地上權與不動產證券化有何關聯？
28 May, 2025
問題摘要：
不動產證券化所需結構化設計亦相當繁複，包含信託設立、資產估價、現金流模擬、風險評級、法律稅務合規及後續管理，需專業機構如信託公司、會計師事務所、律師、評價師及不動產管理公司等共同參與，方能建構穩健且具吸引力之投資標的。同時，受託機構應維持高品質之資訊揭露與信託資產管理，確保受益人權益不致受損。在法制上，《不動產證券化條例》對此已有詳細規範，對於地上權、租賃權與其他不動產權利如何納入證券化架構、如何計算受益權、如何對外發行、如何設立信託監察人等均有清楚定義，提升整體制度之可行性與安全性。地上權之可標的化特性、租金收入之穩定性、存續期間之可規劃性、法律關係之明確性等優勢，使其在不動產證券化操作中具有高度價值，不僅協助開發商有效籌資、分散風險，亦讓投資人得以參與大型不動產市場之利潤分配。
律師回答：
關於這個問題，地上權在不動產證券化中扮演關鍵性的角色，其本質係一種用益物權，允許地上權人在非其所有之土地上建造建物，並於一定期間內使用該土地與建物。基於此一法律特性，地上權及其所衍生之收益權利具有可預期、可衡量、存續期間穩定等特質，因此極適合作為不動產證券化架構下的基礎資產。
舉例而言，若一商業開發案於設定地上權之土地上建設商場、辦公大樓或其他不動產設施，未來之租金收入即成為穩定現金流來源，開發商可將此未來現金流以不動產資產信託方式包裝成金融商品，發行受益證券向市場募集資金，即時取得資金以投入工程、償還貸款或進行再投資，提升資金使用效率。此舉對於無意處分土地所有權，然仍需大額資本開發建物之土地所有人而言，提供一項具彈性之資本運作模式。
進一步而言，地上權參與證券化，亦擴大投資市場之參與者範圍。傳統大型不動產開發案投資門檻高昂，僅限於財力雄厚之機構投資人或開發商，而透過不動產證券化，地上權項目之收益權可分割為面額較低之受益證券，供一般投資人或小型法人購買，使其亦能間接參與不動產開發及收取租金分配報酬，不僅提升不動產市場之資金流動性，亦促進投資結構之多元化與資產分散風險。地上權所產生之穩定現金流特性，使其在不動產證券化中極具吸引力，尤其適用於出租型不動產，如辦公大樓、商業空間、住宅社區等。
不過，不動產證券化並非全然無風險，過程中仍面臨諸多挑戰與複雜性，首先為市場風險，包括不動產景氣變動導致租金收入不穩、空置率上升等情形，直接影響受益證券之報酬率與市場評價。其次為流動性風險，受益證券若無活絡交易市場，投資人於短期內可能難以脫手，造成變現困難。
此外，與地上權相關之特定風險亦不可忽視，如地上權存續期間限制、地租調整機制、使用目的受限、提前終止風險等，均須於證券化前透過契約設計及法律審查妥為控管，並揭露於公開說明書以保障投資人知的權利。
不動產證券化所需結構化設計亦相當繁複，包含信託設立、資產估價、現金流模擬、風險評級、法律稅務合規及後續管理，需專業機構如信託公司、會計師事務所、律師、評價師及不動產管理公司等共同參與，方能建構穩健且具吸引力之投資標的。同時，受託機構應維持高品質之資訊揭露與信託資產管理，確保受益人權益不致受損。
不動產證券化是將傳統上流動性較低的不動產資產，透過結構化的金融方式轉化為可在資本市場上交易之證券，以實現資金流通與投資效益的機制。2003年7月23日公布施行之《不動產證券化條例》，我國對不動產證券化制度進行明文規範，主要區分為兩種型態，分別為「不動產投資信託」（REITs）與「不動產資產信託」。
前者係由受託機構發行受益證券募集資金，再將該資金投資於不動產、地上權或租賃權等標的；後者則是資產所有人先將不動產或其相關權利信託給受託機構，受託機構再以該信託資產為基礎發行受益證券，向投資人募集資金。不動產投資信託的受託機構限為信託業，得採公開或私募方式辦理，其投資範圍涵蓋不動產、地上權、租賃權與不動產相關有價證券等。
92年7月23日公布之不動產證券化條例規定，不動產證券化包括兩種：「不動產投資信託」（先發行證券募集資金，再投資不動產）及「不動產資產信託」（先將不動產信託，再據以發行證券募集資金）。在不動產投資信託中，其發行受益證券的受託機構以信託業為限，並可採公開募集或私募方式辦理，而其所規範的資金運用範圍為不動產及相關的租賃權、地上權以及不動產相關有價證券等。
不過，不動產證券化並非全然無風險，過程中仍面臨諸多挑戰與複雜性，首先為市場風險，包括不動產景氣變動導致租金收入不穩、空置率上升等情形，直接影響受益證券之報酬率與市場評價。其次為流動性風險，受益證券若無活絡交易市場，投資人於短期內可能難以脫手，造成變現困難。此外，與地上權相關之特定風險亦不可忽視，如地上權存續期間限制、地租調整機制、使用目的受限、提前終止風險等，均須於證券化前透過契約設計及法律審查妥為控管，並揭露於公開說明書以保障投資人知的權利。
不動產證券化條例第4條對相關用語設有明確定義，其中「不動產」係指具經濟價值之土地、建築物、停車場、橋樑、隧道等土地定著物；「不動產相關權利」則包括地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利；「證券化」則是將不動產設為信託標的，由受託機構對不特定或特定人發行受益證券以取得資金之行為。
受益證券可分為投資信託受益證券與資產信託受益證券，均為表彰受益人對信託財產享有權利之金融工具。不動產證券化制度對於促進我國不動產市場與金融市場的融合具有重大意義，能有效將不動產收益權利轉化為可交易之金融商品，提供投資者更多元且門檻較低的投資管道，進而提升資本市場之效率與規模。不動產證券化的推行，也讓地上權的法律性質與經濟功能更受重視。
地上權係民法所定之一種用益物權，允許權利人於他人土地上建造、使用建物或其他工作物，具有排他性與一定存續期間，且可作為物權抵押，亦能作為證券化資產之一。在實務上，許多大型開發案或公共建設案常以地上權作為開發方式，並透過證券化機制將未來租金收入轉換為即時可用資金。
特別是公有非公用土地，基於「保地不售」原則，政府多以設定地上權方式與民間合作，由民間投資開發地上建物並獲取收益，而政府保留土地所有權，此種地上權便成為可預測現金流之標的，適合用作不動產證券化之基礎資產。
不動產證券化亦有助於降低開發資金壓力，使開發商可於建物尚未完工前，即提前取得資金投入後續工程，並可藉由資本市場力量分散風險。以地上權為基礎的不動產證券化，可應用於商場、辦公大樓、旅館、出租住宅等多元開發案，地上權所產生之租金收益、處分收益等均可設計為信託收益來源，投資人可依其風險屬性選擇不同等級之受益證券進行投資。
「不動產證券化」是一種將不具流動性的大型不動產資產，如土地、建築物或房地產項目等，轉化為可在資本市場上交易的證券的過程。這種做法不僅增加不動產的流動性，也為廣大投資者提供進入不動產市場的門檻較低的途徑。通過購買這些證券，即使是小額投資者也能夠分散風險並參與到不動產投資中，從而獲得可能的收益。
不動產證券化的兩種主要形式：
不動產投資信託 (REITs)：這是一種投資於不動產的信託，其中受託機構首先發行證券募集資金，然後將這些資金投資於不動產市場。投資範圍可以是實體不動產，如商業建築、住宅、購物中心等，也可以包括不動產相關的租賃權、地上權等。REITs為投資者提供一個通過持有證券而間接擁有不動產的方式，同時分散投資風險並獲取來自不動產的穩定收益。
不動產資產信託：這種方式涉及將現有的不動產或不動產組合置入信託，然後基於這些不動產或組合發行證券募集資金。這種方式通常用於將特定不動產的所有權和管理權分離，使得資產所有者可以通過信託結構籌集資金，同時保留對不動產的某些控制權。
不動產證券化的制度優點包含：一、提升不動產資產流動性，使原本難以處分的不動產價值得以提前變現；二、擴大投資人參與門檻，吸引小額資金投入大型不動產項目；三、健全資產負債結構，提升開發企業資金調度彈性；四、提供政府促進公有土地活化與財政自主之政策工具。然而，不動產證券化亦面臨若干風險與挑戰，如基礎資產不確定性、租金收入波動、資本市場變動影響受益證券價格與流動性等，對於受託機構之專業管理能力與資訊揭露機制要求甚高，亦須有穩定評價制度支撐整體信賴。
在台灣，實務上不動產證券化之推動尚在發展階段，多數集中於大型資產或機構投資人為主，未來可透過制度設計，如推動REITs市場活絡、改善稅負環境、簡化程序與強化信託資產管理機制，進一步擴大不動產證券化應用範圍。總體而言，不動產證券化為資產財務化與現代金融運作之典範，地上權亦因其可標的化、權利明確、收益穩定等特性，成為不動產證券化操作中極具潛力之資產工具。當制度日趨成熟，結合地上權與不動產信託之各類金融創新，將有助於打造我國具國際競爭力的資本市場與不動產市場。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=不動產證券化條例第4條)
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