買賣房屋時有合約上寫著「現況交屋」、「免除瑕疵擔保責任」，賣方是不是就真的不用負責？
27 May, 2025
問題摘要：
並不是合約上出現「現況交屋」、「免除瑕疵擔保責任」這類文字，就表示賣方完全不用負責任。重點在於：買方在簽約時是否明確知悉相關瑕疵，以及賣方是否善盡告知義務。若雙方有共識並在契約中具體記載，自然可減少爭議；若僅以籠統文字帶過，恐仍無法完全免責。因此，買賣契約的細節必須謹慎書寫，才能保障彼此權益。
律師回答：
關於這個問題，在買賣房屋時，合約上若有載明「現況交屋」或「免除瑕疵擔保責任」，是否代表賣方真的就完全不需要負責任何房屋的問題呢？實務與法律上的答案並非如此簡單。關鍵要看買方在簽約當下是否已知悉房屋瑕疵的存在。依據民法規定，買賣契約中出賣人應負瑕疵擔保責任，如果標的物在交付時存在足以減損其價值、通常效用，或契約預定效用的瑕疵，買方即可以依法律主張解除契約、請求減少價金，甚至損害賠償。雖然買賣雙方可以在契約中約定免除賣方的瑕疵擔保責任，但若該約定僅以「現況交屋」、「免除瑕疵擔保」等籠統文字記載，未具體列明瑕疵內容，法院通常不會認為買方已清楚知悉該等瑕疵而完全免除賣方責任。
民法第354條第1項規定，出賣人應擔保其交付之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。此即所謂的「物之瑕疵擔保責任」，其為法定之無過失責任，並不以出賣人有過失為必要。因此，即使在中古屋買賣中，或契約約定「現況交屋」，出賣人仍應負擔保責任。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。
然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。
另外，倘若賣方在簽約前已明知房屋存在嚴重瑕疵，卻未告知買方或刻意隱匿者，即便契約中有「現況交屋」之約定，法院也不會因為此一文字就讓賣方免責。民法第357條規定，若出賣人故意不告知物之瑕疵，買受人仍可主張瑕疵擔保責任並請求解除契約或減少價金。因此，「現況交屋」僅是用來界定買方對於「可見瑕疵」是否有善盡檢查義務的判斷標準，而非賣方得以一概脫責的法律保障條文。為避免買方日後以此為由主張契約瑕疵，建議賣方在簽約前如實提供「不動產現況說明書」，並將已知的瑕疵具體列入契約內容中，例如標明「房屋後陽台外牆有裂縫、已折讓新台幣X萬元處理」等，以達成資訊對等與風險合理分配。
若買方在簽約時已被告知屋況存在問題，如屋頂有漏水、牆面龜裂、地下室潮濕或電線老舊，並且在契約中也明確記載買方同意以此現況承購房屋，這樣的前提下，買方日後即不得就這些已知或明顯可見的瑕疵要求賣方負責。相反地，如果房屋存在非可見、需專業鑑定才能察覺的瑕疵，例如建材中含有輻射或海砂、結構傾斜、隱藏漏水或管線缺陷等，且賣方並未揭露、也未於契約中具體說明，則即便契約上寫有「現況交屋」，賣方仍可能因隱瞞重大資訊而須負責，因為這樣的行為違反民法所要求的誠信原則。
民法第98條規定，解釋契約應探求雙方當事人的真意，而非僅拘泥於字面文義。因此，如果賣方要以「現況交屋」作為日後免責的依據，必須做到兩件事：第一，雙方需明確表示賣方免除對特定瑕疵的擔保責任，第二，該瑕疵需經具體揭露且買方確實理解、接受。否則，若賣方單方面在契約上寫下「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」這類抽象敘述，法院仍可能認定賣方未盡告知義務，應負責任。
此外，如果買方是因賣方的隱瞞或誤導而未能發現瑕疵，日後發現後仍可依法主張權利。最高法院與各級法院歷來的見解皆認為，契約雖可對擔保責任加以限制，但賣方若明知瑕疵存在而未告知，縱使買方同意現況交屋，仍不得主張免責。法院也曾表示，所謂的現況交屋，應以買方能以五官察覺為原則，例如裂縫、滲水、水漬、壁癌等可視範圍內的缺失可屬於現況交屋範圍，反之，結構問題、管線內部瑕疵則應屬不可見的隱性瑕疵，仍屬賣方應告知的範圍。
因此，賣方若要主張已免除瑕疵擔保責任，應將瑕疵具體列明，例如「本房屋屋頂已發現滲漏水狀況，買方同意以此現況承購並折讓價金五萬元」等。這種方式不僅保障賣方日後不因已知瑕疵被主張責任，也讓買方在購屋時有充分資訊做出決定，避免糾紛。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第98條=民法第354條=民法第355條=民法第357條)
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