地上權人積欠地租應如何催討？
28 May, 2025
問題摘要：
當地上權人積欠地租時，土地所有人可透過存證信函催告、聲請支付命令或提起民事訴訟三種法律手段進行催討。依據民法第836條之規定，催告與終止程序具法律效果，若依法定程序進行，則可依法終止地上權並追討所欠地租，且於必要時請求強制執行地上權人財產以獲得清償，保障土地所有人之權益。土地所有人在進行催討程序時，宜保存所有通知及催告紀錄，並注意是否涉及地上權移轉與抵押情形，以全面掌握其法律地位與應行義務，避免因程序瑕疵影響後續權利實現。
律師回答：
關於這個問題，當地上權人積欠地租時，土地所有權人依法可依民法第836條規定採取相應之催討與終止地上權的法律手段。民法第836條明定，若地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有權人得定相當期限催告地上權人繳納地租，若於該期限內地上權人仍不支付，則土地所有人得以意思表示終止地上權。倘若地上權已設定抵押權者，土地所有權人並應同時通知抵押權人該催告事實。
此一制度之設計，是為了保障土地所有人之利益，防止地上權人無限期占用土地卻不履行支付地租之義務，並透過催告與終止制度，使地上權回歸公平合理的契約關係，避免債務人之不履約損及債權人之財產權益。
在實務操作上，土地所有人若遇地上權人積欠地租情形，得採行下列三種方式進行催討。第一種方式為寄送存證信函，這雖非法院發出的正式文件，但具有法律上的通知效力，可做為日後訴訟中主張已完成催告程序的重要佐證資料。土地所有人應在信函中明確載明地上權人積欠地租之總額、應繳納期限與未繳納後果，例如終止地上權之法定依據等內容，並記錄寄送與收受之過程，以備爾後主張終止地上權或請求清償之證據。若地上權人仍置之不理，土地所有人即可進入第二階段催討程序。
第二種方式為聲請支付命令，此係根據民事訴訟法第四篇債務名義制度所設。土地所有人（即債權人）可向地上權人住所地的地方法院提出支付命令聲請，請求法院命令地上權人（即債務人）在接獲命令二十日內清償所欠地租。若地上權人未於期間內提出異議，法院即核發確定證明書，土地所有人持此證明書即能聲請法院執行程序，查封拍賣地上權人之財產，以清償債務。若地上權人於法定期限內提出異議，則此支付命令聲請即視為提起訴訟或聲請調解，案件進入一般訴訟或調解審理程序。
第三種方式則為直接提起民事訴訟，土地所有權人可選擇不經由支付命令程序，而逕向地方法院提起「給付地租之訴」，請求地上權人清償積欠地租。法院經審理後，若判決土地所有人勝訴，並核發判決確定證明書，土地所有人即可憑該文件聲請強制執行，查封地上權人動產或不動產，拍賣以求實現債權。與支付命令不同之處在於，民事訴訟較具正式審理程序與法院主導之調查，雖然費時較久，但可於訴訟中明確釐清雙方爭點、舉證與法律適用，更適用於金額較大或雙方爭議較深之案件。
此外，若該地租已依契約登記在地上權登記中，依據民法第836條第2項規定，地上權人如將其地上權讓與他人，則原地上權人積欠之地租應併同計算，並由新受讓人與讓與人共同連帶清償。此規定保障土地所有人免於讓與人脫產卸責，亦可向地上權的受讓人追討先前積欠的地租。至於地上權終止的方式，民法第836條第3項規定終止地上權應以意思表示為之，即土地所有人以書面或其他適當方式明確表示終止地上權的法律意思，且該終止應於催告期限屆滿地上權人仍未清償地租之時起生效。
若地上權經設定抵押權，土地所有人於進行催告與終止前，應確保將催告內容一併通知抵押權人，以避免該抵押權人因不知悉地上權將終止而遭受權益損害，並可能引發不必要之法律糾紛。實務上，銀行或金融機構通常為抵押權人，因此建議土地所有人寄送通知時一併以掛號存證信函寄達抵押權人登記住址，並保存通知紀錄，以證明通知義務已履行。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權-欠租-
(相關法條=民法第836條)
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