權是否存在。因此，在處理相關法律關係時，應特別注意地上權成立方式之區別，並依據不同類型適用相應之法律條文與判例解釋，方能妥適維護當事人權益與社會使用秩序之穩定。

律師回答：

關於這個問題，關於法定地上權與意定地上權在存續期間是否有所不同的問題，首先應從兩者的法律性質與設立基礎進行探討。意定地上權係指依當事人之合意而成立的地上權，須依民法第758條規定完成登記方能生效，其內容可由雙方自由約定，包括存續期間、地租、使用方式等要素。而民法第832條所規定的地上權，即屬此類意定地上權的一般型態，其特徵在於使用他人土地為建築或設置其他工作物之目的，設定當事人得約定地上權之存續年限，並於地政機關辦理設定登記後產生物權效力。

至於法定地上權，則係法律直接擬制發生，無需當事人登記設定，即於特定事由發生時成立。依民法第876條及第838-1條之規定，當土地與其上之建築物本屬同一人所有，於僅設定其一為抵押標的並經強制執行拍賣後，如土地與建物分屬不同買受人所有，則視為已對土地設定地上權，其地租、期間與範圍由當事人協議，不能協議者得聲請法院判定，此即所稱「法定地上權」。

至於存續期間方面，意定地上權得依民法第833條之規定，於契約中自由約定存續期間；如未約定，則適用民法第833-1條，即當地上權未定有期限而經過二十年，或其成立目的已不存在時，法院得依當事人之請求酌情裁定其存續期間或命其終止。

另依第833-2條，若係以公共建設為目的之地上權，未定存續期限者，則以該公共建設使用目的完畢時為地上權之終止。相較之下，法定地上權雖於法律上視為已設定，但其存續期間並無明文固定年限，其存續與否，實質上仍係以建築物之存在為核心判斷標準。

按民法第八百七十六條第一項規定之法定地上權，係為維護特定建築物之存在而發生，則於該建築物滅失時，其法定地上權即應隨之消滅，此與民法第八百三十二條所定之地上權，得以約定其存續期限，於約定之地上權存續期限未屆至前，縱地上之工作物或竹木滅失，依同法第八百四十一條規定其地上權仍不因而消滅者不同。上訴人主張如第一審判決附圖所示編號…號簿舍，既已滅失，則所占用之土地面積○‧四五四三公頃部分之法定地上權即應隨而消滅。

( 最高法院85年台上字第447號民事判例)

法定地上權之設定係為確保建築物使用之穩定，當建物滅失時，即使尚未經法院裁定終止，其所依存之法定地上權亦將隨之消滅(民法第838-1條第2項)。此與意定地上權於未屆約定存續期間時，即便建築物或其他工作物滅失，依民法第841條所定，地上權仍不當然消滅，構成明顯差異。

換言之，法定地上權與意定地上權在存續期間之觀察基準與終止條件上，具實質不同。意定地上權多從契約起算，採明示期間，並受約定拘束；法定地上權則依建築物存續與否為實質判斷依據，建築物一旦滅失，即可推論地上權已無存續之基礎而消滅。

此外，法定地上權之性質亦屬權利保全機能，為避免土地與建築物所有權因強制執行程序拍賣而分離導致不動產使用困難，立法上擬制地上權之存在，以達土地與建築物可分屬不同人所有仍可正常使用之實質正義。因此，其存續期間之認定，自當以保護建物使用為限，一旦建築物不存在，即已失其設立目的，毋庸再予存續。