不能以仲介或賣方違反消保法或行政法即是等同於不動產買賣契約無效

26 May, 2025

問題摘要：

消費者保護法主要適用於消費者與商業經營者之間的契約，目的是保護消費者權益，避免企業經營者利用定型化契約條款來不公平地剝奪消費者權益。雖然消費者保護法對於定型化契約條款有規範，但單純依賴消保法主張不動產買賣契約無效，需考慮契約內容是否違反消保法相關規定。比如，契約條款是否限制或免除企業經營者的義務，是否違反消保法第17條所列的不得記載事項。不動產交易中固然應重視消費者保障與資訊透明，但主張契約無效必須建立在明確違法條文或法律構成要件之基礎上，否則僅因程序瑕疵或文件不完整，尚難動搖整體契約效力，當事人亦應審慎評估相關主張之成立基礎與可能風險。

律師回答：

關於這個問題，不動產交易中常見買方或賣方主張契約無效的理由之一，為仲介業者提供之定型化契約條款違反消費者保護法之相關規定，然而此類主張並非在法律上當然成立，尚須視該契約條款是否實質違反誠信原則或是否對消費者顯失公平。

消費者保護法第2條第7款規定，定型化契約條款係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用所預先擬定者，無論其形式為書面、張貼、網頁或其他方式，皆屬之。消保法對此類條款設有嚴格規範，特別在第17條中授權中央主管機關針對特定行業公告應記載與不得記載事項，藉以確保契約內容的公平性與透明性。

舉例而言，企業經營者不得透過條款保留契約內容變更權或免除自身責任，亦不得剝奪或限制消費者之正當權利，否則該條款即屬無效。然而，即使條款確屬無效，並不當然導致整體買賣契約失其效力。依民法第71條規定，違反強制或禁止規定者，其法律行為無效，但若法律未明定違反即為無效者，則不必然無效。此意涵為：契約中如有違反消保法之條款，則該條款無效，但其不影響整體契約之效力，除非該條款之存在已嚴重影響契約整體目的之達成。

進一步觀察不動產經紀業管理條例第22條，其明文要求從事不動產買賣或租賃業務之經紀業，必須指派具資格之經紀人對各項交易文件簽章，包含出租、出售委託契約、承購要約書、定金收據、不動產說明書與正式買賣契約書等，以確保交易文件之專業性與責任歸屬。此項規範雖屬行政監管性質，目的在促進交易秩序與消費者保障，並未直接涉入契約成立與否的民事效力評價。因此，單純以經紀業者違反行政規範或其所提供之定型化契約條款違反消保法，即主張買賣契約全體無效，並非有法律依據。

反之，仍應回歸契約法之基本原則，依據雙方是否具備締約意思表示、是否對價金、標的等必要事項合致為準。即便定型化契約中部分條款不符消保法，僅會導致該條款無效，並由法律或主管機關公告之內容填補，整體契約仍屬有效。尤其在不動產交易實務中，無論係由仲介業者提供之委託銷售契約、買賣契約或相關書面說明，均為依主管機關所公告之契約範本進行，並經由專業人員簽章確認，已具一定程度之法律拘束力。除非能證明該定型化條款已影響契約主體義務或違反重大誠信原則，否則難以據以推翻整體契約效力。

因此，若消費者欲主張契約無效，應提出具體事證證明該定型化條款屬於消保法第12條所列之顯失公平情形，例如違反平等互惠原則、限制主要義務致契約目的無法達成等，否則僅依條款瑕疵即推論整體契約無效，將無法為法院採納。整體而言，消費者確實可透過消保法對不當條款提出異議，但不能據此當然主張整份不動產買賣契約無效，仍須依個案事實與法條審慎判斷，避免誤解消保法之保護範圍，或對正當交易秩序造成不必要的法律風險。

在不動產交易糾紛中，有當事人主張買賣契約因違反消費者保護法或土地法而無效，然而是否構成契約無效，仍須視契約雙方當事人之身分及法律適用為判斷標準。

例如即使契約係使用由仲介業的定型化契約範本，不見得契約構成消保法第2條第7款所定之「定型化契約條款」，進而主張該契約適用消保法第17條規定。換言之，消保法之保護對象雖為消費者，惟仍需明確界定契約對造是否具企業經營者身分，若非企業經營者與消費者間之交易行為，則消保法之相關條文原則上不生適用。自然人並無營業登記，並非提供大量契約條款與不特定消費者訂約之企業經營者，自不得援引消保法相關規定認定整體契約無效。此外，不動產說明書未詳實記載建物格局、用途、是否違建及區段使用等資訊，進而主張該說明書應構成契約之一部分，因此使整體契約無效。然而法院進一步指出，依不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3項及內政部所訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，確實要求經紀業者提供完整資訊，但此規範係針對仲介業者及經紀人，並非出賣人本身有義務負擔說明責任。

換言之，即使仲介提供之說明文件不完備，尚難據以認定買賣雙方間契約無效，除非出賣人亦涉有故意隱匿或欺罔行為。再者，有關建物使用地位屬工業區，不得變更格局為住宅使用一節，土地法第82條係屬行政管理上之取締規定，僅針對土地使用行為本身之合法性而加以限制，並不涉及私法上買賣契約之效力問題，亦即即使買賣標的係違反土地使用分區規定，其交易本身仍具法律效力。契約並未因違反建築或都市計畫相關法令即構成民法第71條所稱「違反強制禁止規定」而當然無效。

系爭契約之出賣人為林鴻章等2人，惟其2人並非消保法所定企業經營者，上訴人與林鴻章等2人簽訂之系爭契約，自非消保法第2條第7款所定以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，則上訴人主張系爭契約違反消保法第17條關於定型化契約應記載事項之規定，應屬無效云云，並非可採。上訴人雖主張和豐公司提供之不動產說明書欠缺「不動產說明書應記載及不得記載事項」，故以該不動產說明書為附件之系爭契約為無效云云。惟依不動產經紀業管理條例第22條第1、3項及授權內政部制訂之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，不動產經紀業就不動產說明書應記載事項包括建物用途、建物現況格局（如：房間、廳、衛浴數、有無隔間）、是否位屬工業區及其合法性、有無違建情事等項，而和豐公司、陳振華為該條例所規範之不動產經紀業、經紀人員，固應提供記載上列事項之不動產說明書，然林鴻章等2人並非不動產經紀人員，並無依上開規定提供不動產說明書之義務，則上訴人以和豐公司提供之不動產說明書違反上開規定為由，主張其與林鴻章等2人訂立之系爭契約無效，難認可取。況參土地法第82條所定：「編為某種使用地之土地，不得提供其他用途之使用」，僅係取締規定，而非效力規定，違反此項規定所為之買賣契約，尚不能認為無效（最高法院79年台上字第2417號判決意旨參照），則系爭房屋位屬工業區，不得變更格局作為住宅使用，縱有違反建築法及都市計畫法之規定…，但究非禁止買賣之標的，雙方就系爭房屋所為買賣行為，並未違反民法第71條規定。從而，上訴人主張系爭契約依民法第71條及消保法第17條規定，應屬無效云云，並非有據，系爭契約既非無效，則上訴人依民法第179條規定，請求林鴻章等2人返還已付價金127萬元云云，亦非有據。

(臺灣高等法院109年度上易字第1013號民事判決)

買賣契約係當事人基於合意所為合法意思表示，並未違反任何強制規定或公共秩序善良風俗，應為有效契約，無法僅憑說明書瑕疵或土地使用問題推翻契約效力。