時效取得地上權要件為何？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權雖可經由時效取得方式成立，但其成立須嚴格符合民法及相關審查要點所定之要件，除須證明具體占有事實與期間外，更須證明係基於行使地上權之意思而占有，並排除中斷事由與違法使用等限制。爰此，若僅為借用土地而建屋使用者，原則上難以援引時效取得地上權。即使占有達一定年限，若無法證明占有意思變更及地權行使之具體事實，仍將不符法律構成要件，於訴訟上亦難以主張成功。申請人須準備充分文件與證據資料，並通過地政機關嚴格的程序性審查與公告機制，始得成立時效取得之地上權。此制度乃為兼顧實質占有之權益與形式登記之公信力，亦防範非法占有土地行為借制度之便而獲權利保障。
律師回答：
關於這個問題，地上權是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用該土地之權利，依據民法第832條明定，這種權利通常稱為「普通地上權」，其目的在於保障使用者能合法使用他人土地，不論使用的是土地表層、上空或地下空間，皆屬地上權之範疇。地上權具有用益物權的性質，因此可透過登記取得不動產上之物權，而其設定、存續與消滅，通常基於當事人間的合意。
然而，在未經登記的情況下，如占有人以行使地上權為意思，長期占有他人未登記土地，是否能藉由時效取得地上權，則需進一步審酌是否符合民法所定時效取得的要件。
民法第769條與第770條，占有人如以所有之意思，和平、公然、持續地占有他人未登記不動產達二十年者，得請求登記為所有人；若占有開始時具有善意且無過失，則時效期間縮短為十年。
而民法第772條又規定前述規定準用於所有權以外之財產權，亦即包括地上權在內之其他物權，也可透過時效取得方式主張其存在。換言之，占有人若能證明其對該筆土地係以行使地上權之意思而非其他權源，例如承租、借用或無權占有等，且其占有符合善意、和平、公然及持續，並達一定時效期間，則得主張已取得地上權。
時效取得地上權的要件有四點，(一)行使地上權之主觀意思(二)占有土地使用客觀狀態(三)占有他人土地(四)法定期間經過(惡意20年；善意無過失10年，亦即以占有人主觀上是否知悉其擁有占有使用權限為準)。
民法第940條規定，對於物有事實上管領之力者，即為占有人，而第944條則推定占有人為善意、和平、公然且無過失。若欲援引時效取得地上權，占有人除須具備事實上對土地之管領外，更須證明其占有係基於「以行使地上權之意思」。此一舉證責任為占有人所負，因為占有土地之狀態可能是多種法律關係所致，例如借用、租賃、無權占有或以所有權之意思等，因此僅有占有事實尚不足以推認即為地上權之行使行為，須具體釐清其法律基礎。
實務上時效取得的困難點在於證明有行使地上權意思，因為司法實務見解認為單純占地建屋，其主觀上意思種類繁多，可能是無權占有、越界建築使用、界址不明致誤認他人土地為自己所有、因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用意思等，不當然係以行使地上權意思為之。
若當事人主張以行使地上權之意思而占有土地者，應由主張權利者舉證！且時效完成後，取得時效利益之占有人，不當然取得地上權，其法律上僅取得可請求登記為地上權人之權利，更顯得時效取得地上權的機會微乎其微。
主張時效取得地上權者，須為「以行使地上權之意思而占有」始得成立，若其原始占有係基於借用或其他非物權之法律關係，則非有舉證占有意思變更為行使地上權之情形，時效即不得起算。
最高法院84年台上748號判決：「主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行(最高法院六十四年度台上字第二五五二號判例參照)。又占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。」
再者，若主張合併前占有人之占有時間以計算時效，依民法第947條，占有人須為前占有人之繼承人或基於法律行為或法律規定之受讓人，且須承受其占有瑕疵，例如前手係惡意占有，後手亦不得援用善意十年時效之規定。
另有關占有之持續性，民法第944條亦有推定之規定，若占有人能證明前後兩時均為占有狀態，則推定中間並無中斷。而一旦有土地所有人收取損賠金，或對占有人提起排除占有之訴，或發生民法第771條所定的自動放棄或非和平等情形，即構成時效中斷。
時效取得地上權登記審查要點(以下稱「審查要點」)第12點明確列舉中斷事由，包括占有人於時效完成前繳納損害賠償金、土地所有人提起排除訴訟，或占有非和平、公然、以所有之意思進行等。
此外，審查要點第3點也列出不得作為時效取得標的之土地類型，包括不得私有之國有土地、違反使用管制法令之使用、農業發展條例中之耕地或法律另有禁止者。若占有標的為上述土地，即使具備形式要件亦不得主張取得。
至於占有人本人應具備意思能力，若係無行為能力人，則須由其法定代理人代行，否則該占有不得主張時效取得（審查要點第4點）。
若使用土地之起源為父親借用他人土地，建物係基於借用而設置，即屬債之關係之占有，並非以地上權之意思占有，則不符時效取得之條件。除非當事人能明確舉證，其在特定時點已將占有意思由借用轉為行使地上權，且該轉換後的占有已符合和平、公然、持續並達一定期間，始得主張時效取得地上權。倘若無法證明占有意思之轉換，則其主張將不成立。
此外，即使原本借用關係可成立，其權利仍受債之相對性所拘束，若土地所有人已非原出借人，而是新所有權人，則新所有權人無須承認原借用關係，得依法請求返還土地與拆除地上物。
申請時效取得地上權的程序雖繁瑣，但實務操作上具有明確規範。首先，應備文件方面，申請人需備妥登記申請書與登記清冊，此為進入行政審查程序的基本文件，其次須提出證明占有人是以行使地上權意思而對土地為長期占有的相關證明文件。
此一要件之證明文件依土地登記規則第118條及時效取得地上權登記審查要點規定，應涵蓋從開始占有至申請登記當時，連續而和平、公然使用土地的事實，內容可以是土地上設置工作物或建築物的證明、租稅繳納憑證、行政機關往來文件等能夠佐證長期佔有之資料。
再者，占有人需提出由該占有地四周鄰近土地之使用人、所有權人或居住人出具的證明書，並附上證明人之印鑑證明。這些證明人必須在占有人開始占有時以及登記申請時，仍持續為相鄰土地之關係人，且於占有開始時即須具備行為能力。此規定係為確保證明之真實性及證明人對於土地占有事實的直接觀察與認識，避免虛假證詞影響地上權成立之審查結果。
此外，占有人還需提出占有範圍之位置圖，依據地政機關地籍測量規則第231條之1及審查要點第2點，應先向登記機關提出複丈申請，經量測後據以製作位置圖，以明確標示所主張地上權範圍之位置與界線。該圖將作為地政機關登記地上權之依據，避免日後產生範圍爭議。
程序部分，地政機關在受理登記申請後，首先進行書面資料之審查，若初步審查無誤，即進入公告程序。公告期間為30日，期間地政機關並應通知土地所有權人及其他利害關係人，包括寺廟、祭祀公業或神明會管理人、無人承認繼承之土地的遺產管理人，以及有預告登記或其他限制登記請求權之人，通知方式以書面為原則。
公告期間屆滿前，若土地所有權人或其他利害關係人對登記申請有異議，得向登記機關提出聲明，並附上足以證明申請人不符時效取得要件之文件。若異議涉及私權爭執，地政機關依土地登記規則第118條及土地法第59條規定，應將案件移送直轄市或縣（市）主管機關辦理調處。若調處不成立，則可能需由聲請人循訴訟途徑尋求確認。
而若地政機關於審查中或公告期間，認定土地所有人所提出之異議資料，足以認定申請人不具備時效取得地上權之要件，應依據審查要點第15點，以「依法不應登記」為由駁回該登記申請案件。此一規定旨在防止濫用制度取得不當權利，並維護土地權利登記之正確性與安全性。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=土地登記規則第118條=土地法第59=民法第769條=民法第770條=民法第771條=民法第772條=民法第832條=民法第940條=民法第944條)
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