買到傾斜屋，是否請求減少價金或解約？仲介是否有責任？
27 May, 2025
問題摘要：
若買方在購屋後發現房屋有傾斜問題，只要能提出鑑定報告證明其傾斜達一定程度、影響居住效用與交易價值，並證明出賣人未盡誠實告知義務，即可主張減少價金，甚至於條件具備時請求解約退款。房屋仲介是否須負責則視其是否知情並應揭露而未揭露。建議買方在交易前尋求專業鑑定意見，交易後發現問題時即刻發出存證信函並於六個月內依法行使權利，以確保自身權益不受侵害。
律師回答：
當民眾購買房屋後發現該建物有傾斜情形時，常會憂心是否可以請求減少價金，甚至解除買賣契約並要求退還價金。尤其是當該房屋為中古屋，長年使用下本就可能因地震、氣候變化或鄰地工程影響而產生結構上的位移與傾斜，因此須從法律上判斷「傾斜」是否構成法律上所稱的瑕疵，並進一步認定出賣人與仲介人員的責任歸屬。
民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保其物在危險移轉時無滅失或減少其價值、效用或契約預定效用之瑕疵。
倘若房屋傾斜影響居住安全、功能使用、交易價值或買賣契約所預期的品質，則構成瑕疵。若買方在交屋後發現傾斜，經專業技師鑑定確認其傾斜程度已達一定數值，尤其若傾斜率超過1/200，甚至逼近1/40的重建建議標準，通常就會被法院認定為實質影響居住安全及效用的重大瑕疵。此時，依民法第359條，買受人可請求減少價金；若傾斜程度嚴重到影響結構安全，買方甚至得以主張解除契約、請求退款。
物之出賣人對於買受人應負擔保義務，依民法第373條規定，在危險移轉於買受人時，應保證所出賣之物沒有滅失、減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，且即便有瑕疵，若該減少程度無關重要，方不視為瑕疵。
依據民法第354條之明文規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質。所謂瑕疵擔保責任的成立，必須以物件於危險移轉時即已存在滅失、價值減少或效用減少等瑕疵為前提。
即令鑑定報告指出雖未達立即危險性，但該傾斜已屬穩定結構下之重大隱憂，建議應進行結構安全詳細評估與基礎補強作業，由此顯見該房屋已明顯存在減少其通常效用與價值之瑕疵，故出賣人應負瑕疵擔保責任。
此外，民法第355條規定，若買受人於契約成立時已知瑕疵，則出賣人無須負擔保責任；但若出賣人故意隱匿瑕疵，即便買方未即時發現，仍應負責。實務中，常見賣方於「不動產現況說明書」上勾選「無傾斜」或「無其他重大事項」，法院便據此推論賣方已就「無傾斜」事項對買方作出明確表示，如事後發現房屋明顯傾斜，即認賣方未誠實揭露資訊，須負擔保責任。
至於是否得要求解除契約，則須進一步判斷是否解除契約會對出賣人造成「顯失公平」。民法第359條但書明確指出，若解除契約將造成不公平，則買方僅得請求減少價金。法院通常會衡酌瑕疵嚴重程度、是否可修復、對居住使用與市場價值的影響，以及房價總額佔比，判斷是否達到可解約之程度。若傾斜情形可修復、居住功能未受實質影響，則法院可能傾向判准減少價金而非解除契約。
另一方面，關於不動產仲介是否需負責的問題，仍須個案具體審查。原則上，仲介機構提供的是居間服務，負責協助買賣雙方洽談與文件準備，對於房屋結構的專業判斷並無法定義務，亦缺乏使用儀器檢測建物傾斜的能力。若該瑕疵需依賴專業技師使用儀器始得確認，而非肉眼可辨者，則難以認為仲介業者未盡告知或有過失。例如，有法院見解指出，傾斜瑕疵不若漏水、壁癌等可視性問題，仲介若未接獲賣方明示，且憑其觀察也無法辨識者，則不應負查核未盡之責任。
房屋傾斜的數值雖可由土木技師依照標準工法及儀器檢測出具報告，但其實際造成多少交易價值減損，仍需透過不動產估價師評估並提出鑑價報告。法院審理時多委由鑑價師提出市價報告，依照同類物件之市場價格、心理影響、結構安全風險等因素，折算出「瑕疵物」與「正常物」之差額，據此計算應減少之價金。例如法院可能採納鑑定結果，認定傾斜造成價值減損10%，而將總價減除相應金額。若出賣人已收取全部價金，則依不當得利原則，應將超收部分返還買受人。
房屋傾斜率已達1/40，為結構補強與重建之臨界點，雖尚不構成立即危險，然已影響室內正常使用與居住品質，屬足以影響結構安全之重大瑕疵，對房屋之市場價值與使用效能造成顯著損害，應認定該房屋確實存在法律上之瑕疵。
又僅憑肉眼觀察難以辨別傾斜，除非具備專業技術與儀器設備方能量化，裝潢業者雖具經驗，亦不具備鑑定專業，難以認定買受人為明知或有重大過失者，且事證亦無法證明出賣人於交易時有明確揭露房屋傾斜之事實。此外法院補充指出，即便買受人在交易文件中所勾選欄位顯示房屋有龜裂或傾斜，仍須以交易時買受人是否確實知悉房屋實際傾斜情形為判斷依據，不能僅以形式文件作為出賣人已履行揭露義務之依據。
簡惠音辯稱楊均塏於購屋前即看屋6次，已知系爭房屋有樓地板高低不一之情形，其父楊再興亦為房屋裝潢師父，憑經驗可判斷房屋有無傾斜，對系爭房屋樓地板高低不平之原因為房屋傾斜，無從諉為不知，不可能至交屋後始因裝潢師父表示房屋傾斜才知悉，且伊簽約時已在不動產現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「是」，足見楊均塏明知系爭房屋有傾斜，仍同意以較低價格購買，伊不負物之瑕疵擔保責任，縱認楊均塏非明知，但其有重大過失，伊又未擔保系爭房屋無傾斜瑕疵，依民法第355條第2項規定，伊亦不負擔保責任云云。惟物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。又出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任，觀之民法第354條第1項、第355條第2項但書之規定甚明。最高法院84年度台上字第2785號著有判決要旨可參。本件依不動產標的現況說明書所示「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形」，確有簡惠音於勾選「有」處簽名…然家宏公司稱進入系爭房屋後，覺得有高低差，為慎重起見，侯素珠通知家宏公司是否請出售人更改房屋有傾斜，房屋有無傾斜肉眼無法看出，必須經過專業技術鑑定才知有無傾斜……是楊均塏委由其父親楊再興代為簽署系爭房屋買賣契約時，僅知系爭房屋前後有高低不一之情形，而侯素珠並未詳細說明系爭房屋前後高低不一之原因，即為房屋向後側傾斜所造成，而楊均塏係簽約後才知有不動產標的現況說明書，自難以此可認其於簽約時已明知系爭房屋有傾斜情形，且傾斜程度已影響房屋主結構及有減少房屋之使用與價值；況依…補充鑑定報告書亦認：「…系爭房屋向後及向右側傾斜率會與所屬之整棟公寓傾斜率相同…非技術專業人員僅以目測或感覺有傾斜之方式，並無法量化而不具客觀性…」，有103年12月12日103(十六)鑑字第2881號函及補充鑑定報告書為據…，縱楊再興身為裝潢師父，其無科學測量儀器設備及專業智能，亦無從僅憑其具有室內裝潢經驗，即可判斷系爭房屋有無傾斜之情形，雖不動產標的現況說明書之「建築改良物是否有龜裂傾斜情形」一項勾選「有」，且楊均塏看過系爭房屋數次，知悉房屋有前後高低不一之情形，亦無從據此即認其已知悉房屋有傾斜之情形，並同意房屋傾斜瑕疵而予買受，是楊均塏不知系爭房屋有傾斜瑕疵，並無重大過失之可言，簡惠音自應依法負物之瑕疵擔保責任，故其前揭所辯，難認可取。…
(臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決)
依臺北市建築師公會鑑定報告書鑑定結論為：「本標的物以現況無明顯可視之損壞情形。本標的物向後傾斜率達1/40，為修復補強與重建臨界點，故依其不便及價值折損程度，以非工程性補償之公式計算，…2樓單一樓層補償費用為1,385,623元，是以，應可視為該標的物因傾斜而導致價額減損部分之金額為補償費用，應屬合理。」…，就此補償費用是否即系爭房屋因傾斜瑕疵所減損之價值，此經臺北市建築師公會作成補充鑑定報告書認：「本案…2樓單一樓層因傾斜之合理補償費用為1,385,623元…系爭房屋之結構體係屬鋼筋混凝土構造，其特性為剛性結構…系爭房屋所屬之整棟公寓均有傾斜…系爭房屋所屬之整棟公寓向後傾斜率達40分之1，向右側傾斜率小於200分之一以下。…系爭房屋所屬整棟公寓傾斜，在建築物無結構安全顧慮條件下，因房屋傾斜所造成之使用不便及價值折損之程度，該標的物因傾斜而導致價額減損部分之金額為1,385,623元。」…「建物既經重建價格修正後可達到正常使用狀態，故其價額減損費用1,385,623元應可視為系爭建物因傾斜之瑕疵所減損之市價可佐…，即包括系爭房屋傾斜所造成之使用不便及價值折損之程度，以重建價格修正後可達到正常使用狀態為斷，自已包括樓地板前後高低所致部分，則房屋價值減損金額138萬5,623元，無庸再扣除楊均塏簽約時已知「樓地板前後高低不一」所致房屋價值減損金額…
(臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決)
仲介義務僅限於房屋現況，如無明顯可視之損壞或結構體受損之現象，且該傾斜狀況非可由肉眼即能辨識，需仰賴專業儀器測量，即無責任，於仲介過程中並未接獲任何可辨識該房屋存在傾斜瑕疵之資訊，也未有足以引起其注意應進一步調查之特殊跡象，更未有任何故意隱瞞或疏未查知之情事。畢竟仲介在法院判斷上，並無任何專業知識，基本能力與一般人相同，在履行不動產仲介契約義務時，並無違失行為，是不動產經紀業於實務上應盡之告知與調查義務界線，即是一般人所能察覺，仲介業者已依常規完成合理查證，即無須為非可歸責於其之結果負責。
除非，若仲介業者曾經查知或應可查知傾斜事實（如鄰里普遍知悉、曾發生房屋傾斜新聞報導、曾接獲住戶或技師反映等），而未揭露或告知買方，則仍可能涉及民事責任。實務上也有部分仲介因未提醒買方房屋結構異常，而被法院判決須連帶賠償部分損失。
按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1、2項固有明文。…足認侯素珠係依不動產現況說明書向楊均塏說明系爭房屋有傾斜龜裂，係因客廳比較高，廚房比較低，且房屋內樓地板用目視有高低差，惟不動產現況說明書未有可供勾選樓地板高低不一之格子，由家宏公司店長再行通知賣主簡惠音重行確認，簡惠音同意後勾選不動產標的現況說明書之「18.建築改良物是否有龜裂傾斜情形龜裂傾斜」欄位，又其等已向賣主簡惠音及其等鄰居，並向政府機關調查及上網查詢相關資料，均無所悉系爭房屋有傾斜瑕疵情事，且系爭房屋照片無從看出系爭房屋有傾斜現象，楊均塏復自承曾看屋5、6次，未能發現傾斜瑕疵，臺北市建築師公會104年1月16日函亦認系爭房屋現況無明顯可視之損壞或結構體受損現象，而系爭房屋之傾斜非目視即可發現，楊均塏係於房屋裝潢時，經裝潢師傅告知始知房屋有傾斜之情形，足見侯素珠無從憑自身感官察覺系爭房屋有傾斜之情形，楊均塏復未舉證侯素珠於仲介過程中有何特殊情事可得悉系爭房屋有傾斜之情形，而有應進一步調查之必要，自無從認侯素珠有何故意不告知或疏未查知系爭房屋傾斜之情況，而家宏公司之使用人侯素珠於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認為家宏公司有何債務不履行之情事。(臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第354條=民法第355=民法第359條=民法第373條)
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