現況交屋可以免除瑕疵擔保責任嗎？
26 May, 2025
問題摘要：
「現況交屋」條款雖在買賣契約中具有一定效力，但絕非全然免除賣方瑕疵擔保責任的萬靈丹。若買方無從知悉或賣方有隱匿之情形，即便有「現況交屋」之約定，法院仍可能判定賣方須負責任。建議實務中若欲有效運用現況交屋條款，應搭配具體載明之房屋現況說明書、現場照片、錄影等方式，並記載特定風險買方已知悉且同意承擔，才能真正減少爭議，保障交易雙方權益。
律師回答：
關於這個問題，在不動產買賣實務上，「現況交屋」是極為常見的契約條文，經常被賣方作為日後免除對房屋瑕疵擔保責任的依據。然而，這樣的約定是否真的能完全免除出賣人所應負擔的瑕疵擔保責任？
實務及法院的見解並不完全支持這樣的看法。「現況交屋」顧名思義，是指房屋以當時的現況移交給買方，通常會出現在房屋已經存在一定使用狀況或裝修變更的中古屋買賣契約中。其意旨為，賣方所交付的房屋，買方在簽約時已經查看現況，並以現況為基礎同意購買，在日後若出現與現況有關的瑕疵，則由買方自行承擔後果。
這樣的條款原則上對於表面可見、可用五官感受的部分如牆面裂縫、水管滲漏、裝潢損壞等，具有一定的效力。亦即，若買方於看屋時已能發現這些問題，仍簽下現況交屋條款，原則上不得再主張賣方應負瑕疵擔保責任。但若該瑕疵屬於買方無從察覺，或賣方刻意隱匿、未盡告知義務者，現況交屋條款即無法排除賣方之責任。依民法第354條規定，出賣人於危險移轉時應擔保標的物無減損其價值、效用或契約預定效用之瑕疵，且依第355條明文，買方在契約成立時若知悉瑕疵，賣方始得免責。若是買方因賣方故意隱瞞或刻意未告知，而未能知悉瑕疵者，賣方仍應負責。
，即指出「凶宅」雖不影響房屋物理結構，但屬於會影響買方使用意願與價值的重大資訊，而買方無法單靠肉眼觀察辨識此類資訊，因此法院認為「凶宅」應屬於賣方應告知的瑕疵之一，不得以現況交屋作為免責之由。此外，還有像房屋傾斜、地基不穩、屋頂結構內部腐蝕等非外觀可辨的情形，亦多數被認定為買方無從得知，賣方如未主動揭露，則現況交屋條款無法排除其法定責任。
所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據，惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，凶宅既無從由買受人以五官、手去感受，出賣人自不得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。 (臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決參照)
現況交屋所能涵蓋的範圍應限於買方可經由目視、觸摸、嗅覺等一般感官檢視者，例如裝潢、格局、牆面、燈具等物理現象；而若為非感官可察覺之情形，如凶宅、管線藏匿瑕疵、違建紀錄等，賣方若未揭露，仍不得主張其因現況交屋即不負瑕疵擔保責任。因此，若欲透過契約排除賣方責任，必須具體記載相關瑕疵內容，並載明買方已知悉並同意承擔風險，否則難以對抗買方主張權利。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=)
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