買到海砂屋，該如何處理？
27 May, 2025
問題摘要：
若發現購得海砂屋，買方應即時保留現場照片、檢測報告與聯絡紀錄，並以存證信函通知出賣人主張瑕疵擔保權利，再視情況提起民事訴訟，請求解除契約或減少價金。為保障自身權益，建議於交易前即主動向建商、仲介或管委會詢問建物有無檢測紀錄或瑕疵情況，並約定屋況保證條款於契約中，避免事後舉證困難或權利喪失。若交屋後始發現瑕疵者，則務必即時蒐證與通知，並諮詢律師或建築技師協助因應，儘速啟動法定程序。
律師回答：
買到「海砂屋」，意即購得混凝土中氯離子含量過高、存在結構性瑕疵之建築物，對於不動產買受人而言，無論在居住安全或交易價值上都構成嚴重影響，因此必須儘速採取法律行動加以處理。依我國現行法制，海砂屋若未於買賣前明確揭露，構成民法第354條所稱的物之瑕疵，出賣人負有瑕疵擔保責任。
具體而言，海砂屋常見於混凝土結構因氯離子侵蝕導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、牆面龜裂等問題，不僅降低建物使用年限，更可能危及結構安全。
海砂屋，在台灣通俗的說法是指使用含鹽份的海砂摻入預拌混凝土所建造的房屋；精確的說法則是依據中華民國國家標準CNS3090的定義，指的是「混凝土氯離子含量超過標準值（0.3kg/m3）」。海砂屋常見的問題有：牆壁及天花板混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕等，影響居住安全。在不動產交易過程中，混凝土氯離子含量數據會大幅影響估價結果。除了建造用料不良的狀況之外，海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料，也可能造成房屋的氯離子濃度升高。換句話說，海砂屋是建築物混凝土內有氯離子含量過高(超過國家標準)現象，而氯能子過高，通常會導致建築物鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、建物使用壽命減短等現象(最高法院95年度台上字第287號民事裁定、金門地方法院92年度訴字第13號民事判決要旨參照)。
如何確定是否為海砂屋？
一般會發現海砂屋，通常是房屋已有鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情形。然而，是不是海砂屋，必須檢測混凝土中氯離子含量才能判斷，通常要從建築物樑柱等處取樣混凝土，再送至檢驗單位檢驗才能確定。
對此情形，買受人得依民法第359條規定，在不知情且非可歸責於己方的情況下，請求解除買賣契約或請求減少價金。若瑕疵已造成居住安全嚴重疑慮，例如房屋有明顯結構破損或經鑑定不宜居住，買受人即可主張解除契約；但若僅屬影響外觀或修繕尚可復原的情形，法院可能認定解除契約對賣方顯失公平，此時僅可請求減少價金。實務上曾見法院認定，雖然屋主於出售時未發現海砂問題，但只要經鑑定氯離子超標達危害程度，即認定構成法律上之「瑕疵」。
海砂屋不但外觀醜化，其內部鋼筋受腐蝕膨脹造成混凝土裂損，無法有效補強或復原，導致該不動產在市場價值與居住安全上皆顯著降低，應屬買賣中重大瑕疵。
至於賠償範圍，若買方選擇減少價金，應以市價與實際海砂屋價值之差額為計算基準，法院通常會根據鑑定報告、當地行情及修繕成本酌定合理減價額；若選擇解除契約，則可請求返還價金與契約費用（如稅費、中介費），並視情況請求利息或附帶損害賠償。需注意的是，若買方未在合理期間內檢測並主張權利，或明知海砂問題仍自願購買，則其後主張解除契約或減價之請求可能會被駁回，特別是在不動產現況說明書中已載明屋況不佳或提示買方進行檢測但未檢者，法院多認為買方已明知或可得而知瑕疵，自不得主張賣方違反擔保責任。
房屋買賣之賣方，依據民法第354條必須擔保其所出售的房屋在交屋時，沒有足以减少房屋價值或通常效用的瑕疵存在。然而，海砂屋既足以使鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、使用壽命減短，顯然將影響一般人交易意願，足以影響房屋交易價格。是以，海砂屋一般而言，屬於足以減少房屋價值及通常效用之瑕疵。因此，實務見解認：「海砂屋不但使牆面、樓版、樑柱析晶、绣斑而醜化外觀，其內之鋼筋、混凝土亦分別受氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕而膨脹、龜裂、剝落，勢必影響其服務性、耐久性及結構安全而降低房屋之整體使用效能。目前又無絕對有效之腐蝕檢測及防蝕方法加以復原或補強，向為一般買受人於購屋時所極力避免之嫌惡標的，更難以脫手轉售，其使用、交換價值均明顯低於正常房屋，即屬民法第354條所謂減少其價值及通常效用之瑕疵。」(金門地方法院98年度訴字第13號民事判決要旨參照)。
實務上另有見解指出，如賣方能證明其亦不知建物為海砂屋，且已盡合理告知與說明義務者，或建物外觀及使用皆無異狀時，法院亦可能認為賣方未違反瑕疵擔保義務。但若建物已有多處鋼筋外露、樑柱剝落等異常情況，賣方仍予隱瞞者，法院則多判其應負賠償責任。
買到海砂屋該如何主張權利？
買到海砂屋時，因為海砂屋存有前述價值及效用的瑕疵，買方即得依民法第359條規定，主張物之瑕疵擔保權利。依據民法第359條物之瑕疵擔保規定，海砂屋買受人得選擇解除買賣契約或請求減少買賣價金。但解除買賣契約顯失公平時，買受人僅得請求減少買賣價金。是否為顯失公平，依據實務之見解，須衡量瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，不可一概而論(最高法院73年度台上字第4360號判決要旨參照)。實務上有認為，如果海砂屋情況嚴重，導致「安全堪慮」、「不適合居住」，買受人即有權選擇解除買賣契約或減少價金。然而，雖是海砂屋，但未達到不適宜居住程度，即有可能因為瑕疵並非重大、解除契約顯失公平而不得解除買賣契約，而僅能請求減少價金(最高法院96年度台上字第1277號民事判決、95年度台上字第287號民事裁定要旨參照)。
針對這類情況，買方若在交屋後發現屋況異常，應儘速委託專業技師檢測混凝土氯離子含量並取得正式報告，若確認超過國家標準（建築完成於1998年6月25日以前為0.6kg/m³，之後為0.3kg/m³），可據以主張買賣標的具有瑕疵。依民法第356條，買受人發現瑕疵後須立即通知出賣人，實務上建議以存證信函方式向對方發函，以保留通知紀錄並作為將來起訴證據；如出賣人故意隱匿瑕疵，則不適用一般6個月內主張解除或減少的除斥期間限制。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-海砂屋
(相關法條=民法第365條=民法第359條=民法第356條=民法第354條)
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