地上權應如何設定？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權之設定與登記涉及民法與土地登記規則相關條文，若為法律行為所設定地上權，須有書面契約並經設權登記；若為非基於法律行為取得者，仍應完成宣示登記後方可處分；而時效取得地上權、法定地上權則有特別程序，須附上具體證明文件及經公告程序，確保登記正當性與法律安定性。整體而言，地上權作為不動產利用重要方式之一，其設定與登記制度是民法物權與土地法制中不可或缺的組成，對不動產法制的穩定與公信力具有關鍵作用。
律師回答：
關於這個問題，地上權的設定是取得地上權最主要的法律事實，除了透過契約等法律行為設定外，也可能因其他法律行為以外之事實而取得，例如繼承、時效取得、法定地上權或因徵收所生地上權等。而基於法律行為所為之地上權設定，依民法第758條之規定，必須經登記始生效力，這種登記稱為「設權登記」；若係依法律規定而取得地上權者，雖無須登記即取得地上權，但仍須經登記始得處分，則此類登記性質稱為「宣示登記」。地上權既屬不動產物權之一種，其成立須具書面契約作為依據，故在契約設定地上權時，原則上當事人應以書面表示合意，並辦理登記始生物權效力。
至於地上權登記之申請，通常應於權利取得後一個月內由權利人與義務人共同向地政事務所提出申請，依據土地登記規則規定，如地上權係設定於某一宗土地之特定部分時，申請人應先向登記機關提出申請複丈並取得位置圖後，始能據以申請登記。土地登記規則第108條即明定，於一宗土地內就其特定部分設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記者，應提出位置圖；若係因主張時效完成而申請登記地上權、不動產役權或農育權者，也應提出占有範圍位置圖，且上述位置圖需先申請複丈取得。
地上權設定登記完成後，登記機關應於登記簿記明設定目的及範圍，並依雙方合意內容記載有關地上權之存續期間、地租及預付情形、權利價值、使用方法以及有無讓與或設定抵押權之限制等事項，依土地登記規則第108-1條所載，此類登記內容亦提供第三人查閱與對抗，具有強烈的公示功能，對不動產交易與使用安全具有保障意義。
若係主張時效完成而申請地上權登記者，依土地登記規則第118條規定，申請人須提出證明其占有係基於行使地上權意思之文件，以及由四鄰所出具證明或其他足以證明自占有開始至登記申請日持續占有之相關文件。經登記機關審查無誤者，應即公告，並通知土地所有權人；公告期間為三十日，於此期間土地所有權人如有異議者，得依土地法第五十九條第二項規定提出處理，這是為了保障既有土地所有權人之權益，避免不當登記影響其所有權的完整性。該規定亦準用於主張時效取得不動產役權或農育權的登記案件。
若地上權為法定地上權，例如因建物買賣後土地未一併讓與而依民法第425條發生的地上權，依土地登記規則第27條第9款規定，該登記可由權利人或登記名義人單獨申請，不需義務人會同，與契約設定地上權之申請方式有所區別。此種情形下登記之目的在於確認既得權利的存在，保障地上權人對土地之合法使用與經濟利用。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第425條=民法第758條=土地登記規則第108條=土地登記規則第108-1條=土地登記規則第118條=土地登記規則第27條)
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