依現有的屋況簽約，對於肉眼可見房屋瑕疵不得請求賠償？

問題摘要：

「現況交屋」的約定，並不當然免除賣方的瑕疵擔保責任。​為確保交易的公平與透明，買賣雙方應在契約中明確記載房屋的實際狀況及相關約定，避免因資訊不對稱或理解差異而引發爭議。​如此，方能保障雙方的權益，確保交易的順利進行。

律師回答：

關於這個問題，民法第354條第1項規定，出賣人應擔保其交付之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。​此即所謂的「物之瑕疵擔保責任」，其為法定之無過失責任，並不以出賣人有過失為必要。​因此，即使在中古屋買賣中，或契約約定「現況交屋」，出賣人仍應負擔保責任。

在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。

依據民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。

然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。

「中古屋」之屋況縱有缺損、瑕疵或老舊之情形(例如：地樑下陷、地板龜裂、壁癌、廚房磁磚破裂等之瑕疵)，只要此種情狀能從外觀察知，並得由肉眼檢視，則除買賣契約之雙方有特別保證或約定外，應認雙方均係以訂約時房屋之現狀作為買賣交易，則賣方只要依房屋現狀交付予買方，即符合債之本旨，賣方自不需負不完全給付之賠償責任。

當買方在簽約時已經同意以中古屋的現有屋況購買，是否仍可於事後反悔並向賣方主張損害賠償，是不少賣方在交易完成後可能會面臨的法律疑問。實務上若要免除相關爭議，仍需視實際情況、契約內容以及瑕疵的可見性與賣方是否善盡告知義務等要件來綜合判斷。

首先，所謂中古屋，即已使用過且具有一定屋齡的住宅，難免存在老舊或損耗情形，例如地樑下陷、地板龜裂、牆面壁癌、浴室磁磚破裂等，若這些瑕疵屬於買方在看屋過程中可透過肉眼觀察、觸摸感知的情況，並未構成「不可發現的隱藏瑕疵」，在沒有特別約定或賣方保證情形下，一般會被認為買方已清楚並接受該屋之現況，賣方依法交屋即屬履行契約之債務本旨，不需為此負擔不完全給付的損害賠償責任。(臺灣高等法院臺中分院104年上易字第101號民事判決)

然而，若瑕疵並非外觀可見，而是需要專業判斷才能察覺的問題，例如海砂屋、輻射屋、結構傾斜、漏水牆內管線破損等，即便當時有「現況交屋」條款，賣方仍不能因一句模糊的現況交屋便完全免責。若賣方明知存在重大瑕疵而未據實告知，即可能構成故意隱瞞，買方於知悉後仍可依民法第354條及第359條規定主張解除契約、請求減少價金，甚至請求損害賠償。

為避免此類爭議，建議賣方於交易前將房屋現況詳實告知並列入契約條款中，如能提供「不動產現況說明書」或相關照片做為契約附件，亦能有效證明雙方對屋況已有清楚共識。若交易當時有房屋仲介或代書協助辦理，也可以在訴訟時作為證人證明簽約過程是否已善盡說明義務。若仲介有帶買方多次勘查現場，表示買方有足夠機會檢視屋況，亦有助於賣方主張其已履行交屋義務。同時，仲介雖有提供不動產現況說明書的行政責任，但其與是否善盡居間契約義務不完全相同。倘若仲介已協助安排看屋與解說契約內容，即可視為已履行契約義務，買方不得因仲介未提供特定書面資料而向其請求損害賠償。

最後提醒，不動產買賣金額龐大，風險不容忽視，無論買賣雙方均應將所有重要內容白紙黑字寫進契約中，避免日後因口頭說明認知不同而引發紛爭。賣方若已於交易中明確表明房屋瑕疵，並取得買方同意，法院通常不會支持買方事後反悔請求賠償，因此務必在簽約前妥善處理所有說明與紀錄，有效保障雙方權益。

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