訂有存續期間之地上權是否因期限屆至而消滅？又地上權期限已經屆滿，未辦理塗銷登記，該地上權是否仍視為消滅？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權是否「實體消滅」與是否「登記塗銷」應予區分討論，前者關乎法律行為效力，後者則攸關物權對外公示與第三人效力，二者各有不同法理依據，但於實務操作上均不可偏廢。為避免產權疑義與權利關係爭議，建議地上權期間屆滿後，應即辦理塗銷登記，以確保土地之後續利用與法律關係之明確。地上權如已約定存續期間者，依民法原則於期限屆至即當然消滅，屬法律行為效力之自然結果，不待登記即生效。但若欲完成形式上對外之效力終止，仍須依民法第758條及土地登記規則第143條規定，向地政機關申請塗銷登記。
律師回答：
關於這個問題，關於「訂有存續期間之地上權是否因期限屆至而消滅」及「期限屆滿但未塗銷登記之地上權是否仍視為消滅」兩問題，應從民法及土地登記規則相關規定與實務見解一併說明。
地上權是否「實體消滅」與是否「登記塗銷」應予區分討論，前者關乎法律行為效力，後者則攸關物權對外公示與第三人效力，二者各有不同法理依據，但於實務操作上均不可偏廢。
首先，地上權作為用益物權之一種，性質上屬於不動產物權，地上權之設定常見情形係依契約定有一定之存續期間，當期間屆滿時，是否自然消滅，乃屬本問題核心。
依民法第102條第2項規定：「附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。」此為附終期法律行為的基本效力原則，即在期限屆至時，法律關係自動歸於消滅。此規範雖係一般法律行為之原則，然不動產物權契約亦屬法律行為之一種，理論與實務上多認此原則亦適用於地上權設定行為。換言之，若地上權契約中已有明確存續期間之約定，該地上權於約定期限屆滿時即依法當然消滅，無庸當事人為另行終止意思表示，地上權關係即告終了。行政實務亦有相關見解可資參照，訂有期限之地上權，自期限屆滿時起即當然歸於消滅，此即為地上權消滅的時間點，與地政登記行為並無直接關聯。
按民法第102條第2項規定，附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，故實務上認為法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時當然消滅，此於物權亦為如此，不待「登記」或「交付」即已消滅，故內政部前即以台(55)內地字第204191號函釋，定有期限之地上權，自該期間屆滿時起當然歸於消滅。
但另一方面，依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」此條旨在建立不動產物權的公示原則，強調不動產物權若係基於法律行為所發生之效力變動，必須經由登記始得對抗第三人，並發生對外效力。
而土地登記規則第143條第1項亦規定：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。」依此規範，雖然地上權於約定期間屆滿時依民法第102條第2項理論上已告消滅，但在登記制度上，該地上權仍為登記存在之狀態，故若未依法申請塗銷登記，地政機關仍會將該筆地上權視為存續，並持續存在於土地登記簿上。此即構成「實體關係已消滅，登記狀態仍存在」之特殊情形。
實務操作中，此種「名實不符」的狀態可能會對不動產交易、繼承、設定抵押或移轉等後續行為產生不必要的障礙，因為地政資料顯示該筆土地仍有地上權設定存在，其他利害關係人對該筆土地的處分與利用會受到限制。因此實務上仍強調：即使地上權依約定期間屆滿已當然消滅，為了保障不動產交易與公示之安全，當事人仍應主動向地政機關申請塗銷登記，始能使該地上權真正從法律關係與登記狀態兩層面完成全面終止。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權-存續期間
(相關法條=土地登記規則第143條=民法第102條=民法第758條)
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