房子歪算是瑕疵？要如何主張權利？
27 May, 2025
問題摘要：
房屋若有傾斜、漏水等問題，買方應於知悉後盡速進行檢查、鑑定與證據蒐集，並儘速通知賣方主張權利，必要時可委託律師提起訴訟。若瑕疵嚴重，可請求解約返還價金；若屬輕微或不達解約程度，則可依法請求減少價金。這不僅能保障自身權益，也有助於促進房屋交易市場的公平與透明，提醒未來賣方在出售不動產時應誠實揭露屋況，避免事後法律爭議。
律師回答：
關於這個問題，當購屋者在交屋後才發現房屋出現傾斜或漏水等狀況時，往往會陷入是否能主張賣方責任的疑問。房屋若存在影響使用效能或價值的缺陷，即使賣方主張其為中古屋自然折舊所致，只要該缺陷未被如實揭露且足以影響交易價值，便可構成法律上所稱的「物之瑕疵」，買方可依法主張「物之瑕疵擔保責任」。
依民法第354條規定，出賣人於標的物危險移轉時，應保證該物無價值、效用或預定品質的滅失或減少。即便出賣人並無過失，只要交屋時房屋已存在該等瑕疵，就應負責。所謂「物之瑕疵」不限於物質缺陷，也包括其品質、用途、數量或交易價值因某項缺失而降低的情況。進一步而言，若買方在交易當時已知房屋有該瑕疵或因重大過失未發現，即不能再主張擔保責任；若屬非可即知之瑕疵，則買方應於知悉之日起六個月內通知賣方，否則視為接受該瑕疵。另依民法第359條，買方在依法主張瑕疵責任後，得依情況選擇解除契約或請求減少價金；但若解除契約對賣方造成過大損失，構成顯失公平，法院會僅准許減少價金。
「物之瑕疵擔保責任」問題。所謂「物之瑕疵擔保責任」，係法定無過失責任，凡買賣標的物於依民法第 373 條規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生有無過失，其均須負其責任。又物之瑕疵，不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。我民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」之規定即為物之瑕疵擔保責任之明文化。
在實務訴訟上，買方多會採「先位解約、備位減價」的主張方式，以避免法院認定未達解約標準而全數駁回請求。若法院認為傾斜未達不堪居住的程度，但已造成價值損失，即可依據專業鑑定意見裁定應減少的價金金額。傾斜是否屬於「重大瑕疵」的認定，通常會以建築師或結構技師的鑑定為準，例如房屋傾斜率若超過1/100可能需進行結構安全評估，若超過1/50甚至會建議拆除重建。若法院認定傾斜未達危險程度，買方仍可主張心裡影響、市場價值降低，並以鑑價報告證明其價值受損程度，法院即有可能判定減價。
值得一提的是，不動產買賣契約中常附有「現況交屋」、「已充分了解屋況」等聲明條款，賣方亦常藉此主張免除責任，但若在說明書上明確勾選「無傾斜」或「無漏水」，即形同明示保證，若事後出現相反事實，仍應負擔保責任。再者，房屋是否傾斜不只是技術數據的問題，其對買方購屋意願與心理接受度亦有重大影響，特別是在地震頻繁的地區，稍有傾斜即會造成居住安全疑慮與資產折價風險。因此，法院多會傾向保護買方權益，若賣方未明確揭露，責任難以免除。
買受人對於所買受之物，如認與當初雙方約定之價值或效用有滅失或減少時(即所謂瑕疵)，並且於法律期間內向出賣人主張物之瑕疵擔保責任，則依民法第359條之規定，得解除契約，或請求減少價金。而民法第359條復規定，於解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。
至於如何判定「顯失公平」則須視個案而論。通常係以該瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約後對出賣人所生之損害，相互權衡而定。通常主張瑕疵擔保責任時，於訴訟上會採行先、備位之方式處理，亦即於起訴狀上之聲明先位主張解約；備位主張減少價金，以供法院擇一判斷，避免僅主張解除契約時，而法院認定尚未達解約之地步，而駁回請求。如房屋雖有傾斜，但還未達實質上的危險及不堪居住的程度。是，法院會認定解除契約顯失公平，而僅判准減少價金部分。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。本件系爭房地經送請台北市結構工程工業技師公會鑑定後…鑑定報告書，認「鑑定標的物現況室內樓版則有明顯傾斜現象，外牆面垂直測量最大傾斜量為1/52」，原告主張系爭房地有傾斜之瑕疵，此部分應堪採信。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，…則原告主張得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，於法自無不合。原告主張系爭房地因傾斜瑕疵所造成之價值減損部分，經囑託中亞不動產估價師事務所鑑定，依…不動產估報告書，依買賣當時即106年11月之市場價格，系爭房地因傾斜造成減損之價格為157萬455元。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房地存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有157萬455元之減損，應由被告負出賣人物之瑕疵擔保責任。而原告於107年2月經由裝潢人員告知系爭房地有傾斜後，即透過許顯彬向被告反應…，原告並於107年6月20日起訴對被告主張瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金，則系爭房地之買賣價金應減少157萬455元。被告既不爭執已受領原買賣價金全部款項，上開經減少之價金部分即屬原告溢付而為被告超額領得，被告就此超額領得之款項，係核無法律上原因而受有利益，並原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還經減少之價金，應屬有據。
(臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決)
在房地產買賣中，出賣人對於買受人負有瑕疵擔保責任，係依據民法第354條之規定，於危險移轉時，應擔保該物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，並須保證該物具有其所保證之品質。若標的物具備明顯缺陷，無論該缺陷是否係因故意或過失所生，出賣人皆應負責任。依據最高法院見解，所謂「物之瑕疵」係指於物存在之缺點，該缺點依通常交易觀念或當事人特別約定所認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，即可構成瑕疵。
房地存在傾斜瑕疵，具有相當依據，應予採信。依民法第359條規定，買受人如因出賣人應負擔保責任之物之瑕疵所致，可選擇解除契約或請求減少價金。此一規範旨在平衡雙方之權益與損失，故在計算減少價金金額時，應依照同品質無瑕疵物品之市場價值與瑕疵物市場價值之差額來衡量，並依照該差額占原應有價值的比例作為合理的減少基準。
民法第179條有關不當得利之規定，若一方無法律上原因而受利益，並致他人受損害者，即應返還其所得。買受人依法行使民法第359條減少價金之請求權後，出賣人原有請求價金之權利即於應減少部分縮減，該部分視為不存在。法院認定被告既已全數收受價金，則原告支付超出部分即屬「溢付」，而被告於無法律上原因下受有此筆利益，原告依不當得利請求返還即具法律基礎。如房地存在1/52傾斜之結構瑕疵，足以影響房屋價值及市場交易性質，構成民法第354條所定「效用瑕疵」。再加上該傾斜非屬輕微現象，而是在實際使用後經由裝修發現，無法歸責於買方疏忽觀察，賣方未於交屋前說明，亦未於現況說明書上載明相關情形，故應由賣方負擔完全責任。
本案再次提醒購屋者於簽訂契約時，應特別重視現況說明書之內容與簽署，若賣方勾選「無傾斜」，即構成明示保證，若事後發現傾斜，即可直接援用民法第354條及359條主張瑕疵擔保責任。此外，如已付款者，亦可從不當得利角度請求返還溢付價金。對於賣方而言，誠實揭露屋況為避免日後訴訟之必要行為，買賣雙方皆應審慎履行契約義務，以維護交易安全與公平。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第179條=民法第354條=民法第359條=民法第373條)
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