「傾斜屋」的定義為何？是否為瑕疵？
27 May, 2025
問題摘要：
「傾斜屋」的定義，實務上依建築物傾斜率是否超過1/200為主要判準，並需視是否已對房屋結構安全、使用效用、交易價值造成實質不利而定。對於買方而言，若於購屋後發現房屋有傾斜現象，應立即委請結構技師進行傾斜率測量，再透過估價師評估價值損失，並盡速寄發存證信函通知賣方，於法定期間內主張瑕疵擔保責任，才能有效維護自身權益。建議購買中古屋前宜聘請鑑定專家協助檢測，並於契約中具體載明有關房屋結構、傾斜情形之保證條款，以避免事後衍生訴訟糾紛。買房畢竟是人生大事，事前預防遠勝事後補救。
律師回答：
在房屋交易與不動產法律實務中，「傾斜屋」是否構成瑕疵，以及其定義與判準，一直是常見的訴訟爭點。依據民法第354條規定，出賣人對於買受人應負擔保責任，需保證所售物於危險移轉時不得有減損其價值、效用或契約預定效用之瑕疵。房屋若有傾斜情形，可能導致居住不便、結構安全疑慮、甚至產生交易障礙，是否構成法律上的「瑕疵」，須根據建築技術標準與法院實務見解綜合判斷。
所謂「傾斜屋」，是指建築物因地基不均勻沉陷、施工品質不良、天然災害（如地震、地層下陷、山坡滑動）或使用年限久遠等因素，導致其垂直結構偏離原本應有的垂直狀態，出現目視或測量上可發現的傾斜現象。傾斜的程度若達到一定程度，不僅影響房屋的正常使用功能，更可能產生安全疑慮與結構危害，因此在法律上是否構成「物之瑕疵」，以及買方是否得據此主張瑕疵擔保責任或減少價金，必須進一步進行認定。
依民法第354條規定，出賣人對於買受人應負擔保責任，保證其物在危險移轉時「無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵」，並應擔保其物具有所保證之品質。該條文明確指出，即使房屋未完全喪失使用功能，只要其價值、效用或所約定功能有明顯減損，即構成「瑕疵」。若出賣人故意未告知瑕疵，更須負擔損害賠償責任。房屋是否傾斜，以及是否屬於足以影響使用、價值或契約目的之瑕疵，須視個案情形而定。
在法院實務上，傾斜是否構成法律上瑕疵，關鍵在於傾斜的程度是否超過合理可接受範圍、是否影響建物安全與使用、是否對房屋交易價值造成實質影響，或使買方產生合理的心理疑慮與使用不便。
目前多數法院參照「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」之標準，將建物傾斜率低於1/200者認定為無瑕疵，高於1/200者則屬有瑕疵。所謂傾斜率，即指建物由基底至屋頂垂直高度中偏移距離與垂直距離之比值，例如傾斜率1/100，即表示每100單位垂直距離偏移1單位的水平距離。
標的物現況說明書中載明房屋「無傾斜」，此等表示已構成契約內容之「預定效用」之一，事後發現房屋傾斜率雖未立即影響居住安全，卻已可預見未來進一步傾斜風險與價值減損，法院因此認定構成瑕疵，並依民法第359條準則認可買方主張減少價金。
反之，若傾斜程度極為輕微，例如傾斜率僅約1/500，且房屋結構、使用功能皆未受影響，法院多半會認為該等情形未構成「重要」之減損，不能構成瑕疵，無從主張減少價金或解除契約。再者，如出賣人已於契約中載明房屋存有傾斜情形，且買方已明確知悉，則依民法第355條與第356條規定，買方不得再以該等瑕疵主張擔保責任，除非出賣人故意不告知、或有欺罔行為存在。
需要傾斜多少始構成瑕疵
「系爭房屋外部測量所得之傾斜率為1/2690～1/114，傾斜方向為向西、北傾斜，與室內測得之傾斜方向大致相同，其中雖有二處傾斜率已大於1/200，惟現場調查時未見任何損害（已裝修），且梁柱並無明顯裂縫。又Ti測向之傾斜率與前幾次鑑定結果相比，有隨著時間增加之趨勢，雖傾斜率仍有變化，目前並未有直接影響結構體安全之破壞情形。又系爭建物傾斜補償之鑑估，需分成改善建築物傾斜率之工程性補償與非工程性補償二類，惟現場調查時未見任何損害（已裝修），梁柱無明顯裂縫，且當事人亦未針對此部分有爭執及將此範圍納入本案鑑定範圍，故本案無工程性補償之費用。非工程性補償依據98年4月2日與推估99年11月7日之傾斜率計算得知金額為20,037元，而依據98年4月2日與102年6月18日之傾斜率計算則得金額為87,662元，…。依臺北市建築師公會鑑定報告所示，系爭房地於99年11月7日合理之市場交易價格約為8,207,600元，傾斜率檢測結果為1/156（代表性傾斜率）；於102年6月18日合理之市場交易價格約為10,935,420元，傾斜率檢測結果為1/2690～1/114之代表傾斜率，代表性傾斜率為1/114，傾斜方向為向西傾斜，有臺北市不動產估價師公會102北估公會字第0000000號瑕疵不動產價值減損鑑定報告書在卷可查。」(臺灣臺北地方法院101年度訴字第2491號民事判決)
實務中亦曾參酌不同的傾斜測值範圍與房屋結構情況加以綜合認定。以臺灣臺北地方法院101年度訴字第2491號民事判決為例，如臺北市建築師公會與不動產估價師公會之鑑定報告，房屋於不同時點鑑定所測得的傾斜率介於1/2690至1/114之間，其中雖有局部超過1/200，但現場未見明顯結構損壞或梁柱裂縫，裝潢完整，亦無住戶舉證現場使用有重大不便，因此認定該案尚未達危及建物結構安全之程度。不過，法院仍考量該傾斜情形已屬「代表性傾斜率為1/114」，存在非工程性補償價值減損問題，據此推定市場交易價格受影響而予以價值評估與賠償。
對於房屋傾斜是否構成瑕疵，普遍參考「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」所訂的標準：傾斜率在1/200以下者，不構成瑕疵；高於1/200者，即屬構成瑕疵，可能造成建物使用價值減損或居住安全之疑慮。傾斜率的計算，乃指建築物某部位垂直方向的偏移與原始高度之比值。例如，若建物某側牆壁底部與上部偏移距離為5公分，而該牆高為10公尺，則傾斜率為1/200，已屬於瑕疵門檻。
此外，法院區分「工程性補償」與「非工程性補償」兩類標準。前者是指若房屋傾斜影響到結構安全、梁柱損壞等，則可能需進行加固、扶正或拆除重建的工程性處理；後者則是即便尚未危及結構安全，但因市場交易心理、未來風險等因素造成買方心生疑慮，使房屋失去其原有價值，構成減損的「非工程性補償」，這類減損通常需由估價師以市價推估減損金額。
值得注意的是，房屋傾斜的瑕疵屬於難以以肉眼辨識的「隱藏性瑕疵」，不似漏水、龜裂等顯性問題，通常需經由專業結構技師使用精密儀器測量得知，因此即使點交完畢，若仍處在法定瑕疵擔保責任期間內（通常為六個月通知期間、五年時效），買方仍可主張權利，請求減少價金或解除契約。惟若未及時發現或通知出賣人，依民法第356條規定將被視為承認標的物無瑕疵，喪失請求權。
「傾斜屋」在法律上是否構成瑕疵，需從多個層面進行整體評價，包括：是否超過鑑定上認定的傾斜標準、是否影響房屋實際使用、安全或市場交易價值、是否違反契約所載明的品質、是否屬出賣人未告知的重要資訊等。若傾斜已明顯影響房屋結構、使用或價值，則買方於法可主張減少價金、解除契約或請求損害賠償；若尚未達到實質影響者，則可能不被認為是可主張的瑕疵，買方應事前透過專業檢測及明確約定條款以保障自身權益，避免因「傾斜」導致後續法律糾紛與金錢損失。
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(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第356條)
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