買到傾斜屋，可以退款嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
買到傾斜屋若能舉證傾斜事實並證明賣方未誠實告知，買方即有機會依民法主張減少價金，甚至在特殊情況下解除契約。但實務上能否成立，仍須具體個案中鑑價報告、說明書記載、通知時間等證據資料佐證。買方於交易時應留意現況說明書勾選內容，並建議委託結構技師進行檢測，必要時諮詢律師以確保自身權益不受損害。買方在購屋過程中應儘早聘請專業機構進行結構安全鑑定，尤其針對屋齡較高或疑有補強、整修痕跡之物件，避免事後爭議。而賣方若知悉建物有重大結構或使用瑕疵，應依法揭露並避免誤導，否則即便在交屋完成後，亦有可能被追究減價或損害賠償責任。
律師回答：
買到傾斜屋究竟可否主張退款或減少價金，實務上涉及民法中關於「物之瑕疵擔保責任」的規範。若房屋傾斜情形未經明確告知，導致買方在購屋後才知悉，經法院認定屬於房屋瑕疵，則買方原則上可以主張解除契約或減少價金。
物之出賣人對於買受人應負擔保義務，依民法第373條規定，在危險移轉於買受人時，應保證所出賣之物沒有滅失、減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，且即便有瑕疵，若該減少程度無關重要，方不視為瑕疵。依據民法第354條之明文規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質。所謂瑕疵擔保責任的成立，必須以物件於危險移轉時即已存在滅失、價值減少或效用減少等瑕疵為前提。
民法第354條，出賣人對於買受人應擔保其物在危險移轉時「無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，並且於危險移轉時具有其所保證之品質；若減少之程度「無關重要」，則不得視為瑕疵。而若出賣人明知有瑕疵而故意不告知，則即便買方未提出證明其完全不知情，仍可主張損害賠償或其他民事責任。
就實務觀察，房屋傾斜與漏水不同，往往難以在一般看屋程序中用肉眼或日常經驗察覺，需仰賴土木技師等專業機構使用儀器測定傾斜率。對於仲介業者而言，其本身專業僅限於文件查驗與一般屋況介紹，對於傾斜問題的識別能力與一般人無異，除非該傾斜狀況明顯可見，否則難以認為其具有合理察知能力。因此法院對於是否應歸責於買家者，通常持較為寬鬆之見解；但對出賣人而言，其若知悉建物存有傾斜情況，仍應誠實揭露，否則即構成故意不告知。
如買受人購屋後由裝潢人員發現房屋有明顯傾斜，經鑑定傾斜率介於1/40至1/77之間，已達建議拆除標準。而賣方雖辯稱曾於看屋時提及地面拉平、地下室鏡子斜等情事，但法院認為此類說明用語過於隱晦，未能明確告知傾斜事實，尤其在買賣契約現況說明書中勾選「無其他重要事項」，可見未盡告知義務。法官據此認定賣方應負瑕疵擔保責任，並引用北市不動產估價師公會的「比較法」鑑價報告，認定因傾斜造成房屋減損價值16%，將原成交價扣減276萬元，命賣方返還。
關於買方主張權利的程序，依民法第355條，若買方於契約成立時已知瑕疵，則不得主張擔保責任；如因重大過失未知且賣方未保證無瑕疵者，亦不得主張，但若賣方故意不告知，即不在此限。且依第360條，買方知悉有瑕疵後，應即通知出賣人並於六個月內行使權利，否則視為承認所受領之物無瑕疵。在上述個案中，買方於裝潢期間即時透過存證信函通知賣方，即符合「即刻通知」之法定要件。至於是否可以解除契約或僅得減少價金，則須衡量是否解除會對賣方造成「顯失公平」，若解除損害賣方遠大於瑕疵對買方造成之影響，法院通常會傾向准予減少價金而非解約。
關於減少價金的具體金額，多由法院囑託不動產估價師進行鑑價作為判斷基礎。依民法第359條，所減金額應依無瑕疵情況下之市場價值與實際瑕疵房價間之價差核算，不能單以買賣價差為準，而應以客觀市價及減損幅度為依據，以保障雙方利益平衡。
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條規定甚明。而物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定甚明。最高法院85年度台上字第664號著有判決要旨可參。系爭房屋於交屋後因發見房屋有傾斜情形，經新北土木技師公會就房屋傾斜率做測量鑑定，鑑定結果認：「…鑑定結果及分析：2.依垂直測量成果顯示，鑑定標的物向後側傾斜率達40分之1，為修復補強與重建臨界點，對建物結構安全性影響大，因室內地坪傾斜影響住戶使用便利性；而向右側傾斜率小於二百分之一以下，對建物結構安全性影響較輕微。…建物安全分析因傾斜率達40分之1，影響室內使用便利性，需進行地坪整平等補償性修復。…鑑定標的物傾斜狀況處於穩定，故評估鑑定標的物暫無立即結構安全上之危險性，但因最大傾斜率為40分之1，為維護建築物持長期使用安全性，建議應進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作。」…是系爭房屋因有向後側傾斜率達40分之1之情形，對建物結構安全性影響大，須進行整棟建築物結構安全詳細評估後進行相關基礎補強、修復補強工作，衡以一般供居住使用之房屋所應具有之通常效用與品質，系爭房屋有向後傾斜率達40分之1之情形，已影響其通常效用，並致建物結構安全須進行基礎補強、修復工作，足見系爭房屋確有減少其通常效用及價值之瑕疵存在甚明。是楊均塏主張系爭房屋因嚴重傾斜而有瑕疵，出賣人簡惠音長期居住熟悉屋況，依民法第354、359條規定應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。」
(臺灣高等法院102年上易字第911號民事判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第359條=民法第360條)
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