何謂地上權？設定地上權用途有那些？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權制度既可保障土地所有人權益，又賦予土地使用者穩定性，兼顧私益與公益，是不動產開發、公共建設與都市發展中極為重要之法律制度，其靈活性與保護性兼具，使其成為資源配置、促進經濟發展與社會利益的橋梁。地上權制度是兼顧所有權人與使用需求者的重要設計，既保障所有權人土地完整性，也使無地者得合法使用土地，促進土地活化與社會整體發展。普通地上權與區分地上權的並存與運用，提供現代都市開發與公共建設更彈性的土地利用方式，民眾在參與不動產開發或購屋時，應詳實解地上權性質、權利範圍與義務限制，以作出合理選擇。
律師回答：
地上權是法律制度中為平衡土地所有權與使用權而設的一種重要物權制度，在民法第832條中稱之為普通地上權，明定其定義為「以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」。這裡所謂的「土地之上下」，顯示地上權的標的是整體土地，並不限於地表本身，亦包括空中與地下空間，因此，若建設的是如高架道路、地下街、隧道、橋樑等，都可透過設定地上權的方式來合法使用他人土地。
地上權是法律上所稱的「用益物權」之一，意指非土地所有權人依法設定地上權後，得合法使用他人土地的權利。民法第832條的定義，所謂普通地上權，是指為在他人土地之上下建造建築物或其他工作物，而取得使用該土地的權利。這代表地上權人的權利並不限於土地的表面，還包括上空及地下空間的利用，故稱「上下」使用權。
舉例來說，若某建設公司欲在市政府土地上興建大型建築，為避免直接購買土地的龐大成本，可透過設定地上權取得土地使用權，並辦理設定登記，如此即可享有物權保障。
地上權的使用權範圍與土地所有權人的範圍一致，因此若他人擅自使用土地的上空或地底，例如建設懸空陽台或挖設地下通道，均構成對土地所有權的侵害。為合法行使土地上下之使用權，就必須設定地上權並登記。
民法亦明定地上物之存滅不影響地上權的存續，換句話說，即便原本建築物毀損或不存在，地上權仍然存在，只要雙方未另行終止或未屆存續期間，其法律效力不會因建物消失而消滅。
除普通地上權，民法於第841條之1設有區分地上權的規定。區分地上權係指僅就土地上方或下方特定範圍設定地上權，使土地得以立體分層利用。
舉例而言，捷運路線可能於地底十公尺處通過，則捷運公司即僅需設定該段深度的地上權，無需使用整塊土地。此制度讓土地所有人得保留其餘土地使用權，同時地上權人也能依實際使用空間負擔對應的地租，有效提升利用效率。普通地上權與區分地上權的最大差異，在於權利範圍的涵蓋。前者是整體性使用土地的上下空間，後者則限於事先劃定的立體空間範圍。
例如，地表下3到10公尺、或地表上5公尺以上的空間，皆得成為區分地上權設定標的。地上權的存續期間一般由設定雙方自由約定，但若未明確約定，或存續已逾20年，或設定目的已不存在，則依民法第833-1條規定，法院得應一造之請求，定其期間或終止地上權。若係以公共建設為目的設定地上權者，則於建設目的完成時，即視為地上權存續期屆滿（民法第833-2條）。
關於地上權的對價問題，法律並不強制一定須支付地租，得為有償或無償之設定。有償者即需定期支付地租，若土地價值發生重大變動致使地租顯失公平，則地上權人與土地所有人均可請求法院調整地租（民法第837條第1項）。至於無償地上權，若於存續期間因情勢變更致土地所有人承受不合理負擔，亦得請求法院酌定合理地租（民法第837條第2項）。
地上權設定後即具有物權性質，得讓與、設定抵押，並對抗後來第三人。此外，地上權之存續期間期滿、或因當事人合意解除、地上權人拋棄、或法院判決終止等情形，皆可辦理塗銷登記，使其消滅。
常見的實務案例如台北101大樓，其所使用之土地便是以設定地上權的方式向台北市政府申請，使得使用者無需負擔購置土地的高額成本，仍能合法、穩定地在該土地上興建與經營。
此外，實務上也存在所謂「地上權房屋」或「地上權住宅」的建案，即建設公司於取得地上權後建屋出售，其屋主僅擁有房屋所有權，對土地僅具使用權。因土地未納入買賣範圍，價格相對低廉，吸引不少消費者，但同時也需留意地上權期限、地租負擔及是否得轉售等限制，購屋者應衡量自身需求與風險。
從登記角度來看，地上權之設定需經地政機關辦理登記始生效力，與物權法定主義相一致。若係普通地上權，原則上設定於整筆土地，若為區分地上權，則應附位置圖並明確記載其使用範圍、存續期間、地租、有無得轉讓或設定抵押之限制等事項。
從法律性質上而言，地上權屬於不動產物權之一，其特徵在於得設定在他人土地上，並賦予權利人對土地直接支配之使用收益權。與土地租賃最大的不同，在於地上權屬物權，具有對抗第三人之效力，亦即他人購得該土地，仍不得對抗地上權人已合法存在之地上權，保障其對土地的使用權不受影響。
地上權的取得需依法律程序完成登記，始發生對抗效力，與土地租賃僅屬債權、依契約即可成立的性質迥異。
此外，民法第833條以下亦針對地上權的存續期間、地租、讓與、拋棄等事項做出明確規範。地上權的成立對於促進土地有效利用具有正面效益，特別是在財產私有制度下，往往會出現擁有土地但無力使用、或有能力者難以取得土地的情形，地上權即提供一個制度性的解方，在不剝奪土地所有人所有權的前提下，容許他人就該土地設定地上權，以取得使用該地進行建築或其他工作的權利。
如此一來，不僅讓閒置土地得以有效運用，也使有能力建設者能參與土地開發，達到結合「所有」與「使用」之雙重目標。
在現行實務上，建商或投資人於進行土地開發時，若不欲或無力購地，常透過設定地上權的方式取得土地之使用權，與直接購地或單純租賃土地相比，地上權提供高度的使用穩定性與法律保障。
例如，地上權不以地租為必要，可無償設定；其存續期間理論上無上限，雖於公有土地使用原則上多限定於五十年，但相較於租賃二十年上限已具優勢；且地上權可讓與與設定抵押，具備資產與融資價值，租賃則多受限於出租人同意，且不得轉租或抵押。
至於權利終止後的補償問題，地上權人若建築物為其所設，除可自行取回，並可按時價請求補償；而承租人僅得取回自己之工作物，不得主張補償。
又地上權因屬物權，其使用對象不僅限於建築房屋，亦可作為交通設施、地下管線鋪設等工作之依據，法律亦允許地上權設定於土地之一部分或一定高度範圍，為土地空間分層開發提供法律基礎。
此外，我國土地法第102至105條對於租地建屋有特別保障，特別在第102條明文規定承租人得請求出租人設定地上權登記，進一步保障承租人權利，使其租用關係兼具物權性質，更穩固其開發與經營行為。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第832條=民法於第841-1條=土地法第102條=土地法第103條=土地法第104條=土地法第105條)
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