購買中古屋前，調查一下再出手？違建占有問題如何解決？
26 May, 2025
問題摘要：
購買成屋是一項涉及金額龐大與權利義務明確的重要法律行為，購屋者應事前作足準備，從產權確認、實地勘查、瑕疵檢查、契約條款擬定、稅費分攤、交屋驗收等各層面全盤掌握細節。任何一個小細節若未注意，可能就成為日後爭議的起點。因此，「小心為上」絕非口號，而是買方在房市交易中最基本的保命符。透過謹慎準備與專業協助，即使是在多雨的季節，也能為自己找一處真正安心的家。，不動產買賣契約中是否有約定明確的違約金條款，對於發生爭議時雙方的責任劃分有關鍵作用。買方在簽約前應仔細審閱契約條款，特別是違約金的金額、計算方式、適用條件與範圍，若有疑義應及時請求專業人士協助修訂或說明。畢竟一旦糾紛發生，有明確條文約定的契約，將可作為爭取權益的重要依據，減少訴訟不確定性與舉證負擔。買賣雙方在交易過程中均應秉持誠信原則，對房屋現況與相關負擔真實揭露與確認，確保交易的公平與安全，避免日後爭訟無窮。
律師回答：
關於這個問題，購買成屋，也就是中古屋，是許多購屋族的首選，尤其接近梅雨季節，潮濕氣候會讓房屋的問題無所遁形，壁癌、發霉、滲漏水等瑕疵一覽無遺。因此此時正是檢視房屋真實狀況的好時機。然而，除外觀與使用狀況的勘查之外，成屋買賣涉及法律與權利義務問題，購屋者更應該具備基本法律知識與審慎檢視的態度，才能保障自身權益，避免買到問題屋。
第一步，建議購屋者應先向地政事務所申請該物件的最新土地與建物登記謄本，確認產權是否清楚、是否已有設定抵押權，並解抵押金額與貸款餘額狀況。若有抵押貸款未清，買方應於簽約前與賣方、銀行及代書確認清償及塗銷抵押的方式與流程，以避免日後過戶受阻。此外，簽約時也要注意買賣雙方的行為能力問題，例如未滿七歲之未成年人或禁治產人，無行為能力，不得自行簽署契約；七歲以上未成年但未結婚者，其簽約需經法定代理人同意與承認，契約才具效力。
簽約內容部分應明確載明房屋的權利範圍、面積組成及坪數計算方式。舉例來說，是否將地下室、騎樓或陽台計入出售坪數，是否為主建物或附屬建物，均應於契約中清楚揭示。因為地下室部分若可單獨登記為所有權，將直接影響產權完整性與日後使用或轉售的價值。至於稅費負擔問題，例如土地增值稅、契稅、房屋稅等，應在契約內明確記載由哪一方負擔，以免交屋後為此發生爭議。
交屋程序則建議買方與賣方親自到場進行點交，確認房屋無人佔用、狀況正常且無瑕疵，如有任何異狀應當場拍照存證並紀錄於交屋清單內，雙方確認簽章。此外，梅雨季為檢查房屋是否漏水的最佳時機，可從三大指標著手。首先是窗框部位，觀察是否有水漬、壁癌、窗框與水泥結合處是否有裂縫；其次是牆面，如出現局部顏色明顯與其他區塊不同、用手觸摸感覺濕冷、有裂縫或斑駁情形，都可能是漏水或滲水的徵兆；最後則是檢查水管排水系統，可透過開啟水龍頭、沖馬桶等動作測試排水是否順暢，是否有堵塞現象。
除硬體狀況與產權文件的確認，買方也應注意房屋是否涉及租賃契約、是否有積欠管理費或水電瓦斯費用、停車位登記是否明確，這些看似瑣碎但實際攸關入住後生活品質與法律風險的細節，同樣需要在簽約前確認無虞。若買方對交易流程不熟悉或無法自行處理相關法律與行政事務，也可委託地政士或律師等專業人員協助辦理買賣、過戶、查詢產權與協調稅務負擔等事宜，以提升交易安全性。
占用的問題
在現代都市住宅中，除非購買的是獨門獨棟的建築，否則大多數人所購買的房屋，實際上都是法律上所稱的「區分所有建築物」。依民法第799條所述，區分所有建築物係指數人區分一棟建築物，各自單獨擁有建物中一部分的所有權，稱為「專有部分」，並就該建築物及其附屬設施之共同部分，以及建築物所坐落之土地（即基地）共同共有。此時，每一位區分所有人對於基地的應有部分，是按其專有部分面積與全部專有部分總面積的比例計算，但若另有特別約定，則從其約定。對於房屋買賣中所涉及的基地持份問題產生重大的法律影響。
舉例而言，假設購買一戶建物的十分之一的專有部分，但實際上僅取得該建築物所坐落基地的百分之一應有部分，這就會產生「基地應有部分不足」的問題。在這種情況下，其餘持有超過比例之土地權利的共有人（即基地持分多於應有比例的人），便可能主張使用超出所擁有比例的土地部分，從而產生法律上的爭議。這種狀況，依法可能構成「不當得利」，該他共有人可以依此對主張權利。
依據民法第818條，共有人對於共有物之全部，有使用與收益的權利，但僅限於不影響其他共有人之權利為限。若有共有人逾越其應有部分的範圍使用共有物，即屬於超越權利範圍的行為，所享受的超額利益即可能構成不當得利。
上述其他基地所有人所得主張的權利，是可能因此受有的不當得利。依民法第818條，由於「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利」（最高法院55年台上字第1949號判例參照）。申言之，法律上「就區分所有建物坐落基地應有部分不足，既明文規定有優先承買權，顯見立法者就區分所有建物坐落基地應有部分如屬不足，係認為就不足部分與其他土地共有人應有使用對價關係（不當得利）之存在」(台北地方法院99年訴字第566號民事判決參照)。
若真的遇到這類法律爭議，而買受人因此遭遇其他基地共有人主張不當得利，法律責任究竟應由誰負擔？
除非雙方另有特別約定，否則原則上這將屬於出賣人應負的瑕疵擔保責任。買方可依民法規定，主張標的物存在價值上的瑕疵，進而請求解除契約或減少價金。因為對買受人而言，購買的不只是房屋本身，更包括其合法、安全且完整使用該建築物所應享有的土地使用權利。一旦這樣的使用權存在限制或風險，則屬於法律上應注意的重要瑕疵。(民法第354條)
實務上也曾發生過類似案例，有出賣人明知其他基地所有人將在交易過程中揭露持分不足的情況，為避免影響交易，遂與其達成默契，請其在賣屋期間保持沉默。然後，出賣人又在簽約當天提供土地建物產權調查表，雖然表面上揭露資料，但因買方對相關法律認知不足，未能即時理解其背後潛藏的法律風險，仍簽約購買。待房屋過戶後，其他基地所有人開始主張不當得利並請求補償。此時，即便買方在簽約時有取得調查資料，也不代表出賣人可以完全免責。因為出賣人若明知此潛在法律爭議卻未明確提醒或解釋，依誠信原則，仍應被認為需負擔瑕疵擔保責任。
買賣不動產時，買方除應注意標的物的現況、產權、權利負擔與稅費分攤等各項重要資訊之外，也應特別留意買賣契約中是否存在違約金條款，並審慎評估其內容與效力。實務上，若賣方故意隱瞞房屋存在瑕疵，並未如實揭露給買方知悉，買方除可以主張解除契約、請求返還已支付的價金外，亦得依約定請求違約金。此種情形下，違約金即屬賣方違反誠信義務、未完全履行契約所應承擔的法律責任。
「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」也就是說，雙方當事人在契約中若有約定違約金者，原則上即視為損害賠償的全部金額。若契約條文另有規定違約金兼具懲罰性質，當事人仍須負擔約定數額，無須再舉證損害是否實際存在。
臺灣臺北地方法院99年訴字第566號民事判決即認定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條有所規定。又按本約簽訂後，乙方（即被告凃明哲）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方（即原告）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方。系爭不動產買賣契約書第10條第3項已訂明在案。查被告凃明哲應負不完全給付責任，已如上述，是依據上述契約所約定違約金條款，原告自得請求被告凃明哲應給付違約金予原告」，可供參照。
再進一步來說，若契約中已明確規範，若賣方不履行義務、交付不合於契約約定之標的物、或因故導致買賣契約解除者，應返還價金並支付一定比例之違約金，則買方即得主張該違約金條款。值得注意的是，法院之所以支持買方請求違約金，前提仍須買方能舉證賣方確有違反契約義務之行為，特別是在賣方已明知房屋存在瑕疵而刻意不告知的情況下。此時，不僅構成契約不完全給付，也違反民法誠信原則與瑕疵擔保義務。依據民法第354條，出賣人應擔保其物在交付時無滅失、無減少價值或效用之瑕疵，若賣方未盡說明或揭露義務，買方得主張解除契約並請求損害賠償。
另外，民法第250條也明文規定：「契約當事人之一方遲延給付，或給付不合於約定者，他方得定相當期限催告其履行，於其期限內不履行者，得解除契約，並請求損害賠償。」在此架構下，若買方願意履約，賣方卻交付不合約定之不動產，或因隱瞞瑕疵而導致契約解除，買方不僅可請求解除，也可一併主張損害賠償與違約金。
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(相關法條=民法第354條=民法第250條=民法第799條)
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