約定地租之地上權，地租能否調整？

28 May, 2025

問題摘要：

地上權之地租雖由當事人自由約定，惟於特定情況下仍可依法主張調整，無論是增加或減少，均需具備土地價值波動導致原約定顯失公平之情形，並得提起訴訟請求法院依據公平原則為妥適判斷。地上權地租之調整不僅反映出民法對於長期契約可變性的理解，更展現法律在保護契約正義與維持交易安定間之平衡。

律師回答：

關於這個問題，關於地上權之地租是否得以調整的問題，須從民法相關條文與實務見解綜合說明。依據民法第835-1條第一項規定，地上權設定後，如因土地價值之昇降而使依原定地租給付顯失公平者，當事人雙方得請求法院增減地租。

此即承認地租雖為契約所定，仍受公平原則所拘束，若外在客觀經濟情勢發生變動，致使一方當事人受重大損害者，法院得應請求介入調整契約內容，使其回復公平。此種調整機制的設計，主要是考量到地上權契約多為長期契約，其履行期間可能橫跨經濟環境重大變遷，若拘泥於原約定租額，極可能產生失衡之結果，違背契約正義原則。

又若地上權契約中並未約定地租，為無償使用之地上權，然於地上權存續期間土地之負擔顯著增加，且此情形非設定地上權時所能預料，致使土地所有權人無償提供使用之結果顯失公平時，依835-1條第2項規定，土地所有人亦得聲請法院酌定地租，補正原本無償狀態。此反映出法律對於契約公平性與社會經濟現實之調和立場。

然需注意者，地上權人若因不可抗力因素（如天災地變等）致使用土地發生障礙，依民法第837條規定，其不得據此請求免除或減少地租。亦即即使地上權人無法實際使用土地，仍須依約定地租給付對價。

此與租賃關係不同，在租賃關係中，若出租人未能提供使用收益，承租人得主張租金減免；惟在地上權制度下，地上權人應自負使用困難之風險，土地所有權人無提供適用土地之積極義務，是以地上權人若確無法使用土地，多僅得拋棄其地上權，以避免持續負擔地租。

儘管如此，從民法第227條之一所導出之公平原則觀之，若地上權人因不可歸責於己之事由而遭受重大不利益，且依原約定履行顯失公平者，仍得依該條主張調整契約內容，包含減少地租等救濟措施。

地上權地租雖與租賃契約下之租金性質不同，惟就其作為土地使用對價之性質而言，兩者具可比性，故關於民法第442條有關租金調整之規定，實務上可類推適用於地上權地租之調整。該條規定，對於租金之增減，在契約未明文約定者，承租人或出租人因土地價值變動顯失公平時，得向法院請求調整租金。因此實務上認為，地上權契約未約定地租調整方式者，若土地價值因通貨膨脹、都市計畫變更、重大開發建設等因素大幅提升，土地所有人即可依第442條類推，請求地租調整。

進一步分析，無論地上權是否定有存續期限，皆有主張調整地租之空間。即便為永久存續之地上權，因其期間極長，更易發生土地價值波動，故若原定地租與現實價值相距甚遠者，亦得請求法院酌予調整。

至於定有存續期限之地上權，則因其存續時間有限，調整之可能空間相對較小，惟若契約中未限制調整地租之條款，且於租期中出現重大經濟變化致顯失公平時，仍可依前揭原則請求增減地租。

至於地上權人能否主張減少地租，亦須符合顯失公平之要件，且為補正因社會變遷導致契約不當結果之必要手段。