地上權如何歸於消滅？

28 May, 2025

問題摘要：

地上權之消滅形式多元，無論係法律規定或當事人間之約定，最終均應依土地法與民法規定完成塗銷登記始得對抗第三人。地上權設立雖可提供土地利用之彈性，但在其存續及消滅過程中，當事人應詳加規劃與審慎處理，以避免法律糾紛並確保物權變動之合法與有效。

律師回答：

關於這個問題，地上權作為用益物權之一，其法律性質在於賦予他人得於他人土地上使用其土地並為一定之利用目的，例如建築、種植等。然而，地上權並非永久存續，依法可能因多種原因而發生消滅，其消滅事由可分為法律明文規定與當事人約定二大類，實務上亦有其適用與登記程序之考量。

首先，最典型的消滅事由即為「所有權與其他物權之混同」。依民法第762條規定，當同一物之所有權與其他物權歸屬於一人時，其他物權將因混同而消滅，除非有存續法律利益者不在此限。例如甲將土地設定地上權予乙供其栽種水果，日後乙又購得該筆土地成為其所有權人，則原本乙所享有之地上權即因混同而消滅。

第二種情形則為「所有權以外物權的混同」，依民法第763條第一項規定，若所有權以外的物權及其標的物上權利歸屬於同一人，亦將因混同而消滅。舉例而言，甲以其享有的地上權作為乙債務之抵押擔保，若甲死亡後乙繼承其地上權，則抵押權將因混同而消滅。

第三種為「拋棄地上權」，即地上權人自行放棄其權利，然而依法亦有一定之限制。依民法第834條地上權未定期限者得隨時拋棄，但若有支付地租則應依第835條提前一年通知土地所有人或支付未到期一年地租，始得拋棄，並應向地政事務所申請塗銷登記，方具法律效力。

第四種為「存續期間屆滿」，亦即原設定地上權屆滿時自然消滅。依民法第102條第2項，地上權期限屆滿自動消滅，無需登記生效。

第五種為「雙方合意終止」，若地上權人與土地所有權人達成協議終止地上權關係，亦為合法消滅事由之一。

第六種則為「積欠地租達二年總額」，依民法第836條規定，若地上權人未支付地租累積達兩年，土地所有權人可依法撤銷地上權，但實務上仍須經定期催告，司法院釋字第3489號解釋方得終止。第七種為「因土地重劃而消滅」，依平均地權條例第64條、農地重劃條例第31、32條及土地重劃辦法第22、23條之規定，若土地重劃導致地上權人無法達成原設定之使用目的時，視為地上權已消滅。

第八為「他人因時效取得地上權」，雖非傳統意義上的消滅，但若第三人對地上土地行使使用權，達時效取得要件，原地上權關係即發生排除效果。

第九則為「約定消滅事由發生」，即雙方在契約中載明若干情形發生即消滅地上權，例如一定期間內未使用、使用方式違反約定或目的變更等，此類情形必須依約辦理並向地政機關申請塗銷登記，始得發生效力。