問題摘要：

時效取得制度是一種平衡物權登記與實際占有之間關係的重要機制，既能保障占有者多年來之投入與事實關係，也不違背登記制度之本旨。唯其適用須滿足諸多法律與事實要件，占有人主張時應謹慎評估其占有是否具備合法性與持續性，並備妥相關證據，才能有效保障其權利並完成所有權之正式登記。時效取得地上權登記制度兼顧長期占有事實與土地使用秩序，須由占有人具備主觀占有意思並提出完整佐證資料，經登記機關公告、通知、審查等程序方得完成登記，登記機關並得依據登記規則與土地法相關條文處理爭議與異議，確保土地權利關係之明確與安定。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂「時效取得」，是指原本沒有法律上權利基礎而占有他人土地或其他不動產的人，在符合法律所定條件的情況下，經過長時間持續、和平且公然地占有該不動產之後，得依法取得所有權或其他物權（如地上權）的一種制度。此一制度的核心精神，在於承認一個已經持續多年存在的事實狀態，使之具有法律上的正當性與穩定性，從而保障社會秩序與財產交易的安全。具體而言，當占有人符合民法所規定的占有要件並經一定時間後，即可依據「時效」產生向地政機關申請登記為所有權人的請求權，若地政機關審查認定其符合時效取得的條件並核准登記後，占有人即可取得土地或不動產的正式所有權。

 

民法設立時效取得制度的目的，主要在於促進社會秩序與財產權的穩定。首先，若一塊土地多年來由某人實際使用，占有人無論是興建房屋、開墾耕種或經營管理，均處於公開、和平且持續的狀態，社會各界普遍認其為土地的實際管理者，此種事實關係既已延續多年，應當予以法律上的尊重與承認。否則，若長期未行使權利之登記所有權人突以法律名義收回土地，既不利現行占有人之生存，也不利土地之有效利用。其次，從促進物盡其用的角度出發，若原所有權人對其土地多年不予關心、不使用或未管理，顯見其對土地並無實際需求，反觀現行占有人則積極使用、投資改善並維護土地，法律透過時效取得制度，有助於資源分配更趨合理，促進土地之活化與社會資本的正向運作。

 

地上權亦得因時效而取得。依民法第七百七十二條準用第七百六十九條、第七百七十條規定，占有人在主觀上有行使地上權之意思及客觀上有在他人土地上有地上權，而使用他人土地二十年（占有之始為善意並無過失者，十年）者，得請求登記為地上權人。又占有須行使於他人之土地上，且此項土地不以未登記為限，因地上權為他項權利，其登記必須於辦理土地所有權登記同時或其後為之，如係未登記之土地即無法聲請為取得地上權之登記。故實務上認為無論他人土地已否登記，均得請求登記為地上權人，並不以未登記為必要（最高法院六十年台上一三一七號判例）。

 

就法律規定而言，時效取得制度主要適用於不動產（如土地、房屋等），其中民法區分占有人為善意或惡意而設有不同的占有年限。依民法第770條規定，若占有人係善意（即不知且無過失不知土地已有所有權人）並以所有權人自居，且以和平、公然且持續的方式占有該土地達10年者，即得主張時效取得所有權。舉例而言，占有人若已查詢地政機關發現該地為無主地，並經鄰里查證確無所有權人主張多年，即可主張其為善意占有人。但若占有人明知土地已有登記所有權人，仍以自己名義占有使用者，則屬惡意占有，依法需持續占有20年方可主張時效取得（民法第769條）。

 

此外，必須注意，占有的性質須符合「以所有權人意思占有」，也就是說，占有人主觀上必須是以該土地為自己所有為前提而進行使用與管理。若占有人是因為租賃、借用或委託他人管理土地而進行占有，雖然其對土地有所使用，但不具所有權人意思，則即便持續多年，也不能主張時效取得。另一方面，時效取得之標的限於未登記之不動產，若該土地已完成所有權登記，法律即應優先保障已登記之所有權人之權益，避免以占有行為否定登記制度的公信力。又如該未登記土地屬國有地或特定公有土地，基於國土保安與公共利益考量，實務上亦有法院認為不應適用時效取得制度，以避免公共財產被個人非法取得。

 

但取得時效完成後，僅是取得登記請求權，須經登記始能取得地上權人之地位〈民法第七百七十二條、土地登記規則第一百十八條〉。因此，在占有人主張依時效取得地上權前，土地所有人仍得主張該占有人無權占有，而請求返還被占有之土地〈民法第九百六十七條參照〉。

 

從程序面而言，占有人縱使符合民法上時效取得要件，並不當然取得所有權，而僅取得一項向地政機關申請登記的請求權，是否核准仍須經由地政機關依行政程序進行審查與核定。占有人僅取得登記請求權，必須向地政機關提出證據，舉證其占有係和平、公然、持續，並有所有權人意思，例如透過四鄰證明、里長或公所證明文件等具體事證，經核准後方能正式登記為土地所有權人。於登記前，原土地所有權人仍可請求返還土地，占有人若拒絕返還，即可能構成侵權占有。

 

土地登記規則第118條及「時效取得地上權登記審查要點」對於占有人主張時效取得地上權的申請程序、要件及審查標準訂有明確規範，其核心目的在於保障長期實際占有使用者的權利，並藉由法律手段轉換長期事實占有為合法物權，增進土地使用秩序與法律關係之安定。根據第118條規定，占有人若因主張時效完成而申請地上權登記時，應提出能證明其以行使地上權意思而持續占有土地的相關證明文件，並需檢附四鄰證明或其他足資證明其占有事實從開始至登記時持續不中斷的佐證資料。登記機關審查無誤後應予公告三十日並通知土地所有權人，若所有權人在公告期間內提出異議者，則依土地法第59條第二項規定辦理，進行調處程序。

 

根據審查要點第2點，占有人申請登記前應先針對其實際占有範圍申請測繪，並取得位置圖。第3點進一步列明不得申請時效取得地上權之情形，例如占有土地若屬土地法第14條所定不得私有之土地、違反土地使用管制法令、屬農發條例第三條第十一款所稱之耕地或其他依法不得主張時效取得者，皆不得受理登記。

 

第4點則強調占有人在占有之始須具意思能力，並具備為權利主體之能力；若為占有之移轉，占有人須係繼承或受讓者。

 

至於證明文件方面，第5點允許戶籍證明作為占有事實之佐證，但若戶籍已有遷徙紀錄者，則應另提四鄰證明或公證書等文件。第6點明定，四鄰證明人應於占有開始與申請登記時，皆為該地之實際使用人或所有權人，且需具行為能力，證明人不得與其他共同占有人互為證明，並須親自到場辦理相關程序。

 

第7點規定，占有人申請登記時，應詳載土地所有權人現住址及登記簿住址，若土地所有權人已死亡，應載明其繼承人並附戶籍謄本，若無法查明時，得於備註欄切結說明。若土地屬祭祀公業或宗教團體所有，應載明管理人姓名住址或檢附主管機關備查文件。若土地無人承認繼承，則應依民法及相關法條選任遺產管理人並載明其資料。

 

第8點指出，占有人占有公有土地者，雖得申請登記，但不適用土地法第25條關於不得讓與私有之限制。

 

第9點則說明，占有人一旦具備時效取得地上權要件後，不因土地所有權移轉或限制登記而喪失其登記請求權。

 

第10點與第11點明定占有期間為10年或20年，皆得受理，若需合併前占有人的占有期間計算者，申請人須為前占有人的繼承人或受讓人。第12點明定時效中斷的三種情況：一為占有人已向所有權人繳納損害賠償，二為所有權人曾起訴請求排除占有，三為有其他符合民法時效中斷規定之事由。

 

第13點至第15點規範審查程序，登記機關在審查時效取得地上權登記案件無誤後應公告並書面通知所有權人，若有異議，應移送主管機關調處。如占有人已達時效取得要件，即使土地所有權人另就占有人提起拆屋還地訴訟，因不屬時效登記請求權之爭議，不影響登記程序進行。唯若所有權人提出足以否定時效成立之資料者，登記機關應依法駁回申請。

(相關法條=土地登記規則第118條=民法第769條=民法第770條=民法第772條=民法第967條)