如何塗銷地上權之登記？

28 May, 2025

問題摘要：

塗銷地上權登記，亦即將原本設立在土地上的地上權，自登記簿中消除，其法律效果是讓該地上權正式失去效力。地上權一經塗銷登記，其法律效力即歸於消滅，並不溯及既往。未經合法塗銷而僅主張地上權已終止，在實務上不會產生對第三人的對抗力，仍須完成登記程序。若地上權是以區分地上權方式設立，塗銷登記亦須針對特定立體空間進行處理，並須附位置圖佐證。

律師回答：

關於這個問題，地上權雖為不動產物權之一種，得以對抗第三人，但在特定事由發生時，地上權也可能終止，並應依規定申請塗銷其登記，以使土地權利狀態回復原狀並確保登記簿之正確性。

地上權之消滅，除契約期間屆滿外，亦可能因地上權人依民法第834條、第835條之規定拋棄權利。倘無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利；如有支付地租，則需於拋棄前依期限支付未到期之一定地租，並通知土地所有人。

此外，民法第833-1條亦規定，未定存續期間之地上權，如已逾二十年或設定目的已不存在者，法院得依當事人請求，審酌目的與使用情況等，定其存續期間或裁定終止之，該法院裁定一經確定，即得作為塗銷登記之原因證明文件。

另若地上權人違反使用方式之約定，經土地所有人阻止而仍持續不當使用者，依第836-3條，土地所有人亦得請求終止地上權。而地上權之設定若含抵押權，則終止地上權之同時，應一併通知抵押權人，使其依法行使權利或處理後續事宜。

塗銷申請程序中，如由地上權人拋棄地上權而塗銷者，應提出拋棄聲明、通知文件、地租繳納證明或通知文件及義務人印鑑證明書；如土地所有人單方申請塗銷登記，則須依其主張原因提出客觀證據，並依個案情形檢附法院判決或其他足資證明權利已消滅之文件。

地政機關在審查塗銷登記申請時，將核對登記原因是否明確、證明文件是否足資證明權利消滅，並核驗印章、當事人資格及是否涉及他項權利（如抵押權尚未塗銷者通常不得直接塗銷地上權）。若涉及法院判決或調解成立等情形，則以法院書面為最具效力之登記原因證明。

地上權若係法定地上權，例如因建物買賣發生地上權法定成立者，其終止時原則上須經法院判決確定其不再存續後方可辦理塗銷登記。最後提醒民眾，若地上權人死亡而繼承人未辦理繼承登記，土地所有人或其他利害關係人如主張地上權應消滅，則須依民法第1185條選任遺產管理人後再依法處理，始得完成塗銷登記。

關於如何塗銷地上權之登記，依土地登記規則第145條規定，地上權之塗銷登記，除權利已終止者外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出登記申請，並備齊土地登記規則第34條第1項所列文件，包含登記申請書、登記原因證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件、義務人印鑑證明書及其他經中央地政機關規定應提出之文件。不過，如塗銷之原因為存續期間屆滿，則可免附登記原因證明文件與他項權利證明書。

若地上權已明定存續期限，且期限已屆滿，地上權人或土地所有人即得以此作為登記原因，單獨向地政機關申請塗銷地上權，無需另經對方同意或具結。

但若係因其他原因，如契約終止、地上權人拋棄地上權或法院判決地上權消滅，則須依實際情形準備對應文件，例如法院判決書、當事人合意終止地上權之書面文件等。

又依土地登記規則第143條規定，土地權利如因拋棄、混同、終止、期間屆滿、債務清償或法院確定判決等事由而消滅，均應申請塗銷登記。