如果不小心買到海砂屋，該如何自救或處理？
27 May, 2025
問題摘要：
買到海砂屋雖然是交易瑕疵，但仍可透過檢測、通知、協商與訴訟等法律程序救濟，重要的是要及早發現、及時主張、妥善蒐證，才能有效保障自身居住安全與財產權益。
律師回答：
關於這個問題，如果不小心買到海砂屋，雖然事後處理相對棘手，但仍有自救與法律救濟的方式可循。買方應依據民法及實務見解，儘速展開三個階段的處置步驟，包括：一、檢驗與通知；二、評估處置方式；三、法律救濟行動。
首先，買方應從房屋現況異常徵兆判斷是否可能為海砂屋，例如牆面或天花板水泥剝落、鋼筋外露鏽蝕、樑柱龜裂等，若有類似現象，應委託專業技師或具公信力的檢測機構進行混凝土氯離子含量檢測，並索取正式鑑定報告。根據現行建築規範，混凝土中氯離子含量若超過每立方米0.6公斤（建築時間於1998年6月25日以前）或0.3公斤（以後），即可初步認定為海砂屋。取得鑑定報告後。
第二階段即是應立即以存證信函通知出賣人啟動瑕疵擔保程序。依民法第356條規定，買受人發現物有瑕疵應即通知出賣人，否則將喪失請求權。無論賣方是否知悉該瑕疵，通知義務都必須履行，僅有賣方故意隱瞞瑕疵時，通知期限六個月不適用。此外，買方應同步審閱原始買賣契約與不動產現況說明書內容，看是否有就建材、屋況或混凝土品質作出保證或聲明，一旦發現賣方未如實揭露，可作為日後追訴依據。
第三階段為依據檢測結果與法律條文進一步決定是否主張解除契約或減少價金。依民法第359條，若海砂問題構成足以減少建物價值或通常效用之瑕疵，買方可主張解除契約或減少價金，惟解除須考量是否顯失公平。若建物瑕疵嚴重，已不適合居住，例如出現結構安全疑慮、重大腐蝕或鋼筋外露致整修無效者，法院可能認定買方有權解除契約。但若瑕疵仍可透過補強工程改善且不影響居住安全，則較可能僅限於請求價金減少。價金減少之範圍可依市價減損幅度或修繕預估費用計算。若賣方明知海砂屋事實卻故意隱瞞，則構成民法第359條但書所稱「故意不告知瑕疵」，法院實務通常採從嚴認定，可加重其擔保責任，並另生不法侵權之民事責任，買方可主張損害賠償。
實務見解如最高法院95年度台上字第287號、金門地方法院92年度訴字第13號等均指出，海砂屋瑕疵因無有效復原方式，將長期影響房屋價值，屬典型減損價值與效用之重大瑕疵，符合解除買賣契約與減少價金之要件。處理程序中建議同時蒐集下列證據：一、混凝土檢驗報告；二、房屋照片與受損處影像；三、原買賣契約及不動產說明書；四、與出賣人往來對話紀錄；五、委託技師之評估意見書。蒐證完備後，若協商不成，可委請律師協助提起民事訴訟，請求解除買賣或減價給付。
法院通常需經鑑定程序評估海砂問題嚴重程度，並考量買方知情與否、賣方是否故意隱瞞、以及屋況是否可改善等因素，再決定責任分配與金額。雖然法律保障買方權益，但救濟過程曠日費時且需負擔訴訟與鑑定費用，因此事前預防仍是最有效保身方式。購屋前除應詳閱現況說明書，也應詢問建商或管委會是否曾進行混凝土氯離子檢測，並可約定契約中加入「賣方保證非海砂屋」條款，若違反即屬違約。此外，建議交易過程中諮詢律師或不動產專業人士協助把關，或委託第三方技師會勘，將法律風險控制在交易前。
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(相關法條=民法第354條=民法第356條=民法第359條=)
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