地上權能否提前終止？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權得否提前終止，除依當事人間之合意外，法律亦設有數項強制性終止事由，包括積欠地租達一定期間且經催告仍未清償，以及違反使用義務並經土地所有人阻止無效的情形。此等制度設計有助於確保土地使用之正當性與效率，並平衡土地所有人與地上權人之權益。同時，在地上權涉及抵押權擔保時，法律亦要求土地所有人就終止事由及通知義務有所履行，避免抵押權人因資訊不對等而蒙受權利損害。
律師回答：
關於這個問題，地上權作為不動產物權的一種，其是否能提前終止，實務上與法律上皆有明確的依據與運作機制。地上權雖為法律賦予之物權，其終止制度並非全然僵化，而是在私法自治與社會秩序間求得平衡，兼顧契約自由與公益考量，在實務上具有靈活性與明確操作準則。因此，無論是基於當事人合意或法定原因，只要符合民法相關條文所定條件，地上權皆得提前終止，並依地政機關之登記程序完成法律效力之實現。原則上，不動產物權雖具有對世效力與安定性，但其消滅原因仍可包括當事人雙方的合意終止，因此地上權自亦不例外。
地上權提前終止
當地上權人與土地所有權人間有合意者，即可提前終止地上權的存續，不必待原設定期間屆滿，自屬契約自由原則下雙方得自由約定並依其合意處理的法律效果。除合意終止外，實務中常見就是所有權人提前終止，理由就是地上權人可以單方拋棄，其實不用終止，而地上權提前消滅之法定原因則包括地上權人違反契約義務或積欠地租情形。
依據民法第836條規定，倘地上權人積欠地租達二年總額，除非有當地習慣認為不宜終止者外，土地所有人得向地上權人發出催告，指定一段相當的期限要求補繳地租，若地上權人在此期限內仍未清償，則土地所有人即可依法終止地上權。此處的終止屬於單方意思表示，並不需地上權人同意，但應以意思表示通知對方始發生效力。
此外，若該地上權已設定抵押權者，土地所有人應將該催告之事實同時通知抵押權人，保障抵押權人之權益，避免其所擔保的權利於不知情下遭受不利影響。更進一步，地租如已辦理登記，其效力延及地上權轉讓後的新地上權人，前地上權人積欠之地租即併由新受讓人與原地上權人連帶清償，顯示立法者意圖維持地租債權的完整清償保障與契約責任承接的制度安排。
民法第836-1條則補充說明當土地所有權人讓與土地時，地上權人已預付之地租，倘未辦理登記，則不得對抗第三人，即新取得土地之所有權人，顯示此一預付地租並不具有絕對對抗效力，地上權人應透過登記完成保護自身利益的目的。
至於使用義務方面，依民法第836-2條規定，地上權人應依照原設定地上權的目的以及雙方契約中約定之使用方式，對土地為使用與收益。若未有約定，則應依土地的性質作適當使用，並且應維持土地的永續利用狀態。
上述使用方式如經登記，即具有對抗第三人之效力，未登記者則不得對抗後來取得土地或地上權之第三人。若地上權人違反前述使用義務，例如改作違反土地性質或未經約定之用途，且土地所有人經出面阻止後仍繼續為之，依民法第836-3條規定，土地所有人得終止地上權，並須同時通知抵押權人，使其可行使必要權利以保護其擔保利益。
地上權拋棄
地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利(民法第834條)。
按民法第七百六十四條第一項及第二項規定，物權除法律另有規定外，得由權利人拋棄而消滅。所謂拋棄，是指權利人單方意思表示，不以將其物權移轉他人為目的，而單純令其物權歸於消滅的法律行為。由於物權屬於財產權之一種，因此原則上在不侵害他人權利或法律秩序的前提下，權利人當然有自由拋棄之權。然而，為防止濫用該權利而損害第三人既得權益，民法第七百六十四條第二項亦明文規定，如第三人對於該物權已另設定其他物權，或基於其他法律上利益需對該物權予以維護者，則非經該等第三人之同意，不得為拋棄行為，否則該拋棄無效。此項規定明顯係為平衡個人財產自由與社會秩序、交易安全之立法考量。
依民法第835條規定，地上權人於符合一定條件下，可以合法拋棄其地上權，此規範提供地上權人在地上權存續期間內，因經濟、環境或使用目的變動等因素，得以適時解脫土地使用義務與地租負擔的法律依據。該條文分為三種情境處理地上權拋棄之方式，首先在第一項所定者，係針對地上權「定有期限且有支付地租約定」之情形，地上權人若欲提前終止地上權，須支付未到期之三年分地租後，始得拋棄其權利。此規範目的，在於平衡土地所有人原先因預期地租收入所作之土地安排與地上權人行使拋棄自由間的利益衝突，防止地上權人任意中止契約損及地主利益，因此設有三年地租的補償機制。
其次於第二項所述，則針對「未定有期限而有地租約定」之地上權，賦予地上權人得隨時拋棄其地上權之自由，但須履行通知義務，即應於拋棄前一年預告土地所有人，或改以支付未到期之一年分地租替代。此一制度設計乃考量無期限地上權本質上具較高流動性，地上權人亦無使用期間之拘束，因此採較寬鬆的拋棄方式，但為免地主遭突襲式拋棄而無法即時調整土地使用計畫，仍以一年通知或一年地租作為補償。
至於第三項則係針對因不可歸責於地上權人之事由，導致土地無法達到原定使用目的時，地上權人可選擇提前拋棄地上權，但只須支付前二項應繳地租之半數，即可解約。此處立法意旨在於保障地上權人於面對不可抗力事件，如重大天災、土地沉陷或其他非其過失所致之客觀障礙情況下，得以合理地脫離契約關係，而不須負擔過高的退出成本。尤有甚者，若是土地無法使用之原因係可歸責於土地所有人，例如地主違反法定義務或致使土地毀損、封閉等情事，則地上權人更可於無須支付任何地租的情況下拋棄地上權，此處體現契約對價平衡與公平原則。
實務上，若地上權人欲依第835條主張拋棄地上權，應提出書面意思表示，並證明相關地租支付情形或通知程序，地政機關亦將依據其所提資料及法定事由，辦理塗銷地上權登記。若涉及因土地使用目的無法達成而主張拋棄地上權者，亦須提供相關事證資料，例如災損鑑定報告、違章建築拆除命令或建築許可遭撤銷等證明，以佐證地上權人非可歸責於己之原因致土地無法使用。
例如，若某人對土地享有地上權，惟他人基於該地上權另設抵押權或不動產役權等，則地上權人若欲拋棄其地上權，即須取得抵押權人或役權人之同意，方得拋棄。否則將造成該等第三人利益落空，違反法秩序下物權互不矛盾原則。此外，拋棄之行為如屬涉及不動產物權之變動者，應依民法第七五八條規定，以書面為之並經登記，始發生法律效力。因此，在拋棄涉及不動產物權（如所有權、地上權等）時，縱使權利人已為拋棄之意思表示，如未依法辦理登記，仍不得生物權消滅之效果。換言之，不動產物權之拋棄，乃屬使物權消滅之法律行為，應經登記始生對世效力，否則對於第三人仍無法對抗。
按民法第七百六十四條第一項及第二項規定：「物權，除法律另有規定外，因拋棄而消滅。前項拋棄，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。」所謂拋棄，乃權利人不以其物權移轉於他人而使其物權歸於消滅之單獨行為。物權為財產權，權利人原則上得任意拋棄，但其權利如與他人利益有關時，須加以限制。又拋棄不動產公同共有之權利，亦屬依法律行為使不動產物權喪失，如未經依法登記，無法消滅其公同共有權利，而公同共有人之應有部分雖屬潛在，但公同共有關係之權利並非不能拋棄(最高法院五十七年度台上字第一四九０號判決、七十四年度台上字第二三二二號判例、法務部九十四年七月二十六日法律決字第０九四００二０六四二號函參照)，故公同共有之地上權，共有人單獨拋棄其公同共有權利，如不影響他人權益，得申請塗銷其地上權之登記。
(內政部103年07月11日內授中辦地字第1036651476號令)
尤其在公同共有之情形下，各共有人對該不動產並未依比例取得具體劃分之部分，而僅就整體享有潛在利益，該等權利之存在及處分均受共同行使與比例限制的拘束。但即使如此，公同共有人仍得單獨拋棄其應有部分之權利。只是因拋棄後不應影響其他共有人既得之使用利益或物權安全，且須符合登記生效之要件，始能生實際法律效果。
例如在地上權為公同共有的情形下，若甲乙丙三人共同享有某筆土地之地上權，甲若基於個人意願不願繼續維持該地上權關係，且其拋棄不致損害乙丙對於該地上權的使用利益，則甲得依法單獨辦理拋棄登記，申請塗銷其名下之地上權。此時，其拋棄之法律效果僅及於自身之應有部分，並不當然影響其餘共有人的權益。公同共有人如單獨拋棄其對共有地上權之應有部分，若不影響其他共有權人之法律利益，並經登記，應可准予塗銷該共有人所擁有部分之地上權登記，於法並無不合。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第834條=民法第835條=民法第836條=民法第836-1條=民法第836-2條=民法第836-3條)
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