現況交屋不是賣家的免死金牌！
26 May, 2025
問題摘要：
「現況交屋」不是出賣人逃避責任的萬能條款，若賣方隱瞞重大瑕疵或買方事後能證明未被清楚告知，仍有可能主張契約解除或損害賠償。反之，若賣方在契約中如實揭露，讓買方有機會充分理解並接受，將大幅降低交易風險。因此，買賣雙方應以清楚、明確、書面的約定作為交易依據，才能確保房地交易過程中各自的合法權益。
律師回答：
關於這個問題，在中古屋買賣契約中，賣方常常會在條款中約定「現況交屋」，表面上看來買方進屋看過、覺得沒有問題就簽約成交，但實際上房屋可能就像外表光鮮亮麗、內在卻藏有缺陷的模特兒一樣，讓人防不勝防。有些人可能會問：「難道不能像商品一樣打開裡裡外外看個清楚再決定？」然而，法律上的「現況交屋」條款是否能完全免除賣方的責任，得視具體情況而定。對賣方而言，若事前能清楚告知房屋的瑕疵內容，並在契約中明文記載，讓買方有充分時間理解並同意後簽約，則賣方的責任通常可以被大幅減輕，甚至免除。
在民法的規定中，出賣人對於所出售之物負有瑕疵擔保責任，這是屬於法律所賦予的法定責任，其存在是為民法補充契約當事人未明確表示的部分，也就是說，即使當事人之間的契約中並未特別記載出賣人應負擔保責任的條文，出賣人仍然依法負有此責任，除非雙方另有約定，明確排除或限制該項責任。這種責任不會因為買賣標的為中古屋，或契約中約定以「現況交屋」的方式進行，就可當然免除。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
依據民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。
然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。
如賣方原本在房屋現況說明書中勾選「否」，表示房屋沒有違建，但後來在正式簽訂買賣契約時，雙方針對未登記的增建部分有進一步協議，並特別以手寫條款補充約定「依現況交屋」。為避免爭議，賣方與處理此案的代書更在買賣契約第一條附註中清楚記載房屋包含未依法申請增建部分，且明示雙方對於該部分之權利義務與風險均已知悉並接受。儘管買方事後反悔，主張根據現況說明書勾選的內容提起損害賠償訴訟，買方仍會敗訴。
如代書證稱當時買賣雙方、買方父母及仲介人員皆在場，自己逐條解釋契約內容，並詢問買方是否有疑問，買方詳細閱讀二三十分鐘後才簽名；而仲介人則說明，買賣前雙方曾現場丈量房屋並發現登記面積與實際使用面積不符，因此買方當場提出希望「依現況交屋」，並要求包括增建物如遮陽板、採光罩、圍牆等均應移轉，不得拆除。這些事前的充分溝通與具體紀錄，讓法院認為買方對於瑕疵的存在早已明知，賣方並未有不實隱瞞，最後判決不成立損害賠償責任。
即使簽訂的現況說明書中初步表明無違建，只要後續的正式契約有修正內容並具體揭露，法院將以最後簽訂之契約為準。此外，賣方若已履行告知義務、買方也有合理時間充分閱讀與理解契約，即便事後有爭議，買方也難再主張不知情或請求損害賠償。這樣的安排其實保護了雙方權益，買方不因資訊不對等而受損，賣方也能免於無謂的糾紛與訴訟。
也因此，在簽訂買賣契約過程中，無論是賣方或買方都應把重點放在書面契約的明確性。所有對房屋的重要約定，包括建材、附屬物、增建、使用狀況與可能的法律風險等，都應一一條列清楚記載於契約中。若真的發生爭議，除了書面資料外，也可傳喚與交易有關的代書、仲介等證人作證，說明當時簽約的過程與雙方知悉的情況。
如傾斜問題的房屋，傾斜率為1/37與1/49。台北市政府於95年10月訂定之「建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」，該傾斜程度已達重建或瀕臨重建等級標準。造成傾斜的可能原因包括土壤承載力不足、回填不均、地基鬆動、地層下陷、建築工法不當或地震因素等。根據該手冊的規範，傾斜率超過1/40者，即便外觀尚未明顯受損，已可能對結構安全造成威脅，應視為重大結構性瑕疵。由此可見，該房屋的傾斜情況，確實已構成足以影響其通常使用效能與價值的瑕疵。
出賣人即使主張「現況交屋」，也不能當作是免除一切瑕疵擔保責任的萬靈丹。對於非外觀可辨的重大瑕疵，特別是結構性的問題，例如滲漏水、地基不穩、傾斜或違建等，若未明確告知，仍須依法負擔擔保責任。賣方若明知房屋存在重大瑕疵而未說明，屬於故意不告知，其責任將加重，甚至無法援引買方未即時發現瑕疵為由進行抗辯。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。…系爭房屋向大湖街131巷相反方向傾斜差值高達18.2㎝及19.9㎝，傾斜率達1/37及1/49，受損情形依95年10月「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」標準屬重建及瀕臨重建等級；其傾斜成因，係當不同型式基礎因土壤承載力不足，回填土石不均勻發生地基鬆動、地層沈陷、淘空、土壤流失、建物施工不良或地震等問題時，會造成建築物不均勻下陷的結果，會產生傾斜情形；依前損害鄰房手冊標準傾斜率超過1/40者，不論損害情狀如何，對標的物基準或結構之強度等均可能造成結構安全之威脅，已達拆除重建之程度等情…。堪認系爭房屋之傾斜程度，顯已減少房屋之通常效用，核屬有瑕疵甚明。何欣玲雖以方登瑩多次至系爭房屋察看並議價，且約定以現況交屋為由，抗辯方登瑩明知該屋有傾斜之狀況，不得主張物有瑕疵云云。但查：
1. 洪新德委由王榮隆出售系爭房地，王榮隆曾先後至該屋察看2次，並未察覺該屋有異樣…系爭買賣契約手寫記載『依現況交屋』是雙方要求記載，係就房屋有無漏水作說明」等語，核與洪新德自陳：「簽約前方登瑩來看屋時，伊並未提及房屋有傾斜之事，於簽約買賣契約現場，伊並未與方登瑩說系爭房屋傾斜，只提到要現況交屋等情相符…；堪認系爭房地買賣之磋商及締約過程中，買賣雙方均未曾就系爭房屋傾斜之情形為討論，買方亦未以房屋傾斜、有瑕疵為由，要求降價之情事。至於系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」係針對房屋漏水部分所為之說明，要與房屋傾斜乙事無關。此外，何欣玲又無法舉證方登瑩於買屋前或締約時，即已知悉該屋有傾斜之瑕疵乙節，自難僅系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」為由，即可謂方登瑩於締約時即已知悉該屋傾斜之瑕疵存在。故何欣玲以方登瑩多次至系爭房屋察看並議價，且約定以現況交屋為由，抗辯方登瑩明知該屋有傾斜之狀況，不得主張物有瑕疵云云，並無可採。(臺灣高等法院108年度上更一字第54號判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=)
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