寫清楚再簽立不動產買賣契約
27 May, 2025
問題摘要：
買方在簽約前應對自身擔憂、不能接受或在意的事項進行完整評估，並與賣方進行充分協商後，以書面條款清楚約定於買賣契約中。切忌口頭協議或含糊其辭，否則一旦簽約後發現問題，不但難以主張契約無效或解除，還可能須承擔高額違約金或面臨漫長訴訟過程。因此，落實契約事前風險管理，才是買屋安心、買賣順利的最佳保障。
律師回答：
關於這個問題，在不動產買賣契約中，依民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」
買賣契約的本質在於一方出賣財產，另一方支付價金，當雙方就標的物及其價金達成合意時，契約即告成立，無需特別形式限制。不過，在實務操作上，為確保交易安全與明確雙方權利義務，仍應以書面為之，並詳細列明內容。
賣方的義務，民法第348條明定，出賣人負有兩大義務：一為交付房屋，二為使買方取得所有權。亦即，賣方不僅要將房屋實體交給買方，也須配合辦理不動產過戶手續，使買方取得法律上的所有權。在權利的買賣中，如地上權或債權轉讓等，也有同樣的義務。此外，第349條補充規定，賣方應擔保第三人不得對買方主張任何權利，例如不能有其他人對該房屋主張共有、典權或設定抵押等情形；若賣方未盡此義務，買方可主張損害賠償或解除契約。
首先，在簽約前，買方務必確認與自己簽約的是房屋的真正所有權人，亦即不動產登記名義人。若非本人出面，則代理人須出具經屋主親簽且加蓋印鑑章的授權書，內容應詳載委託人及受託人身分、房屋座落位置、授權處分權、代收價金等內容，並檢附印鑑證明，以資佐證。若無正式授權文件，即使簽約完成，也可能構成無權代理，導致契約無效，甚至產生日後訴訟糾紛。
房屋買賣契約應由雙方當事人親自簽署，以確保法律效力。目前實務上大多要求親簽且加蓋印章。契約內容如有塗改，應由雙方認章確認；契約多頁時應加蓋騎縫章，並填妥立約日期，避免爭議。
在付款流程方面，應清楚約定價金及支付方式。通常會分為四個階段：簽約、用印、完稅與尾款。每階段所支付的金額比例可由買賣雙方協議，但須考慮賣方是否仍有房貸未清，若有，則應扣除未清貸款金額作為尾款部分，並待銀行代償後再支付尾款。此外，為確保尾款如期交付，實務上常由地政士或代書要求買方開立與尾款相當金額的本票，於交屋後支付尾款時一併退還，防止買方違約。建議雙方使用「買賣價金履約保證」機制，由第三方金融機構設置履約專戶，在買賣完成並交屋無誤後才撥款給賣方，此制度可降低買方資金風險與賣方無法履約之問題。
在支付價金上，依第367條，買方有支付價金及受領房屋的義務，但這個義務並非無條件的。若買方擔心房屋有他人主張權利或有糾紛，依第368條，買方可以在有正當理由情況下拒絕全部或部分付款，除非賣方提供相當擔保；賣方也可以請求買方提存價金以確保履約。
在進行房屋買賣交易時，買賣雙方應對產權細節、契約內容與稅費負擔有完整了解，才能確保交易順利進行，並避免日後產生糾紛。首先，在簽約前，務必再次調閱最新的土地與建物謄本，即使於斡旋或定金階段已有檢視，也應以當日謄本為準，確認產權是否有所變動，包含坪數是否與現場情況相符、是否包含車位、是否有假扣押、假處分等尚未塗銷的限制登記，並了解賣方是否設有抵押貸款，其金額可作為尾款計算參考。此外，也須留意土地使用分區是否為住宅區、工業區或其他用途，以及房屋是否有現行租約存在，避免後續產權交接後衍生承租爭議。依民法第348條規定，出賣人應負交付標的物並使買方取得所有權之義務；第349條亦規定，出賣人應擔保第三人不得主張任何權利，保障買方買得安心。
再者，買賣契約內容必須標示清楚。契約中關於坪數、價金、土地持分等資料，應以國字大寫書寫，以防止塗改與爭議發生。公契所載的移轉價格直接影響稅賦金額，建議明確約定且注意公告地價調整時間，特別是七月前後，以避免稅務計算上的爭議。關於各項稅費負擔，應於契約中明載，通常契稅、登記費、代書費、公證費、火險地震險費用、貸款代辦費等由買方負擔；而地價稅、房屋稅、水電瓦斯及管理費，則以交屋日為切點，按比例分擔。若物有瑕疵，依民法第359條，買方可請求解除契約或減少價金；若出賣人故意不告知，依第360條買方可請求損害賠償；若出賣人通知買方是否解除契約，買方未回應則喪失解除權，這些皆為買賣雙方應注意的法律效果。
交屋時間及方式也應明確記載於契約中，通常在尾款支付時同步辦理交屋。應請代書確認賣方抵押權的借款餘額，並在契約中記載清楚，若雙方有特別約定，例如抵押債務清償及塗銷的期限與方式，也應以書面明訂，以確保後續移轉登記順利進行。若房屋在交屋前有瑕疵，依民法第354條，出賣人應擔保房屋在危險移轉給買方時，無滅失或減少其價值或效用之瑕疵，並具備其所保證的品質。若買方在契約成立時已知瑕疵，或因重大過失未發現瑕疵者，除非出賣人故意隱瞞，否則不負瑕疵擔保責任（第355條）。買方應依通常檢查程序檢視房屋，一旦發現瑕疵須立即通知賣方，否則視為承認所受領之物（第356條）。此外，若是不能即時發現的隱藏性瑕疵，也應於發現後立即通知賣方。
在房屋買賣簽約過程中，買方經常會面臨各種不確定因素與風險，因此應在合約訂定前，針對可能產生疑慮的部分事先約定並以書面明確記載，以保障自身權益。首先，若買方擔心貸款核准不順利，導致無法如期支付尾款，可在契約中設立「合意解約條款」，明定若因無法取得金融機構貸款，而非買方主觀原因導致無法履約時，雙方同意解除契約且免責，避免未來發生違約爭議或遭賣方請求違約金。
其次，若買方擔心房屋存在漏水、壁癌、鋼筋外露或其他瑕疵問題，則應在契約中具體定義「瑕疵」之範圍，並明定發現瑕疵後雙方處理方式，例如：可以解除契約、拒絕交屋、要求修繕或約定固定違約金等處理機制，以免事後產生認定標準不同而引起糾紛。此外，對於屋況資訊來源多為賣方主動說明的狀況，為避免賣方口頭說明與事實不符或資訊不完整，買方可要求賣方提供書面「房屋現況說明書」，或透過問答紀錄方式，讓賣方逐項確認並簽名，若將來與實際狀況不符，買方即得以此主張賣方說明不實所致之違約或損害賠償責任。
再者，房地產交易涉及眾多公法上或私法上的權利負擔，例如土地使用分區限制是否為住宅用地、建物是否為違章建築、基地是否位於法定道路以外、建築物是否受公共通行地役權限制、是否有通行爭議等，這些皆可能影響房屋未來的使用與增值。買方可在契約中明列相關事項，並要求賣方保證無上述負擔，或若有存在則必須完整揭露並提供解釋及處理方式，否則視為違約。
另外，部分買方對於附近存在的「嫌惡設施」會感到顧忌，例如：鄰近殯儀館、火葬場、變電站、加油站、垃圾場、養老院或毒品更生人集中區等，這些雖不違法，卻可能對心理層面或房屋未來轉售造成影響，因此買方若有在意，也可於契約中特別註記，如發現房屋鄰近有特定設施，買方得主張違約解除或減少價金，賣方若明知而未說明，則應負擔損害賠償責任。
-房地-房地買賣-簽約-買賣風險控管
(相關法條=民法第345條=民法第348條=民法第354條=民法第355條=民法第356條=民法第367條=民法第368條)
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