現況交屋可以不用負責嗎？
26 May, 2025
問題摘要：
物之出賣人在中古屋交易中即使以「現況交屋」為約，仍不得免除其對重大、不可見瑕疵的擔保責任。賣方有誠實告知的義務，買方則應審慎檢視房屋並善用契約工具保障自身權益。唯有買賣雙方對權責有清楚認知，交易過程才能安全而圓滿。
律師回答：
在實務上，房屋買賣契約常會出現「現況交屋」的條款，像是「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」或「同意修繕項目如後：……其餘屋況依現況交屋」等類似文字。許多人以為只要買方簽下含有這類條款的契約，便表示其對於房屋交屋時存在的所有瑕疵都已經承認且接受，日後無權再對賣方主張任何瑕疵擔保責任。然而，事情真的這麼簡單嗎？
事實並非如此。雖然「現況交屋」條款的確是許多賣方企圖規避瑕疵擔保責任的手段，但根據我國民法及實務判決，這種抽象、概括性的條款並不足以免除賣方的法律責任。買方若發現房屋有重大瑕疵，仍然可以主張解除契約、請求減少價金，甚至求償損害。現況交屋到底是什麼意思？其實，它指的是賣方交屋時房屋的實際狀態，包括內部裝潢、設備、新舊程度、使用情形等。若要主張雙方已合意以該狀態交屋，自然要有具體的證明方式，像是簽約當日的現場照片、拍攝影片或詳列於契約中的現況說明。倘若賣方未對房屋狀況進行詳盡說明，也未讓買方充份審閱、理解，單憑「現況交屋」幾個字，就想完全排除瑕疵擔保責任，法院是不會輕易接受的。
在民法的規定中，出賣人對於所出售之物負有瑕疵擔保責任，這是屬於法律所賦予的法定責任，其存在是為民法補充契約當事人未明確表示的部分，也就是說，即使當事人之間的契約中並未特別記載出賣人應負擔保責任的條文，出賣人仍然依法負有此責任，除非雙方另有約定，明確排除或限制該項責任。這種責任不會因為買賣標的為中古屋，或契約中約定以「現況交屋」的方式進行，就可當然免除。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
依據民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。
民法第98條規定，解釋契約應探求雙方當事人的真意，而非僅拘泥於字面文義。因此，如果賣方要以「現況交屋」作為日後免責的依據，必須做到兩件事：第一，雙方需明確表示賣方免除對特定瑕疵的擔保責任，第二，該瑕疵需經具體揭露且買方確實理解、接受。否則，若賣方單方面在契約上寫下「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」這類抽象敘述，法院仍可能認定賣方未盡告知義務，應負責任。
實務中更常見的是，賣方於簽約時並未明確告知房屋曾有漏水、壁癌、傾斜、違建等問題，買方交屋後發現上述問題並提出訴訟，法院認定買方確實於締約時未得知相關資訊，賣方仍須負擔瑕疵擔保責任。因此，單靠抽象的「現況交屋」條款，並不足以構成免責的條件。
為避免爭議，最好的作法是在契約中具體載明已知瑕疵的狀況，例如：「本房屋曾於2022年6月因大雨發生主臥室天花板滲水，賣方已說明且買方知悉，同意以此現況承購，並同意賣方不就該瑕疵負責。」甚至可以進一步在價金上折讓一定金額，並於契約中記載折讓原因，如此一來即使日後發生糾紛，賣方亦有充分依據主張已盡告知義務，買方也較難再以瑕疵為由主張損害賠償。此外，也建議簽約時一併附上房屋現況說明書、點交項目清單，並由雙方逐條確認、簽名，這樣才能將爭議降到最低，保障彼此的權益。總結來說，雖然「現況交屋」條款常見於買賣契約中，但其法律效力須視內容具體與否而定，並不能作為賣方當然免責的萬靈丹。賣方應誠實揭露瑕疵，買方亦應審慎檢視契約內容並妥善保存證據，才能讓中古屋交易在保障雙方權益下圓滿進行。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第98條=)
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