交屋時驗屋發生瑕疵問題，應如何處理？
27 May, 2025
問題摘要：
交屋驗屋時若發現問題，應視該問題是否重大、是否違反契約內容來判斷買方是否可以拒絕交屋。如屬重大瑕疵，買方可拒收並請求修繕或解除契約；如非重大且賣方已履行交付義務，買方若無故拒收，將面臨受領遲延與給付遲延之責任，賣方得據以主張違約金、損害賠償甚至解除契約。建議雙方於簽約初期即審慎約定交屋與驗屋程序，並保留書面紀錄作為，以利後續法律關係釐清。
律師回答：
關於這個問題，交屋時進行驗屋若發生問題，該如何處理，是房屋買賣中常見且攸關雙方權益的重要議題。依民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」買方除應付款之外，也有受領房屋的義務。但這項義務的前提是賣方所提供交付的房屋必須是「合法提出」，亦即符合买賣契約的內容，並且具備應有品質，才能構成有效之給付。
舉例而言，若契約中載明「本標的物無漏水情形」，但交屋時買方發現該房屋明顯有滲水、壁癌、地板起翹等問題，這些即屬於與契約內容不符的重大瑕疵，則買方基於「賣方未依債務本旨提出給付」的理由，有權拒絕交屋，並不構成違約。反之，若房屋瑕疵僅屬輕微或非重大影響居住安全與功能之問題，買方就不能任意拒絕交屋。因此，實務上建議雙方於契約中事先就交屋標準、可接受之瑕疵範圍、修繕時限、解約條件等事項訂定明確條款，避免日後爭議難以釐清。
若交屋當日買方無故拒絕驗收或拒絕受領標的物，則可能構成「受領遲延」。依民法第237條，債權人（此處為買方）遲延時，債務人（即賣方）僅對其故意或重大過失所致之損害負責。換言之，若賣方已按契約合法交付標的物，而買方卻無合理理由拒收，那賣方原則上不需對後續風險或損失負責，譬如房屋在拒收後因不可抗力受損，也非賣方所應負之責任。此外，買方若因此未支付尾款，還可能構成「給付遲延」。依民法第231條規定，債務人遲延者，債權人得請求賠償遲延所生之損害，並可能依民法第254條進一步解除契約。例如，賣方可設定一定期限催告買方履行交屋義務，若買方屆期仍不交屋，則賣方有權解除契約並請求損害賠償，甚至主張契約中所約定的違約金條款。
消費者保護
在實務操作上，若驗屋時確有瑕疵發現，買方可在驗屋單上註明所有待改善項目，並與賣方協議改善期限與下次複驗日期；賣方應負責限期完成修繕，買方可保留房地總價5%的自備款作為交屋保留款，待複驗合格後再支付。此機制具備一定的保障效果，有助於促使賣方盡速修繕，避免買方權益受損。若為一般成屋買賣，且非定型化契約或非由建商提供者，則無消保法所強制保障的契約條文，此時契約條款就更顯重要，建議於訂約時即明列驗屋基準、交屋內容及瑕疵處理方式。
消費者保護法第17條規定，企業經營者在與消費者訂立契約時所使用的定型化契約，不得違反主管機關公告之「定型化契約應記載事項及不得記載事項」，否則該契約條款即屬無效。此條規定的核心目的在於保護消費者的交易權益，避免企業片面制定對自身有利、卻對消費者不利的契約條款，導致契約權利義務分配失衡。更進一步來說，即便企業經營者未將主管機關公告的應記載事項列入其定型化契約中，這些公告內容仍具法律拘束力，構成契約的一部分，消費者仍可依法主張相關權利。
主管機關雖公告定型化契約之應記載及不得記載事項，但對於未被明文規範的部分，企業經營者仍得於契約中自由約定，其契約內容對消費者具拘束力，消費者不得據以主張無效。只要該約定事前已明確揭示予消費者，便應具法律效力。換句話說，除非約定違反法令或屬於主管機關明確公告之「不得記載事項」，否則即使為單方擬定的定型化契約，亦不得任意否認其效力。(最高法院於106年度台上字第1940號判決)
在辦理房屋買賣交屋時，驗屋程序扮演極為關鍵的角色，無論是預售屋還是成屋，若於驗屋過程中發現建築與合約、圖說或相關規範不符之情形，買方皆可於驗屋單上記載待改善項目，並註明改善完成的約定期限與下次複驗的時間，以確保後續權益得以實現。在預售屋的情況中，若買賣雙方分別為消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，其間存在消費關係，且出賣人提供的是屬於定型化契約者，則雙方關係受限於該法所定義之契約應記載事項。
如為預售屋，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13點：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。」之適用。
至於成屋，如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第10點：「本買賣標的物，應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。本買賣標的物倘有使用執照(正本或或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人，買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者，賣方負損害賠償責任。」之適用。
然而，實務上成屋交易常見於一般自然人間的買賣關係，非企業經營者與消費者間的消費關係，因此多數情況並不會適用上述定型化契約應記載及不得記載事項，也即是說，雙方約定內容主要取決於契約本身，除非明文約定，否則難以依消保法主張上述權利。
-房地-房地買賣-驗屋-預售屋買賣
(相關法條=消費者保護法第17條)
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