買賣契約中載明「本標的物為現況交屋」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
現況交屋的法律效果並非完全免責，而是一種「責任範圍之界定」，如僅憑抽象而概括的條文作為推諉責任的手段，實務上不僅難以成立，反而容易導致訴訟爭議。賣方若真有意主張免除瑕疵擔保責任，應明確記載於契約中，甚至將具體內容、免責範圍、折讓金額一一列明，使買方清楚解與接受。買方則應審慎查驗屋況，必要時可委託專業驗屋人員協助檢視結構與隱藏瑕疵，並確保在簽約前已充分掌握房屋狀態與法律風險，才能降低買賣雙方後續的糾紛發生。
律師回答：
關於這個問題，買賣契約中若載明「本標的物為現況交屋」，賣方是否就可以完全免除對於物之瑕疵的擔保責任？
這是許多買賣雙方在簽約過程中常見且極具爭議的問題。實務見解以及民法相關規定，所謂「現況交屋」，並不當然等同於完全免除賣方的瑕疵擔保責任。這樣的條款僅能解釋為，賣方可對那些買方在交屋前應依通常檢查程序可以發現的瑕疵，免除責任，也就是說，買方若未盡檢查義務而錯過發現可見瑕疵，例如牆面明顯裂縫、屋頂漏水、水管外露鏽蝕等情形，在明知或可知下仍未提出主張者，賣方得以主張「現況交屋」為由，不負擔保責任。反之，若交屋後發現的瑕疵為事前不易察覺、或位置完全不同、性質與已知瑕疵無關者，出賣人仍應依法負責。這類情況包含牆體內部漏水、地基傾斜、看似完好的結構內藏有海砂屋成分、電線配置違法或使用輻射建材等，均非一般買方以肉眼觀察即能發現之內容，亦不在「現況交屋」所能涵蓋的範圍內。
民法第354條第1項規定，出賣人應擔保其交付之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。此即所謂的「物之瑕疵擔保責任」，其為法定之無過失責任，並不以出賣人有過失為必要。因此，即使在中古屋買賣中，或契約約定「現況交屋」，出賣人仍應負擔保責任。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。
民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
依據民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。
然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。
另外，倘若賣方在簽約前已明知房屋存在嚴重瑕疵，卻未告知買方或刻意隱匿者，即便契約中有「現況交屋」之約定，法院也不會因為此一文字就讓賣方免責。
民法第357條規定，若出賣人故意不告知物之瑕疵，買受人仍可主張瑕疵擔保責任並請求解除契約或減少價金。因此，「現況交屋」僅是用來界定買方對於「可見瑕疵」是否有善盡檢查義務的判斷標準，而非賣方得以一概脫責的法律保障條文。為避免買方日後以此為由主張契約瑕疵，建議賣方在簽約前如實提供「不動產現況說明書」，並將已知的瑕疵具體列入契約內容中，例如標明「房屋後陽台外牆有裂縫、已折讓新台幣X萬元處理」等，以達成資訊對等與風險合理分配。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第357條)
瀏覽次數：2
