地上權消滅時，地上物應如何處理？
28 May, 2025
問題摘要：
地上權消滅時地上物之處理，法律設計以兼顧地上權人財產利益與土地所有人土地使用自由為目的，除賦予地上權人取回工作物及竹木之權利外，亦允許土地所有人主張購買權；對於建築物則採強制補償原則，保障地上權人重大投資支出，同時允許土地所有人依法請求延長地上權，整體法律制度力求在促進土地有效利用與維護當事人間公平間取得平衡。地上權設立人於契約中應就地上物處理方式明確約定，避免日後發生爭議或損失。
律師回答：
關於這個問題，地上權消滅時，其法律效果不僅止於塗銷地上權登記及地上權人返還土地占有，更關鍵的法律問題在於地上物如何處理。因地上權設立目的多為在他人土地上建築建物或工作物供使用，其上建物、設施往往涉及鉅額投資與長期規劃，一旦地上權終止，若未妥善規範地上物的去留，將嚴重影響地上權人之財產權益及土地所有人之土地使用利益，故民法特別於第八百三十九條與第八百四十條設有明文規定，分別規範地上權人就地上工作物及建築物之處理方式。
地上權人原則上有權取回其於土地上設置之工作物
依據民法第839條規定：「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物。但應回復土地原狀。地上權人不於地上權消滅後一個月內取回其工作物者，工作物歸屬於土地所有人。其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人。土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。」
本條規範地上權人對地上非建築物之工作物享有取回權，即地上權消滅後，地上權人原則上得將其設置之設施、設備、種植之竹木取回，惟有義務回復土地於原狀，確保土地所有人可再次自由使用土地，若土地所有人基於土地整體開發計畫或對現存設施有需求，得主張以時價購買該工作物，此時地上權人不得拒絕，確保雙方權利義務平衡。
地上權消滅時，地上權人原則上有權取回其於土地上設置之工作物，但其取回工作物時，應負回復土地原狀之義務，以避免對土地所有人未來使用造成妨礙。此一規定體現地上權人基於投資之回收需求，仍有取回工作物之權利；同時也設限地上權人不得任意留下妨礙土地使用之建物或設施，維護土地所有權之完整與利用價值。然若地上權人於地上權消滅後未於一個月內取回工作物，該工作物依法即歸屬於土地所有人，並非原地上權人所有，此為法律上強制移轉的效果；不過，若工作物有礙於土地使用，土地所有人仍得請求地上權人回復原狀，以消除不當占用或妨害之情形。此外，若地上權人有意取回其工作物，應事先通知土地所有人，而土地所有人如願以時價購買，則地上權人原則上不得拒絕，除非有正當理由，例如建物具特殊用途、文化保存價值等。
地上權人設置之建築物
進一步而言，對於地上權人設置之建築物，民法第840條設有特殊規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。」
本條則提供更加詳盡與彈性的處理機制，賦予地上權人一定程度的選擇權與補償保障。具體而言，當地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上的期間內，向土地所有人請求按建築物的時價給予補償。該補償請求權為地上權人基於地上物之剩餘經濟價值所獲之保護，惟其性質屬於任意規定，雙方亦得於契約中另行約定是否補償與補償金額之估算方式，若契約已有明確條款，則依契約為準。如土地所有人對地上權人所提補償請求表示拒絕，或於上述通知期間內未為任何回覆，則法律即賦予地上權人請求延長地上權期間之權利，此延長權係基於建築物仍具使用價值與繼續利用必要，以減少社會資源浪費所設。惟若地上權人自願不願意延長地上權期間，則喪失原先所提出之補償請求權，意即地上權人與土地所有人間形成某種對價平衡，地上權人若選擇延長地上權以繼續使用建築物，則不得同時再要求其補償。
關於建築物時價之認定，如雙方協議不成時，任一方得聲請法院裁定，確保程序之客觀與公平。法院所為時價裁定如土地所有人仍不願據以補償，地上權之期間亦應依法延長，藉此保障地上權人之信賴利益與投入成本。此處即體現立法者試圖透過司法參與，確保補償與延長制度之落實與效力。進一步而言，如法院裁定須延長地上權，則延長期間原則上由雙方協議決定，如無法協議，亦可由法院依建築物與土地使用之實際利益衡量，作為期間之裁量依據。此一規範不僅兼顧地上權人對於建築物的財產權保護，也考量土地所有人對土地未來使用與規劃之期待與權利。值得注意的是，若前述經法院裁定延長之期間屆滿後，除非雙方另有新協議，地上權人不再享有補償請求與延長權利之主張，即該地上權之消滅於法律上已生定論，不能重複主張前述之保護措施。
當地上權消滅時，關於地上物的歸屬與補償問題，民法第839條與第840條提供一套具體規範與運作機制，旨在兼顧地上權人既有財產利益與土地所有人土地使用權利的平衡。
實務上地上權常用於長期使用他人土地進行建築營造、工業設施、公共建設等情形，而其屆期後地上物如仍具使用價值，強制拆除除有資源浪費之虞，亦違經濟效益最大化原則，故民法設計此制度架構，一方面給予地上權人適當保障，另一方面亦顧及土地所有人土地返還權及財產利用權。至於時價補償或工作物購買時之「時價」計算，實務上多由雙方自行協商，如有爭議則由法院或鑑定人依據當地行情、市場價格、殘值折舊等綜合因素予以認定。倘雙方對於是否補償或是否延長期間意見不一，應由法院依民法規定綜合判斷建築物之剩餘使用年限、使用狀況、雙方信賴利益等具體事實，妥為酌定。
-房地-不動產物權-用益物權-地上權
(相關法條=民法第839條=民法第840條)
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