天啊！我買的房子怎麼歪歪的，可以解約？要如何請求賠償瑕疵所生損害？

27 May, 2025

問題摘要：

當購得房屋發現傾斜時，應立即請專業技師進行鑑定，確認傾斜的程度與對結構的影響，保留檢測報告與交易文件（如現況說明書、契約書），以便向賣方主張權利。若傾斜達到嚴重程度，建議尋求律師協助，主張解除契約或請求價金返還。若瑕疵未達重大程度，但已對使用與價值造成影響，亦可依法請求減少價金或損害賠償。法律的核心價值在於公平與誠信，只要能證明房屋有不實之處，且影響交易價值與使用安全，法律即有工具可助於救濟買方的損害，保護消費者在重大財產交易上的權益。

律師回答：

當辛苦攢錢買下心儀的新房，本以為是人生中的一項里程碑，沒想到某天筆不小心從桌上掉落後，竟自己一路滾到牆角，才發現房子似乎有傾斜的問題，這種情況不只讓人心慌，更讓人懷疑是否可以主張房屋瑕疵、解約或減少價金。根據民法第354條，物之出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而「傾斜」即可能構成瑕疵的一種，因為它減損房屋的使用安全與市場價值。倘若在買賣契約附屬的不動產現況說明書中，賣方於「是否傾斜」項目勾選否，等同於明示保證房屋未傾斜，此時若事後鑑定確有傾斜現象，賣方即應對買方負瑕疵擔保責任。

實務上，法院經常以「傾斜程度」來判斷是否構成重大瑕疵。如房屋的傾斜率達1/57，遠超過1/100需進行結構安全評估的門檻，並接近1/50需拆除重建的標準，因此法院認定該屋已構成足以影響安全與價值的重大瑕疵，買方依法有權解約並請求退還價金。此外，契約解除是否顯失公平，應綜合考量雙方損失與利益，不能僅以目前可居住為由否定買方的請求。房屋若存有潛在危險，即便尚未發生災損，仍可能構成重大負擔，買方若負擔高額價金卻換來一間傾斜房屋，自難謂公平合理。

法院委託專業機構鑑定，確認該屋存在傾斜瑕疵，且傾斜已減損結構耐震性與市場交易價值。法院認為，建物傾斜為房屋的重大交易事項，應如實揭露，若買方購屋時並未察覺，且賣方未如實說明，就屬於故意隱瞞。影響市場交易的因素，皆可構成物之瑕疵。傾斜房屋由於耐震性不足、使用不安、心理影響等多重因素，已非僅屬輕微減損。即便房屋尚可使用，但只要有足以影響交易價格的缺陷，即可構成法律所認的「瑕疵」。經估價師鑑定房地價值減損，買方可依民法第359條主張減少價金，並按不當得利請求返還該部分款項。

因此，若房屋經鑑定確有傾斜，不論程度為何，都應首先確認其是否已達影響結構安全或居住功能之程度。若屬重大瑕疵，買方依法可主張解除契約；若為可修復但影響使用或價值者，則可請求減少價金。即使房屋傾斜幅度未超過1/100，若該現象會影響買方使用舒適性、引發安全疑慮，或影響交易價值，法院亦有可能認定構成瑕疵。至於雙方買賣契約中有無「現況交屋」條款，雖可作為參考，但不得作為賣方免責的萬用藉口。實務判決一再指出，若賣方未明確揭露房屋瑕疵，即使有現況交屋之約定，仍不能免除民法所賦予的擔保責任。

…系爭房屋之結構體確有傾斜之情況，且房屋正面測量向右傾斜，傾斜率高達1/57，而依社會交易通念，房屋主體傾斜，攸關民眾之居住安全，足以減少其效用及交易價值，且其減少之程度，衡諸臺灣省建築師公會出版之「建築鑑定及鑑估手冊」，若房屋傾斜超過1/50，即以房屋拆除重建造價估算，系爭房屋經鑑定之上開傾斜率，難謂無關重要，是被告主張系爭房屋上述傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應堪採信。…原告雖稱系爭房屋縱有「正面向右傾斜1/57，側面向左傾斜1/400」之瑕疵，被告主張解除契約亦顯失公平云云。惟所謂解除契約「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平（最高法院93年度台上字第80號判決意旨參照）。系爭房屋經本院囑託臺灣省建築師公會苗栗縣辦事處鑑定結果認目前屋體正面向右傾斜率為1/57，側面向左傾斜率為1/400，參酌鑑定報告書所載關於標的物傾斜之補償費用估算標準以觀，房屋傾斜超過1/50，以房屋拆除重建造價估算，房屋傾斜超過1/100，需作結構安全評估。而系爭房屋正面傾斜率1/57，遠大於需重作結構安全評估之1/100傾斜率門檻，且甚近需拆除重建之1/50傾斜率，堪認系爭房屋確存有足以影響房屋結構安全之「傾斜」瑕疵，對居住安全之危害不言可喻，且嚴重影響其交易價值，自非屬輕微。再者，本件原告尚未將系爭不動產之所有權移轉登記予被告，解除系爭買賣契約對於原告而言，僅有仲介費用之損失，相較於被告若花費百萬元購入系爭房屋，其屋體嚴重傾斜所存在立即或潛在之危險，造成居住安全及財產損害疑慮甚鉅，故本院認原告抗辯解除系爭買賣契約顯失公平，難謂有據…系爭房屋有屋體正面向右傾斜率1/57，側面向左傾斜率1/400之情形，以標的物傾斜之補償費用標準衡量，屬接近拆除重建程度之重大瑕疵，且此重大瑕疵難認得以修補，縱可修補亦所費不貲，原告復無修補意願，又被告主張解除契約亦未顯失公平，被告已合法解除系爭買賣契約，原告依買賣關係請求被告給付買賣價金407萬元，自無理由。

(臺灣苗栗地方法院97年訴字第450號民事判決)

房屋現況使用尚稱正常，傾斜程度不至於立即危險，因此解除契約是否「顯失公平」，法院認為這樣的說法站不住腳。解除契約是否公平，不能僅憑「目前尚可使用」來評價，而要考量雙方因契約解除所受的損害和所獲利益。買方未完成過戶登記，只損失仲介費，但若繼續履行契約，則可能花費數百萬元買下一間結構不穩的危險建物，顯然損益落差極大，因此法院支持買方解除契約的請求。即使房屋傾斜可修復，但修復成本過高且賣方並無修復意願，這樣的重大瑕疵對買方而言無法接受。也因此，法院認定買方解除契約合法合理。

房屋傾斜對結構安全、居住品質與交易價值造成嚴重影響。

即使未立即危及生命財產，也屬重大缺陷，得請求解除契約。

雙方簽約時，若未揭露傾斜情況，買方可主張解除契約與返還價金。

解除契約是否公平，應看雙方的實際損失與風險，法院支持買方有理。

在購屋過程中，發現房屋傾斜達一定程度，且未被賣方揭露時，即使房子尚未損壞、仍可居住，也可能構成重大瑕疵。只要影響到居住安全與交易價值，就可以主張解除契約並要求返還款項。購屋前，務必詳細檢查現況說明書，必要時也應尋求鑑定或法律協助，避免權益受損。是否也需要我幫你整理這則判決的實務應用建議呢？