建物傾斜是否為瑕疵房屋？可否主張瑕疵擔保責任？
27 May, 2025
問題摘要：
建物存在結構瑕疵，但建築結構體的現狀仍屬於安全狀態。這表示該瑕疵沒有導致建物存在即時的安全風險或使其不堪居住。買受人提出的不動產估價報告主張交易價格的減損。然而，法院認為該減損僅反映了心理上的影響，而非建物的實質性危險或無法居住的瑕疵。考量到系爭建物是中古房屋且仍可居住使用，即使存在屋體破損或些微傾斜現象，這些問題在買賣雙方洽談價格時應已被考慮入內。因此，這些問題被視為不足以影響房屋的通常效用或對價格產生重要的減損。
律師回答：
關於這個問題，房屋若已有三、四十年屋齡，屬於典型的中古屋，若有結構上的些微傾斜現象，其是否構成法律上所稱之「瑕疵」，往往是爭議的核心。
一般來說，房屋傾斜若非肉眼即可辨識，而需經專業技師以儀器測定才得以發現，即屬於非顯見瑕疵；而依民法第354條規定，出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其出賣物於危險移轉時無價值減損或通常效用、契約預定效用之瑕疵。若該傾斜情況足以導致居住者生活不便，如失衡、無法正常擺設家具，甚至有結構崩壞風險者，自應認屬物之瑕疵。反之，若傾斜程度在可接受範圍內，不致危及結構安全與生活機能，則不易認定為瑕疵。
傾斜率若小於1/200通常仍屬安全範圍，僅建議視情況進行補強；如達1/40以上則屬危險結構，應考慮拆除重建。法院實務上亦區分傾斜程度是否足以造成交易價值重大減損或構成不堪居住之危險。如傾斜率若僅為1/101.4，且其他住戶亦未受影響，未有漏水、龜裂等現象，則雖有心理層面之價值折損，仍難認構成實質上的房屋瑕疵。此外，若系爭房屋本即為屋齡逾三十年之中古屋，雙方簽約時應已合理考量年久失修可能產生的傾斜、裂痕等問題，在價格上作出反映，則即使有些微結構偏差，亦不影響交易效用，故不宜認為為民法所稱之瑕疵。
法院對於瑕疵之認定並不僅止於外觀或主觀感受，更重視其是否足以影響房屋的結構安全與實際效用，並視當事人交易時是否明知而調整價格為關鍵。實務上多數法院認為，若買受人可藉視覺、嗅覺等感官發現瑕疵者，應視為顯見瑕疵，不得事後追究出賣人責任。相反，若該瑕疵未被揭露且無法以肉眼察覺，賣方又未誠實告知，即屬故意不告知之行為，依民法第355條、357條規定，賣方不得主張已免除擔保責任。
實務上亦見有案件，雖經專業估價報告指出房屋傾斜已影響交易價格，但法院認為該報告所載價值減損係屬買方心理層面認知所致，並未影響實際居住安全與使用功能，故不構成法律上的瑕疵。法院於判決中指出，建物有些微傾斜現象，惟建物未因此導致滲漏、裂縫或倒塌之危險，買方係在裝修過程中才經專業人員發現傾斜，而非肉眼可見之缺陷，雙方亦無就傾斜部分有特別約定折價或除責條款，推知此現象並未顯著影響原本買賣合意及價格基礎，應屬輕微瑕疵。
超過容許度的建物傾斜是瑕疵房屋
買受人於買賣標的之建物交付後，發現建物有嚴重傾斜情事。因而委請土木技師對系爭建物進行測量鑑定，依台北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊分類，建築結構體現況尚屬安全狀態，但建物有結構瑕疵。買受人提出不動產估價報告，主張建物之交易價格有所減損。
傾斜率零是正常，少於1/200還在安全範圍內，但要修復比較安全，如傾斜率在1/40到1/200就依程度不同，必須有不同程度的修復及補強，同時也有求償程度不同的問題，如果房子超過1/40的傾斜率，要拆掉重建比較安全。
傾斜本身被視為一種物理現象，其影響取決於傾斜的程度。儘管房屋有些微傾斜，但該傾斜被認為是輕微的，且未對房屋的結構安全或使用功能造成實質影響。
房屋有傾斜之情形，已足以影響購屋者之購買意願及使用者就此房屋使用上之心理感受，進而降低建物之價值，因此，房子有「傾斜」現象已構成「物之瑕疵」，出賣人應負瑕疵擔保責任。瑕疵擔保之義務，是因買受人之利益而設，如果雙方簽下特約，買受人同意免除出賣人應負的瑕疵擔保責任義務或加以限制，此特約當然有效，除非出賣人故意不告知物之瑕疵，則出賣人違反交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。
請專業的土木技師或結構工程師對房屋進行評估。他們可以評估傾斜的嚴重程度以及對結構安全的影響。這將有助於確定是否需要進行修復，以及修復的程度。
中古房屋縱有屋體破損、些微傾斜現象，並非瑕疵
按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。是前開所謂之「瑕疵」，乃指物之通常效用、契約預定效用，或其經濟價值之減少或滅失而言，且如其減少之程度無關重要者，亦不得視為瑕疵。次按，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。經查，系爭房屋使用執照之竣工年為61年，且實際建築完成日期可能在此之前，有不動產買賣契約書可稽，足見兩造於締約當時，系爭房屋房齡已逾35年，屬於中古房屋。則系爭房屋既為老舊，且雖有些微傾斜現象，但並非目視即可發現，又原告係直至裝潢房屋時始得知上情，此外同棟房屋其他使用人亦屬無恙，均未因系爭樓房傾斜而影響日常生活起居，系爭建物亦未因此致有漏水、龜裂等情，從而應認為其雖有傾斜現象，但程度尚稱輕微，且未達減少房屋價值或效用之重要程度。至於群益不動產估價師聯合事務所提出之鑑價報告書，因係以減損之合理交易價格為命題，並以系爭房屋之最大傾斜率1/101.4之非工程性補償價格，加上因其為傾斜屋，對消費者造成的心裡因素之減損部分以為分別評估…。鑑價結論固認有交易價格減損203萬2328元等情，然此項結論僅為心裡交易之減損部分，與系爭房屋是否具有實質上危險或不堪居住之瑕疵無涉。
(臺灣臺北地方法院99年度訴字第5224號民事判決)
房屋的傾斜情況被認為是中古房屋的一部分，並且在訂立買賣合同時已被考慮在內。此外，雖然房屋存在些微的傾斜現象，但其程度被認為尚屬輕微，且未對房屋的實際使用或價值造成重大影響。因此，根據民法第354條的規定，這種情況不應被視為瑕疵。對於鑑價報告書中提出的價值減損部分，該減損僅涉及消費者的心理因素，並不涉及房屋是否存在實質上的危險或不堪居住的瑕疵。因此，這部分減損並不能被視為瑕疵擔保責任的一部分。
中古房屋的瑕疵判斷應就其屋齡、交易背景、實際傾斜程度、使用功能是否受損以及買方是否可察覺為綜合考量。賣方若事先知悉房屋傾斜而未告知，構成故意隱匿，即使契約中載明「現況交屋」、「買方詳閱屋況同意免除瑕疵擔保責任」，法院亦不會採納其免責抗辯。反之，若房屋瑕疵輕微，買方未於合理期限內提出主張或早已知情，則賣方通常可主張已履行債之本旨，不應再負擔保責任。
然法院認為此項結論僅為心裡交易之減損部分，與系爭房屋是否具有實質上危險或不堪居住之瑕疵無涉，且系爭建物為中古房屋，倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第354條=)
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