契約約定「現況交屋」是否就能免除出賣人應負之瑕疵擔保責任？
26 May, 2025
問題摘要：
在不動產交易過程中，即使標的物為中古屋，也即使有載明現況交屋條款，出賣人仍應就房屋之品質與隱藏性問題誠實揭露並善盡告知義務，否則即便已完成交屋，亦難免面臨法律責任。對買方而言，除民法注意契約條文，更應結合實地看屋、申請建物及土地謄本、請教專業人士甚至進行結構或水電檢查，對房屋狀況有更全面之民法解，以保障自身權益，避免事後糾紛。現況交屋並不代表出賣人完全免除瑕疵擔保責任，法律對於「現況」的認定有限度，無法觀察到或無從得知的隱性瑕疵仍在出賣人責任範圍內。出賣人若未誠實告知或故意隱匿，將依法負責，買方亦得據此主張權利，保障自身在房屋買賣中的合理期待與交易安全。
律師回答：
在民法的規定中，出賣人對於所出售之物負有瑕疵擔保責任，這是屬於法律所賦予的法定責任，其存在是為民法補充契約當事人未明確表示的部分，也就是說，即使當事人之間的契約中並未特別記載出賣人應負擔保責任的條文，出賣人仍然依法負有此責任，除非雙方另有約定，明確排除或限制該項責任。這種責任不會因為買賣標的為中古屋，或契約中約定以「現況交屋」的方式進行，就可當然免除。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。
此外，民法第356條進一步規定，買受人應該按照房地的性質，以一般合理的方式從速檢查其所受領之物，一旦發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。如果買受人怠於通知，除非該瑕疵依一般檢查無法發現，否則法律將推定買受人已承認其所受領之物，視同放棄主張權利。而那些無法在初步檢查中即時發現的隱藏性瑕疵，買受人仍得於日後發現時立即通知出賣人，否則也視為承認並喪失主張權利的機會。
在此脈絡下，民法第357條更強調，如果出賣人是故意隱匿瑕疵而未告知買受人，那麼即使買受人未依356條程序通知，也不影響其主張權利。這條文的立法精神在於防止不誠實的出賣人藉由技術手段規避責任，並保護善意的買受人。
出賣人不得僅以房屋為中古屋、或買賣契約中載明現況點交等理由，即主張自己無須負擔瑕疵擔保責任。現況交屋的意思，僅為交屋時依房屋當時外觀狀況為準，但這個「現況」所指，是指買方可以透過目視、觸摸、嗅覺等基本感官檢查手段得以察覺的範圍。倘若存在的瑕疵是屬於非顯性、難以被一般人察覺的部分，例如管線暗藏的滲漏問題、結構內部的瑕疵、輻射或海砂建材的使用等，這些就不應被視為已納入所謂「現況」之中，出賣人對於此等瑕疵仍應負擔保責任。
當買賣契約中載明「以房屋現況並水電接復齊全點交予買方」時，這類條文雖然常見於中古屋的買賣契約中，但這樣的條文並不能當作出賣人完全免除瑕疵擔保責任的依據。法律所賦予的瑕疵擔保義務，不會因這類條款就自動消失。若契約雙方確有意免除該責任，應以明確條文加以約定，且對於重大瑕疵，特別是出賣人已知但未告知者，無論契約如何約定，仍可能構成出賣人之故意不告知，應負完全的瑕疵擔保責任。
實務中常見的情況是，出賣人在簽約或帶看過程中未積極揭露房屋的潛在問題，甚至有意淡化或避談已知的瑕疵，以求成交。買方基於對房屋現況的信任或未具專業知識，常無法察覺其中風險，進而在交屋後才發現房屋有嚴重漏水、結構問題、凶宅背景、違建或欠稅查封等情事，這些都可能構成法定上的瑕疵，足以讓買方依民法第359條主張解除契約或減少價金，若能證明出賣人故意隱匿者，甚至可以依民法第360條再請求損害賠償。
民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此責任。此係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。是被上訴人以本件係中古屋買賣，兩造約定為現況交屋，買方之上訴人不可主張物之瑕疵擔保責任云云，應有誤解。…依系爭買賣契約第7條第2 項約定「賣方以房屋現況並水電接復齊全點交予買方。」為一般常見於中古屋買賣之約定現況點交，但不因此即免除出賣人之被上訴人應負之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據，倘該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇內。(臺灣高等法院花蓮分院104年度重上字第14號判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第356條=民法第359條=民法第360條)
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