購買成屋應注意事項？
26 May, 2025
問題摘要：
購買成屋時，因房屋已有實體可查驗，買方可實地了解位置、屋況、採光與社區環境等，有別於預售屋的圖面買賣。然而，成屋可能因曾被使用而存在磨損或瑕疵，購屋時應格外謹慎。首先要確認產權清楚，查明屋主身分及是否有抵押、查封等權利限制。其次，建議多次於不同時段看屋，檢視漏水、裂縫、通風與結構狀況。也應查詢原屋主是否仍有貸款、是否欠稅，避免後續爭議。簽約與付款前務必詳閱契約內容，必要時諮詢專業意見。
律師回答：
關於這個問題，成屋又稱中古屋，是不動產仲介業者最常經手的商品類型之一，相較於預售屋的「圖面買賣」，成屋因已完工可使用，買方能實地查看房屋的座落、位置、採光、屋況、使用現況等，這些具體條件都會直接影響房屋價格與成交意願。不過，成屋畢竟是曾被他人使用過的房屋，無可避免地可能存在損耗或使用痕跡，甚至有潛藏瑕疵，因此購買成屋時，買方應特別提高警覺、加強審慎調查。畢竟，瑕疵的存在並非絕對問題，關鍵在於數量、影響程度及是否在買方可接受範圍內。為避免購屋糾紛與不必要損失，購買中古屋時，應注意下列幾點。
首先，須徹底解房屋產權狀況。可透過房屋建號與土地地號，向地政機關申請土地及建物登記簿謄本，確認現有登記名義人是否為真正的屋主，是否為共有或有其他權利人，並查明有無抵押設定、查封、假扣押等限制登記。接著要進行屋況勘查，建議多次於不同時段（如白天、夜間）、不同天氣條件下前往現場看屋，以確認房屋是否有滲漏水、結構裂縫、通風狀況、日照與噪音問題等。此外，也應注意建材是否老舊、天花板有無剝落、牆面是否發霉，甚至解社區管理狀況、住戶組成與生活品質。
第三，須查詢原屋主是否仍有貸款未清。這可在地政機關的「他項權利登記簿」中查詢，解是否有設定抵押權或擔保債務，並據以決定價金支付時是否需協助賣方清償貸款，以確保能順利辦理過戶。第四，需確認賣方是否有欠繳房屋稅、地價稅或因欠稅遭到查封等問題，這些情形會影響買方未來的使用權益與產權安全，可由登記簿註記或相關稅捐機關查詢資料得知。
第五，定金支付需慎重，不可因為「下訂搶房」的心理就倉促付款。支付定金前應再三確認標的物是否真的符合自身需求，並釐清是否存在法律上的瑕疵，例如違建、未辦保存登記、使用分區不符、土地通行權不明等，否則若事後反悔無法履約，可能遭到賣方沒收定金或要求賠償。第六，在正式簽約時更應逐條逐字詳閱契約內容，對於文字不明、條款不公平或雙方認知不同之處，應要求說明與修改，必要時可委請律師協助審閱，以避免簽下對自己不利的條款。
此外，買方還應確認是否積欠管理費、停車位使用狀況是否清楚、權狀上是否有登記車位等，這些日常使用上會影響生活品質的細節，也不容忽略。
物之瑕疵是什麼？
物之瑕疵是指物本身所具有之缺點，無論是依一般交易習慣或當事人約定之價值、效用或品質的期待，一旦該物不具備此等特性，即為瑕疵，且不限於物質層面的缺陷。即使數量不足，如已影響到使用價值與性質，也可能構成法律認定之瑕疵。
最高法院73年度台上字第1173號判決：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之質有欠缺者，亦屬之價值、效用或品。」
民法第354條第1項的規定，物之出賣人對於買受人有擔保責任，須保證標的物在危險移轉於買受人之時，並未存在足以導致滅失或減少其價值的瑕疵，同時也不得有影響其通常效用或契約所預定效用的瑕疵。這裡所謂的「危險移轉時」，依照民法第373條的規定，原則上是指物品交付的那一刻起，標的物的利益與危險就會轉移到買受人身上，除非雙方契約另有特別約定。因此，只要在交付當時物品本身已有重大瑕疵，出賣人便須對此負責，保障買方的權益。而民法第354條也明確指出，如果瑕疵的程度非常輕微，不足以影響物品的價值或使用，則不能作為主張權利的理由。
實務中，常見的瑕疵包括滲漏水問題、施工品質不良、建材使用不當、房屋坪數不足、產權或使用權有爭議、物件曾發生非自然死亡事件（凶宅）、建物為海砂屋、輻射屋或位於地質不穩定的山坡地等情況，這些都可能構成瑕疵擔保責任的範圍。值得注意的是，若房屋的某一部分使用不當建材，造成安全或耐用性問題，例如使用含鹽分過高的海砂混凝土，長期可能導致鋼筋鏽蝕、建物結構受損，此即為施工建材瑕疵，也屬於民法上所稱的瑕疵。
此外，民法也針對「保證品質」進一步要求，出賣人應擔保其標的物在危險移轉時，具有其所保證的品質（民法第354條第2項）。所謂「保證品質」，例如賣方承諾房屋為全新裝修、管線全部換新或保證隔音效果達到一定標準，若交屋時發現與承諾不符，即可認定為保證品質未達成，構成出賣人違約或應負擔保責任的情形。至於「瑕疵」的法律定義，可簡單理解為標的物在交付時欠缺其應有價值、效能或品質，使其無法發揮通常用途或契約所預期的功能，例如住宅無法居住、店面無法經營。
再者，針對「數量不足」是否構成瑕疵的問題，實務上認為單純的數量不足並不當然構成瑕疵，須視其是否導致價值、效用或品質上的減損而定。如果購買的是按坪數計價的房屋，事後發現實際坪數少於登記坪數，而這種差異影響房屋的使用價值或導致購買人遭受損害，自然構成法律上的瑕疵，買方得主張減少價金、要求修繕，甚至解除契約。
至於房屋交易中的特定瑕疵，如凶宅，也引發不少爭議。雖然法律上未明文將凶宅列為瑕疵，但實務上普遍認為凶宅影響房屋的市場價值及買方主觀居住意願，因此若賣方未如實告知，構成資訊揭露義務違反，也可能涉及瑕疵擔保責任。法院在相關判決中亦常承認此類情況可影響房屋交易的合意基礎，買方有權解除契約或請求減價。
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(相關法條=民法第354條=民法第373條)
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