我的房子怎麼歪歪的，如何減少價款？是老屋就沒關係嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
對於中古屋交易中發現的房屋傾斜問題，若該傾斜為自然老化所致、程度輕微、未影響日常使用，且可合理推知價格已折讓者，則不易被認定為瑕疵。然而，若傾斜程度達到影響房屋耐震性與交易流通，並造成市場價值實質下滑，又未事先揭露或已保證為無傾斜者，則買方依法有權主張減價或退費。買方在發現房屋可能有傾斜問題時，應盡速聘請技師或估價專家進行專業鑑定，並保存現況說明書與買賣契約書等資料作為證據，必要時可依法提起民事訴訟，捍衛自身權益。
律師回答：
關於這個問題，若購買的房屋為中古屋，並於交屋後發現存在傾斜問題，是否能以此為由要求減少價金或返還部分款項，是許多購屋人關心的法律問題。根據法院實務見解，答案端視個案情況而定，並非所有傾斜都構成可主張的「物之瑕疵」。首先，在房屋為中古屋的前提下，確實有法院認為老屋歷經長年使用，加上自然災害如地震、氣候侵蝕，或鄰地工程施工等因素，發生某種程度的傾斜情形，實屬常見。若該傾斜程度未達結構安全評估或重建的標準，又不影響日常居住使用，且該等現象在買賣洽談過程中應已考量進價格折讓，則買方不得再以此主張該房屋具有瑕疵並請求減價。
不過，若房屋傾斜程度嚴重，已達影響結構安全、耐震性能或居住效用的程度，或出賣人在買賣契約及不動產現況說明書中明確保證該房屋未有傾斜，但事後經技師鑑定卻發現傾斜率明顯高於可接受範圍，則此情形即構成民法第354條所規範的「物之瑕疵」，買方可依法主張減少價金，甚或請求解除契約。
如委託技師鑑定結果發現，標的房屋存在傾斜情形，傾斜程度雖非立即危及居住安全，但已經對結構體耐震能力造成負面影響，屬於效用瑕疵，同時也嚴重影響市場價值與交易流通，導致房屋價值明顯減損。
特別值得注意的是，買賣雙方簽訂契約時，若現況說明書中勾選房屋未有傾斜，這在法律上即視為出賣人對於「不傾斜」之品質負有保證義務，若事後證實存在傾斜，自屬違反品質保證，即便該房屋尚可居住使用，也不得據此推諉責任。此外，法院亦明確指出，對於買受人主張減少價金者，應以該房屋「不存在傾斜時之市價」與「存在傾斜時之市價」兩者間的差額作為減價計算依據，而非以雙方契約所約定的買賣總價作為減損基礎。原因在於，契約價金常受到多種因素影響，例如買方議價能力、地點喜好或市價資訊不對等，無法直接反映瑕疵造成的實質價格差異。
如法院委託不動產估價師進行鑑定後，確認因房屋傾斜造成市價減損金額，買方遂依民法第359條及不當得利規定，請求出賣人返還該減損價金部分。只要買方能提出明確鑑定報告證明傾斜程度影響市價，並能證明該情況構成賣方未揭露或違反品質保證義務的物之瑕疵，則有權請求相對應的價金減少，甚至在情節重大時請求解除契約。
原審囑託台北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否有傾斜情形，其鑑定結果認為…系爭房屋確有傾斜情事。…揆諸系爭房屋為交易之標的，本具有市場交易之價格，舉凡影響市場交易之因素均應屬房屋為買賣標的物時物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照），查不動產現況說明書為兩造簽訂系爭買賣契約書時納入契約之附件…系爭房屋沒有傾斜問題，係兩造成立買賣當時約定系爭房屋應具備之品質之一，換言之，上訴人保證系爭房屋具有不傾斜之品質，惟系爭房屋有上述傾斜情形存在，顯然欠缺上訴人所保證之品質，當然構成物之瑕疵。依系爭鑑定報告書所載：…系爭房屋之傾斜不僅減損結構體之耐震能力，並已產生安全之顧慮，只是關於影響結構及安全之程度，尚須作包括房屋傾斜後抵抗各種外力之強度及耐震性等之結構安全性分析及評估而已。何況上訴人自承「不動產是否傾斜應屬足以影響購買者意願之締約重大事項，且房屋是否傾斜，亦影響不動產交易價值甚大」…。是上訴人抗辯系爭房屋目前可供安全居住使用，該傾斜情形不構成物之瑕疵云云，為不可採。…查：系爭房屋之傾斜情形，依系爭鑑定報告已然減損其耐震能力、影響結構安全，而有「效用瑕疵」。又上訴人於買賣契約書中之標的物現況說明書，就「本楝建物是否有傾斜」問題中勾選「否」，足見兩造合意將系爭房屋未有傾斜，納入系爭房屋應具備之重要品質之一（即不得存在之缺點之一），況查依通常交易觀念，絕大多數人會因房屋存在傾斜問題而對於居住安全有疑慮，加以台灣地區地震次數頗繁，系爭房屋傾斜程度，勢必造成買方迴避心理，致系爭房屋之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，應認為系爭房屋為有物之瑕疵，上訴人自應負瑕疵擔保之責。…系爭房屋存在房屋傾斜之瑕疵，上訴人應依民法第354條負瑕疵擔保責任。被上訴人主張依民法第359條規定，請求減少價金，尚非無據。…按民法第359條規定，請求減少價金者，此減少價金數額多寡，應依買賣標的物如不存在瑕疵時之市場價值與因考慮該瑕疵因素在內之市場價值，二者之差額定之。至於買賣雙方約定之價金數額，高於買賣標的物不存在瑕疵時之市場價格者，因產生該價差之原因與瑕疵無關，而係涉及其他因素（例如買方未掌握市場價格資訊、買方喜好、買賣雙方議價結果等），自不得按買賣雙方約定之價金數額，與考慮買賣標的物存在瑕疵因素所評估之市場價格之差額，定應減少之價金數額。…原審囑託元宏不動產估價師聯合事務所就系爭房地因具有傾斜之瑕疵所造成價值減損進行鑑定，其鑑定結果為：…減損金額：3,490,906元…，被上訴人依買賣關係主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，請求減少價金應以3,490,906元為合理。被上訴人已以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，而被上訴人就上開價金既已給付上訴人，則其依不當得利法律關係請求上訴人返還3,490,906元之本息，應屬有據。
(臺灣高等法院101年上字第1064號民事判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第354條=民法第354條)
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