地上權優先承購權適用範圍為何？
28 May, 2025
問題摘要：
土地法第104條所設優先購買制度，其本質為私法上之法律保護機制，具準物權效力，須以房屋與基地所有權分屬不同人，且於房屋或基地出賣時，對方擁有相應物權或契約關係並實際建有房屋者，始得主張。地上權人欲行使此一權利，應確認其於基地出賣時是否於其上興建房屋，並為該建物之登記所有權人，如否，則不得據此主張。此一制度之設計，無非為維護房地結合利用秩序與權益平衡，亦為不動產交易市場中重要的法律保障機制之一。土地法第104條所規定之優先購買權，其性質具有私法性，經修法後已從原債權性質部分轉型為具有對抗第三人之準物權，並須符合特定客觀條件，包括房屋與基地所有權分屬不同人、存在地上權或承租關係且未違反適用要件等，方得成立並依法主張，否則將不生效力。該權利之行使實務中仍應審慎審查是否具備法定條件，並注意是否於期限內通知或受通知，以免因程序瑕疵影響權利保障。
律師回答：
關於這個問題，地上權優先承購權，又稱優先購買權，其適用範圍與要件主要係針對土地法第104條第1項規定之解釋與實務適用爭議。當基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；反之，當房屋出賣時，則基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，並明定其順序以登記之先後決定。
立法目的在於促進基地與地上物合一，使其所有權歸於同一人所有，以謀求法律關係單純化、防止物權分離可能導致之紛爭，並進一步發揮房地使用之最大經濟效益。故此優先購買制度係為維護雙方權益與公共利益之平衡設計，屬私法上之權利規定，而非公法性質，其性質與債權、物權性質相關的議題，在法院判決中亦屢見闡釋。
基地上建有房屋並實際為該房屋之所有權人
土地法第104條第1項，地上權人享有優先承購權之情形，並非無條件地只要具備地上權人身份即能行使。土地法第104條所規定的「優先購買權」制度，係針對房屋與基地所有權分屬不同人之情形，為避免不必要之財產紛爭及促進土地與地上物合一利用所設。
地上權人或承租人僅於其於基地上建有房屋並實際為該房屋之所有權人時，方能於基地出賣時主張優先購買權，亦即須同時具備地上權人與房屋所有權人兩重身份者，始得行使本條所保障之優先承購權。此舉與立法目的相符，因倘若地上無房屋存在，僅以單純使用目的設定之地上權，則基礎法律關係並未形成建物與基地所有人分離之財產緊密結合狀態，自無該制度保護之必要。(最高法院84年台上字第1750號民事判決)
但實務也有界限認定之情形，例如地上權人雖有在基地上設置活動建築物，若未依法登記為房屋，或性質不符民法所稱「建築物」者，可能不構成優先購買權行使的基礎條件。而若地上權人於基地上無建築任何物，僅為單純占用或未達合法建築標準者，則該等情形下地上權人將無權主張優先購買，法院也多數否定其請求權基礎。
既然是要使房屋及基地所有權歸屬同一人所有，則自然要以基地所有權人出賣基地時，地上權人或典權人或承租人已有在該基地上已有建築房屋，且為該房屋所有權人時，方能達到優先購買權在使房屋及基地所有權人合一之目的（最高法院84年台上字第1750號判決可供參照）。
雖為地上權人，然如於基地所有權人出賣基地時，於基地上未建有房屋，自然因不符合優先購買權行使的要件之一，而不得主張。
若承租人係代出租人建屋，並約定所有權仍屬出租人，則與單純承租人不同，自不得主張優先購買權。(最高法院39年台上字第1313號判決)
房屋與基地須分屬不同人，且就基地與房屋存在地上權、典權或租賃關係時，該優先購買權始得成立。(最高法院69年台上字第945號判決)
對於條文沿革與效力之變遷亦須理解，104條於64年7月24日修法前後，其文義與適用範圍已擴張，增列地上權人、典權人亦有此權利。(最高法院67年台上字第3887號判決)
而土地法第104條的立法目的，其旨在使基地與其上之房屋合歸一人所有，以促進土地與房屋之經濟整合利用。倘房屋所有人為承租人者，無論其係自行建造或承購他人建築之房屋後再行承租基地，均有該條文之適用；但若承租人未於基地上建造房屋者，則不在此保護範圍內。(最高法院65年台上字第530號、62年台上字第2962號判決)
不得對抗優先購買權人，法院得命其塗銷登記
實務上，對優先購買權之效力也有其範圍。依第104條第2項規定，若出賣人未通知優先購買權人即與第三人訂立買賣契約，該契約不得對抗優先購買權人，顯示該權利具有對第三人之物權對抗力之效果，屬準物權性質。
惟優先購買權人於接到通知後若於十日內未表示，即視為放棄該權利。因此，在出賣基地或房屋時，通知行為具極大法律效力，為保障優先權人權利之發動前提。若未依通知程序，受讓人雖完成所有權移轉登記，其權利仍不得對抗優先購買權人，法院得命其塗銷登記，將土地或房屋移轉登記於優先購買人名下。
此外，司法實務亦強調優先購買權行使應與契約成立有密切關聯，一經法院確定判決認定優先購買權存在，出賣人即應與優先購買人訂立契約，不得拒絕。(最高法院44年台上字第76號判決)
修法後將承租人範圍擴張至地上權人與典權人，使條文所稱「房屋」未限定承租人之建築，地上權人所建房屋亦涵蓋在內，進一步擴張保障範圍。(最高法院67年台上字第3887號判決)
至於優先購買權之行使範圍及限制，土地法第34條之一第4項未規定契約對抗第三人之限制，與104條第二項不同。(最高法院65年台上字第853號號判決)
土地法第104條自64年修正後，出賣人未通知即與第三人訂約者，其契約不得對抗優先購買權人。(最高法院66年台上字第1530號及65年台上字第2701號號判決)
出賣人應受優先購買權拘束，如有違反，法院得命其塗銷移轉登記，並協助優先權人完成契約及登記手續。(最高法院65年台上字第2701號號判決)
房屋出賣時具有優先購買權者，一經法院確認其權利存在，對於房屋出賣人即生既判力效力，應負有依同樣條件與其訂立買賣契約之義務。(最高法院民國44年台上字第76號判決)
土地法第104條規定之優先購買權性質為私法權利，其為私法權利，對於拒絕放棄該權利之通知，不得循行政救濟途徑處理，而應以民事訴訟為之(最高法院49年判字第107號判決)。
惟該條適用對象限於合法占用土地者，若基地係被他人非法占用，則不生優先購買權適用(最高法院49年台上字第1546號判決)。
修法前該優先購買權僅具債權效力，僅能向原土地所有人請求損害賠償，不足以對抗第三人；惟修法後，若出賣人未通知優先購買權人即與第三人訂立契約，該契約將不得對抗優先購買權人，提升為具有物權效力之準物權。(最高法院67年台上字第479號判決)
另需區辨共有關係下之優先承購權，其性質亦為債權，依土地法第34條之一第4項共有人僅享有以同價購買之請求權，若違反而與他人完成登記，其他共有人僅得請求損害賠償，不能主張塗銷登記。(最高法院68年台上字第3141號及66年台上字第1530號判決)
至於優先承購權所成立之契約性質，該契約與一般買賣契約並無不同，若有解除原因，自可依法解除。(最高法院66年台上字第3681號判決)
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第440條=民法第835條=民法第836條=民法第837條=土地法第102條=土地法第103條=土地法第104條)
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