法定地上權是什麼？是否限於設定抵押權時土地與建物已屬同一人所有？
28 May, 2025
問題摘要：
法定地上權是一種為維護拍賣後不動產之有效利用與社會經濟秩序所設之法律制度，其成立雖非基於登記或合意，卻享有物權保障，對於土地與建物之利用關係而言具有極為重要的穩定機能。法定地上權為我國民法中為保障不動產利用與交易安全所設的例外性制度，其在特定條件下無須登記即得對抗第三人，然成立要件需符合民法明文規定，且實務上對其構成要件解釋仍傾向從嚴，地上權人如欲確保權利穩固，仍應審慎於設定時確認土地與建物之權屬狀況並完成相關登記程序，方能有效保障權益。
律師回答：
關於這個問題，所謂「法定地上權」，係指基於法律明文規定而當然成立的地上權，並非由當事人間合意設定，且無須經過登記，即得對抗第三人。
所謂地上權，是指基於在他人土地之上下建造建築物或其他工作物為目的，依法享有使用該他人土地之權利。依民法第832條之定義，地上權通常須由雙方當事人協議設定，並依民法第758條之規定，透過向地政機關登記始生效力，也就是說，在未完成登記前，即使當事人雙方間已有契約，該地上權仍不發生法律效力，亦不得對抗第三人。但為因應某些特定情況之發生，法律另有規定可直接發生地上權，無須登記，這種依法發生的地上權即稱為「法定地上權」。民法第876條所規範者，即屬於其中之一。
其立法目的在於保障建築物的繼續存在與利用，避免土地與建物所有權分離後產生所有人對建物的處分障礙與使用困難，也有助於維持交易秩序與社會經濟的安定。在我國民法中，有關法定地上權之規定，主要見於第838條之1及第876條。
民法第876條之規定，若土地及其上之建築物同屬於一人所有，而僅就其中之一設定抵押權者，在該抵押物經法院強制拍賣而由他人買受時，為維持建物使用與保障其存在，法律擬制建物與土地之間存在地上權，使得建物得以繼續存在於該土地上。又若原土地及建築物均同屬一人並且同為抵押標的，但經法院拍賣後由不同買受人分別取得所有權者，亦適用相同規定，亦即視為建築物所有人已就土地取得地上權。
另依民法第838條之1規定，若土地與建築物原本同屬一人，但因法院強制執行之拍賣，其土地與建築物由不同人標得者，亦視為已有地上權之設定，並就地租、存續期間與範圍，由當事人協議定之，若無法協議，則得請求法院判決定之，並明定該法定地上權於建築物滅失時消滅。這些情形皆屬於非基於雙方合意而產生之地上權，其成立目的係因應拍賣後土地與建築物可能分屬不同人所有而產生之權利行使問題。
若土地與其上之建築物原本同屬一人所有，僅設定其中之一（如僅土地或僅建築物）為抵押標的，當法院拍賣該抵押物後，買受人取得所有權時，即視為其已取得對另一部分土地或建築物的使用權，亦即發生地上權。同理，若原土地與建築物均為一人所有，並同時設定為抵押標的，但拍賣結果由不同人買得土地與建築物，亦視為買受建築物者取得對土地的地上權。上述兩類情形，皆係由法律直接擬制發生地上權，目的在於維持建築物之存在與使用，避免拍賣後的買受人陷於無法使用或遭原土地所有人請求拆屋還地的不利情況，此即「法定地上權」的立法意旨。
實務上常見之案例，例如甲擁有土地與其上建築物，但僅將建物設定抵押，後來經拍賣由乙買下建物，而土地仍屬甲所有，此時乙雖非土地所有人，卻因民法第876條之規定，得對甲主張法定地上權，合法使用該土地，甲亦不得主張乙無權占用；又如甲原擁有土地與建物並均設定抵押，拍賣結果土地為乙所買下、建物則為丙所買下，丙亦可主張對乙的土地具有法定地上權。惟此法定地上權雖無須登記即生效力，但其地租、存續期間與使用範圍仍需當事人協議，若協議不成，得由法院裁判定之。
實務上，法定地上權的成立，乃防止建築物所有人喪失其對建物之使用利益，同時也避免新取得土地的所有人，因建物存在而面臨拆除困擾所產生的爭議。亦即，法定地上權兼顧土地與建築物買受人雙方之權益，使拍賣後不動產得以繼續有效使用。
依上述規定，法定地上權的成立條件有三：其一，土地與建築物原屬同一所有人；其二，僅設定土地或建物之一為抵押物，或土地與建物皆設定抵押而經拍賣後分屬不同人取得；其三，該拍賣為法院強制執行或抵押權實行所生之拍賣行為。當這三者要件具備時，即自動發生法定地上權，而不須當事人另行表示意思或辦理地政登記，亦能對抗第三人，具備物權性質之效力。此外，地上權之內容，包含範圍、地租及期間，雖法律未明定數值，仍賦予當事人協商的機會，倘若協議不成，可由法院酌情裁定，實務上常會參酌建物性質、使用方式、當地地價、租金行情與雙方經濟利益衡平等因素予以認定。
若法院核定後建物未來不再使用，或建物因災損或拆除等情形滅失，則法定地上權亦隨之消滅，不再具存續意義。
因此，法定地上權雖不須登記，但其存在與否、範圍與內容常因交易安全與法律保障產生諸多爭議，若權利人欲主張地上權效力，建議仍可基於法院判決或當事人協議結果，向地政機關辦理地上權登記，以利後續權利行使及對第三人之主張。
是否限於設定抵押權時土地與建物已屬同一人所有？
學理與實務見解存在爭議。有見解肯定只要在抵押設定後至拍賣前土地與建物已同屬一人所有，即可成立法定地上權，認為應從其立法目的解釋，保障建物的使用穩定與權利人的合理利益。
肯定說認為，民法第876條的立法目的在於使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，俾調和利用關係，以避免危害社會經濟及當事人合理利益之維護。而民法第876條的法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件，惟若在抵押權設定當時非屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已歸相同之人所有，為貫徹立法目的，宜解為仍有該條之適用。最高法院97年度台上字第1273號判決採用這個見解。
然而目前多數實務見解採否定立場，強調物權法定主義，認為法定地上權的成立應嚴格遵守民法第876條所定構成要件，即設定抵押當時土地與建築物即應同屬一人所有，否則即無法援用該條規定，主張法定地上權。若土地與建物於設定抵押時並非同屬一人，縱使其後因繼承或買賣等原因同屬一人，也不符合法定地上權成立要件，難以適用民法第876條。因此，實務上傾向於形式與實體合致原則，強調權利變動應明確、可預期，避免因解釋彈性過大導致法律適用不確定。
但目前實務上多數採否定說，理由是「物權法定主義」，簡言之，物權除法律有規定外，不得由當事人自行創設。民法第876條規定設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立。最高法院97年度台上字第478號、99年度台上字第345號判決採取這種見解。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權-法定地上權
(相關法條=民法第838-1條=民法第876條)
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